Brandveiligheid in een ondergrondse parking (2)

 Voorschriften ivm de brandveiligheid

Overzichtslijst (federaal niveau)

1. Koninklijk besluit van 12 juli 2012 tot wijziging van het koninklijk besluit van 7 juli 1994 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen (B.S. 21.09.2012)

Uittreksel:

“Artikel 1. [K.B. van 4 april 2003, art. 1 (inw. 4 april 2003) (B.S. 05.05.2003)

De technische specificaties die opgenomen zijn in de bijlagen van dit besluit zijn van toepassing op :

- de op te richten gebouwen;
- de uitbreidingen aan bestaande gebouwen maar beperkt tot het gedeelte van de uitbreiding.

De basisnormen zijn niet van toepassing op bestaande gebouwen.

Als « bestaande gebouwen » worden beschouwd :
- de hoge en middelhoge gebouwen waarvoor de bouwaanvraag werd ingediend vóór 26 mei 1995;
- de lage gebouwen waarvoor de bouwaanvraag werd ingediend vóór 1 januari 1998.
(…)”

2. Koninklijk besluit van 7 juli 1994 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen (versie bijgewerkt tot april 2003)

...

3. De gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV). van 21.11.2006

met de opmerking:
"De Bouwverordening van de Brusselse Agglomeratie (17 maart 1976), goedgekeurd vóór het ontstaan van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is nog steeds geldig voor wat betreft de maatregelen ter voorkoming van brand (titel XIII)."

4. Bouwverordening van de Brusselse Agglomeratie van 17 maart 1976

...

Toepassing algemene stedebouwkundige voorschriften

Daar ons gebouw met 6 bovengrondse ingangen, een bouwvergunning heeft bekomen voor 17.03.1976, zijn geen van de vier voorschriften, voor 100% van toepassing, maar ... gedeelten ervan zijn wel toepassing, omdat zij al opgelegd werden onder een andere vorm voor die datum of omdat door werken de voorschriften van na deze datum van toepassing zijn. Voorbeeld:  de garagedeur van de ondergrondse parking die vervangen werd in 2012.

Maar de VME heeft huisbewaarders in dienst ... dus zijn de ARAB, AREI, ... van toepassing.

Het Algemeen Reglement voor de Arbeidsbescherming (ARAB) is dus van toepassing in ons gebouw, samen met de nieuwe codex "Welzijn op het werk", waardoor een reeks stedebouwkundige voorschriften impliciet van toepassing zijn.

Maar ook het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI), en meer specifiek het KB van 02.08.2007 betreffende de minimale voorschriften inzake veiligheid van bepaalde oude elektrische installaties op arbeidsplaatsen is ook van toepassing (installaties in gebruik genomen voor 01.10.1983). Op basis daarvan werden de zes zekeringskasten van de gemeenschappelijke delen al vervangen, ... .

Vergunningen voor ons gebouw

Dat is  stof voor een derde Blogtekst.


Zie ook Brandveiligheid in een ondergrondse parking (1) (11.11.2011)

Politiereglement (2)

Een beter leesbaar exemplaar van het algemeen politiereglement van Evere is bereikbaar via:

http://www.evere.be/index.php/nl/veiligheid/politie/340.

De tekst is verdeeld over 9 pagina's.

Deze Blog en zijn bezoekers (2)

De pagina’s van deze Blog worden nog steeds druk bezocht, wat mij normaal lijkt gezien de context … .

De vorige Top5 dateert van 07.06.2012.

De huidige top vijf van de bezochte pagina’s is:

1. 06.04.2012     Hoe een syndicus aanstellen? (=)

2. 26.07.2010     Nuttige informatie voor een actieve mede-eigenaar ... (nieuw in Top5)

3. 28.02.2012     Groot onderhoud van de liften (2) (-1)

4. 11.09.2008     Het snoeien van laurierstruiken ... (nieuw in Top5)

5. 05.04.2010     Mag ik met een LPG-wagen in een ondergrondse parking ... (nieuw in Top5)

Opvallend is dat relatief oudere pagina's meer in de belangstelling komen. Wat logisch lijkt gezien het gebrek aan informatie over wat vroeger gebeurt is in onze VME. Bladerend door deze webpagina’s lijkt het volgende artikel (vermeld in pagina Nr 2) zeer toepasselijk op de mandatarissen van onze VME:

De “eed voor managers” maakt weer opgang, 6minutes, 2010

 

Jaarverslag van een syndicus sinds 2003

Het volgende werd al in 2003 vermeld door de juridische assessor van het BIV in een juridisch werk over het jaarverslag van de syndicus. Dit verslag dient schriftelijk te zijn, zo dit tegenstelbaar dient te zijn.

"De elementen van het rekenschap dat een syndicus aflegt bestaat minstens uit: opsomming van alle beslissingen genomen op de vorige algemene vergadering en vergelijking van de wijze waarop deze beslissingen ten uitvoer werden gebracht, bondige vergelijking tussen de opgestelde begroting en de reële uitgaven, samenvatting van inkomsten en uitgaven, met aanduiding van de niet-betaalde mede-eigenaarsbijdragen, de bespreking van het onderhoud van de gemeenschappelijke delen en diensten en een overzicht van de hangende rechtsgedingen."

Bron: R. TIMMERMANS, “Syndicus van flatgebouwen” in X, Onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, 2003, XIV.L – 240.

Zo de ex-syndicus geen rekenschap heeft afgelegd op deze wijze, loopt hij het risico dat hij geen aanspraak kan maken op een quitus, vooral als men weet dat alle AV, sinds 2004 door hem samengeroepen, nog steeds niet definitief zijn, wegens hangende rechtszaken, grotendeels door hem geïnitieerd of vertraagd door het lanceren van tegenprocedures.

Als gevolg daarvan dient hij mogelijks in te staan voor de geleden schade door zijn beheer, waarvoor hij 100% verantwoordelijk is en blijft.

Daaruit volgt ook dat een quitus "in globo" waarschijnlijk niet mogelijk is, in toepasing van o.a. het vonnis in hoger beroep van 24.01.2011.

Democratie en de dictatuur van de meerderheid

Zondag ll. van heel dichtbij de werking van onze democratie meegemaakt. Het was leerrijk en verrijkend.

Vandaag in de krant een artikel gelezen van Pieter Lagrou met als titel: “Een verkiezingstriomf is geen carte blanche”.

Een citaat uit dat artikel, dat vermoedelijk ook toepasbaar is in de context van onze mede-eigendom:

“De moderne democratie is op twee verschillende principes gebaseerd.

·         Het volk is soeverein (1),

·         maar die soevereiniteit wordt beperkt door de elementaire rechten, vastgelegd in de grondwet (2).

Democratie kan dus niet verward worden met de dictatuur van de meerderheid. Meer nog, een moderne democratie – en dus een moderne democraat – wordt niet zozeer afgerekend op zijn talent om in de stembus te triomferen en de brute machtsuitoefening van de rechten van een meerderheid te beloven, dan wel op zijn bekwaamheid om ook de rechten van minderheden te respecteren en een regeringsvorm en regeringsbeleid voor te stellen die als legitiem worden ervaren door ook hen die niet met de meerderheid gestemd hebben.”

Navo-tunnel opent nu maandag 15 oktober

De NAVO-tunnel van de Leopold III laan opent op maandag 15.10.2012 om 6u, daags na de gemeenteraadsverkiezingen.

Bron:
- Navo-tunnel opent maandag 15 oktober (brusselsnieuws.be)
- Navotunnel open voor het verkeer vanaf 15/10 (MobielBrussel)

Meer informatie: Bovengrondse herinrichting van de Leopold III-laan (OpenbareRuimte Brussel)

Een doorsnede van de tunnel ter hoogte van de NAVO (bron: Beliris):

 

Deze Blog en zijn bezoekers (1)

De pagina’s van deze Blog worden vlotter bezocht, sinds een optie voor automatische vertaling werd toegevoegd (zie de rechterkant).

Uit de statistieken van Blogger blijkt ook dat het doelpubliek direct bereikt wordt, voor zover de mede-eigenaars actief internet gebruiken. De meeste andere mede-eigenaars blijken indirect op de hoogte te zijn . De onderlinge communicatie functioneert dus, met al zijn inherente beperkingen.

De top vijf van de bezochte pagina’s (op 95) zijn, in volgorde:

1. 06.04.2012          Hoe een syndicus aanstellen?
2. 28.02.2012          Groot onderhoud van de liften (2)
3. 26.11.2011          Syndicus met lage basisprijs betekent niet noodzakelijk ook een lage eindprijs
4. 03.03.2012          Geweld tegen personen is nooit aanvaardbaar
5. 04.05.2012          Elementaire regels van boekhouding: wat als ze niet gevolgd worden (2)

Hekkensluiter is:

• 19.07.2011          Cassatie in burgerlijke zaken (1)

Hervorming van het BIV - fase 1 – impact op onze VME

 

Minister Sabine Laruelle, de voogdijminister van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), heeft volgens haar tweetalige persmededeling dd. 23.05.2012 (”Vastgoedmakelaars: een verwachte en door consensus bereikte hervorming” en “Agents immobiliers : une réforme attendue et concertée”) beslist om het BIV grondig te hervormen. In een eerste fase worden volgens haar persmededeling vooral een achttal punten aangepakt.

Citaat uit de persmededeling

“(…)

1.       Het invoeren binnen het BIV van een onderscheid tussen de syndici en de vastgoedmakelaars-bemiddelaars. Deze twee categorieën kunnen het voorwerp uitmaken van specifieke verplichtingen, in termen van beroepsaansprakelijkheidsverzekering, minimumkapitaal of beroepsopleiding,

2.       Het invoeren van zware sancties, tot de schrapping in geval van verduistering,

3.       De onderwerping van de vastgoedmakelaars en de vrije beroepen die een activiteit van vastgoedmakelaar uitoefenen aan de deontologie van het BIV,

4.       De verplichting voor de syndici om jaarlijks een lijst van mede-eigendommen waarvan zij syndicus zijn, over te maken aan het BIV met het oog op specifieke controles,

5.       De mogelijkheid om het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen in het kader van een rechtspersoon (wat het mogelijk maakt om de aansprakelijkheid te beperken en het vergemakkelijkt de verzekerbaarheid),

6.       Een betere transparantie betreffende de elementen van een tuchtbeslissing genomen tegen een vastgoedmakelaar via een vereenvoudigde toegang tot het tuchtdossier,

7.       De mogelijkheid om meerdere rechtskundige assessoren (onderzoekers) aan te duiden in tuchtprocedures tegen bepaalde vastgoedmakelaars. Het gaat erom de afwikkeling van tuchtprocedures te versnellen.

8.       De verplichting om de klant en het Instituut onmiddellijk op de hoogte te brengen van elke belangenconflictsituatie die hun onafhankelijkheid of hun onpartijdigheid in vraag zou kunnen stellen.

(…)”

Duiding

·         De wijzigingen voorgesteld via punten 1 tot 4, evenals punten 6 en 7, zouden het BIV, indien deze maatregelen al in 1999 bestonden, verplicht hebben om vlugger een concreet standpunt in te nemen tegenover onze ex-syndicus in 2001. En de ex-syndicus zo te belet hebben om met procedurele vertragingsmanoeuvres de zaak in feite te rekken van 12.03.2003 tot nu met de passieve hulp van het BIV. Laten we niet vergeten dat de kern van de problematiek terug gaat tot een soort machtsgreep van de ex-syndicus op 01.09.1999, na het overlijden van de voorzitter van de Raad van Beheer op 11.08.1999. Het laatste gekende feit in de ononderbroken reeks dateert van 07.02.2011;

·         De wijziging opgelegd in punt 5 geeft aan dat de persoonlijke verantwoordelijkheid van de vastgoedmakelaar zeker een feit is voor de periode 1999-2011, periode die onze VME concreet aanbelangt. De nodige haken werden gelegd, maar de ex-syndicus heeft door procedurele vertragingsmanoeuvres het gebruik van deze documenten momenteel onmogelijk gemaakt. In principe is er nog nog één vonnis te vellen in een laatste vertragingsmanoeuvre, vooraleer deze 100% bruikbaar worden. Cassatieberoep aantekenen belet het gebruik van die documenten niet, maar verhoogt enkel de globale kosten voor de VME met 100 à 200% en reduceert het beslissingsrecht van de mede-eigenaars tot bijna 0%. Bijkomend hebben de vertragingsmanoeuvres van de ex-syndicus een aantal belangrijke documenten van de ex-syndicus zelf beschikbaar gemaakt, die zijn exclusieve verantwoordelijkheid tegenover de VME heel flagrant aantonen. Hij toont zelf aan dat de mandatarissen van de VME zijn aangesteld door hem. Hierdoor wordt hun verantwoordelijkheid door hem gedekt ;

·         Punt 8 zou van kapitaal belang geweest zijn en alles veel helderder en vooral sneller gesitueerd hebben:

·         Vanaf 2005 toen het onderzoek van het BIV tegen de ex-syndicus uitgevoerd werd door een persoonlijke raadgever van de ex-syndicus;

·         Vanaf 2009 toen een raadsman van het kabinet van de juridische assessor van het BIV optrad/optreed in verschillende procedurele vertragingsmanoeuvres als advocaat van de ex-syndicus, de VME en/of meerdere mede-eigenaars, grotendeels op kosten van alle mede-eigenaars. Zo kon de ex-syndicus in feite beletten dat sommige werken voor het behoud van ons onroerend goed zouden uitgevoerd worden onder toezicht van een onafhankelijke expert (verwarming, ventilatie ondergrondse parking, garagedeur ondergrondse parking, slijtage liften, …).

Concreet

Heel concreet betekent punt 8 voor ons:

·         Vooreerst dat, zo de voorgestelde hervorming had plaats gevonden 10 jaar terug, dat de Algemene Vergadering met kennis van zaken de beslissingen genomen hebben die zich opdrongen op 15.11.2005, en alles niet zou aangesleept hebben tot nu, met bijvoorbeeld (en niet alleen) meer dan 100.000 EUR advocaatkosten ten laste van de VME, volgens een ex-mandataris van 1978.

·         Maar ook dat het BIV nu kleur bekend en toegeeft dat de huidige reglementering in feite bepaalde “onregelmatige” toestanden toen kon “toedekken”.

Actie

Sinds mei 2001 heb ik op regelmatige tijdstippen getracht om iedereen rond de tafel te krijgen. Dat is telkens mislukt wegens een zeer expliciete en constante weigering van debat van mandatarissen van onze VME (“de meerderheid heeft steeds gelijk en staat boven de wet”). Onder andere onderbouwt door het feit dat het BIV de ex-syndicus “steunde” o.a. wegens de hiervoor vermelde 8 misstanden en structurele problemen. Hierdoor kon de ex-syndicus de mening van een tiental rechters opzij schuiven, met als onvermijdelijk gevolg steeds strengere vonnissen.

Momenteel loopt terug een bemiddelingspoging, vooraleer de vonnissen 2011 worden uitgevoerd en deze van 2012 geveld worden. Daarna hebben de mede-eigenaars bijna geen inspraak meer, zo de AV 2012 de kaap niet wijzigt.

Maar er is hoop ... verschillende mede-eigenaars van de zes verschillende ingangen hebben toegezegd om in een beperkte werkgroep hun eigen standpunt te verduidelijken, kennis te nemen van het standpunt van andere mede-eigenaars en onbevooroordeeld het debat aan te gaan, zelfs als niet duidelijk is dat dit standpunt dat van een meerderheid is.

Update 06.06.2012: gezien de snelle evolutie van de feiten heeft dit alles vertraging opgelopen.

Elementaire regels van boekhouding: wat als ze niet gevolgd worden (2)

In een vorige blog dd. 17.02.2012 (klik hier) hebben we geschreven over de mogelijke gevolgen van het niet toepassen van elementaire boekhoudingregels.

In een Vereniging van Mede-eigenaars is de Algemene Vergadering het bestuursorgaan (en niet de syndicus of de Raad van Mede-eigendom). Dat maakt dat een onderzoek soms iets trager verloopt, als niet iedereen geïnformeerd werd zoals het hoort.

Dat heeft in ons geval de tussenkomst van de Vrederechter in 2007 noodzakelijk gemaakt. Door de ex-syndicus werd hiertegen hoger beroep aangetekend. In hoger beroep werd het vonnis bevestigd. De ex-syndicus is niet in cassatie gegaan en heeft dus het vonnis aanvaard.


Geleden schade

Nu staat de weg open voor de volgende stap: welke is de geleden schade en wie is ervoor verantwoordelijk. 

Bijkomend heeft de AV van december 2011 duidelijk aangetoond dat dank zij de gerechtelijke syndicus zeer ernstige schade werd vermeden. Niemand heeft deze vaststelling betwist bij de Vrederechter. Alle 250 mede-eigenaars zijn dus akkoord gegaan met deze vaststelling.

Als er schade is kan als enige de ex-syndicus verantwoordelijk gesteld worden, zoals de wet dat expliciet bepaald sinds 1994. Hij staat in voor hem zelf en zijn aangestelde. Maar wel enkel als de Algemene Vergadering dat wil.

Anders betalen onvermijdelijk alle 250 mede-eigenaars het gelag, behalve hoogstens deze die aan de alarmbel hebben getrokken, ofwel zelf (in principe een zevental) ofwel via hun mandataris (één), ofwel omdat ze vrijwillig zijn tussengekomen in lopende burgerlijke geschillen (drie).

Hoe gaat een financiële controle in de praktijk te werk?

Citaat uit een recent artikel in een krant:

“Tijdens de controle van de jaarrekeningen ontdekte een onafhankelijk revisor diverse onregelmatigheden. Hij meldde die aan het schoolbestuur. Na verder onderzoek bleek de visie van de revisor correct (…). Het was ook vlug duidelijk dat het hier ging om de aankoop en de betaling van goederen, het niet volgen van bepaalde procedures en het bevoordeligen van bepaalde bedrijven.
Een tweede, diepgaander onderzoek leidde tot dezelfde conclusies. Daarop is een tuchtprocedure in gang gezet.”

Bron: “Sint-Amandscollege schorst financieel directeur”, Het Nieuwsblad, 03.05.2012

No comment.

Hoe een syndicus aanstellen?

Deze week werd op een andere Blog dieper ingegaan op de selectieprocedure van een nieuwe syndicus. Lees op die Blog het artikel "Hoe een syndicus aanstellen? Maak uw huiswerk en zorg voor een transparante aanbestedingsprocedure."

De blogpagina zelf verwijst naar artikels van belangenorganisaties van mede-eigenaars in Frankrijk, Nederland en België.

Commentaar

Dat een transparante, open en democratische selectieprocedure nodig is betwist dus niemand.

Ook betwist niemand dat deze procedure moet gebaseerd zijn op een specifieke voorafgaandelijke beslissing van de AV of bepalingen van het reglement van mede-eigendom, welke vooraf opgenomen zijn in een authentieke akte.

In feite analoog aan de voorafgaandelijke opstelling en goedkeuring van een lastenboek als het bedrag hoger ligt dan bijvoorbeeld 7.500 EUR (zoals voorgesteld door de ex-syndicus 1983-2007).

Dit jaar zal het wettelijk kader van de selectie van een syndicus mogelijks diepgaand wijzigen. De PS, gesteund door de financiële sector EN vermoedelijk door de relevante belangenverenigingen van mede-eigenaars, heeft hiertoe een significant wetsvoorstel ingediend.

Zie voor meer informatie, de officiële tekst van het: "Wetsvoorstel tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek, wat de mede-eigendom betreft". Het voorstel werd op 28.03.2012 ingediend door de dames Linda Musin en Valérie Déom van de PS en zal besproken worden in de Kamer vanaf 19.04.2012.

Officiële samenvatting (zie p.1 van het voorstel):

"Dit wetsvoorstel strekt ertoe de mede-eigenaars te  beschermen in het kader van fouten of andere malversaties

van bepaalde syndici; daartoe wordt voorzien in  een verder doorgedreven controle van de rekeningen en een betere voorlichting van de mede-eigenaars over alle financiële en boekhoudkundige handelingen in de mede-eigendom."

Dit voorstel voor een de facto 3de reparatiewet van de wet van 2010 is in essentie gebaseerd op een initieel voorstel van januari 2008, afkomstig van het IBR. Zie de bijlage aan het verslag van de bevoegde kamercommissie van 11.07.2009 .

Het moet vermoedelijk de feitelijke reden van blokkering van de publicatie van het KB over het minimaal rekeningstelsel van de boekhouding van de VME verhelpen, op een wijze die de toezichtskosten ervan legt waar het moet (en zoals van toepassing bij analoge beroepen).

Context van onze VME

Het huidige mandaat van onze gerechtelijke syndicus (2007-2009 en 2011-2013) eindigt bij de eerst volgende jaarlijkse AV, gehouden twee jaar na de datum van het vonnis in hoger beroep (24.01.2011). Die procedure werd gelanceerd door onze ex-syndicus met zijn advocaten en aangestelde.

De JAV 2012 zal dus voor onze VME moeten bepalen wat de spelregels zullen zijn voor de selectie van onze conventionele syndicus, welke we zullen moeten kiezen in 2013.

We dienen echter ook rekening te houden met andere aspecten, waarin onze VME  verzeild is geraakt sinds het overlijden van haar eerste voorzitter van de Raad van Beheer (en mede-beheerder 1980-1995) op 11.08.1999, door de verdoken belangenverstrengeling vanaf 01.09.1999.

Het cohousingproject “L’échappée” in Brussel

Cohousing is een vorm van wonen die verder gaat dan een klassieke mede-eigendom, maar toch voldoende individuele vrijheid laat. Het Brusselse project “L’échappée” is daar een voorbeeld van.

Op hun projectpagina vinden we enkele kerngedachten die in feite ook van toepassing zijn binnen een klassieke “Vereniging van Mede-eigenaars”, zoals de onze:

“Het respect voor noden en ideeën is fundamenteel voor ons. De veelheid aan persoonlijke overtuigingen is zelfs een rijkdom die we willen koesteren.”
(…)
“Een geweldloze communicatie gebaseerd op zelfbevraging en luisteren naar de andere is noodzakelijk om echt democratische beslissingen te nemen.”

Voor het overige verwijs ik naar de blogpagina van einde 2010:
Rituelen waaraan een groep zich optrekt

Ook lezenswaard in die context is:
Habiter, c'est bien ; cohabiter, c'est mieux (29.03.2012 - Le Soir)

Het GEN netwerk vordert langzaam maar zeker

Desiro ML-treinstel voor GEN-net

(c) 2010 MPW57, Wikimedia 

De treintunnel tussen de Europese wijk en Josaphat nader langzaam een belangrijke fase: vanaf 24.03.2013 wordt gestart met de fysieke verbinding tussen de lijn Brussel - Namen en de lijn 26 (Halle - Vilvoorde). Via de treinhalte Evere zal er een rechtstreekse verbinding zijn met Schuman (en met de luchthaven van Zaventem via Diabolo).

Meer info:
http://www.infrabel.be/nl/buurtbewoners/projecten/het-gewestelijk-expresnet
http://nl.m.wikipedia.org/wiki/Gewestelijk_ExpresNet

Video:
http://www.deredactie.be/permalink/1.1253010

Kaartjes:
Schema GEN netwerk (stand 2009)
Overzichtskaart GEN netwerk

Geweld tegen personen is nooit aanvaardbaar

Op 02.03.2012 heeft De Standaard in een artikel beknopt de reactie van onze premier weergegeven op de recente commotie rond geweld op personen omdat zij een andere mening hebben.

Citaat:

"'Geweld tegen personen is nooit toelaatbaar of aanvaardbaar.' Zo reageert premier di Rupo op de open brief van enkele tientallen holebi's in De Standaard."

Gezien recente en minder recente fysieke incidenten in de context van onze mede-eigendom lijkt het lijkt nuttig om eraan te herinneren dat het respect voor de mening van anderen een essentieel kenmerk is van onze democratie.

Bijkomend is het evident dat bepaalde mede-eigenaars worden verleid tot ondoordachte fysieke acties tegenover andere mede-eigenaars, omdat informatie bewust achtergehouden werd (/wordt?) voor hen sinds 1999 door bepaalde leden van bepaalde organen van onze VME.

Het is typisch dat deze laatste de inhoud van een essentiëel vonnis trachten te verbergen voor hun medestanders en voor alle mede-eigenaars, hoewel deze sommige kosten van de correctionele procedure gedragen hebben sinds vermoedelijk 2003 en zeker 2009 tot 2011.

Groot onderhoud van de liften (2)

Gisteren melden we reeds dat de modernisatie van de liften, opgelegd door een KB van 2003, zou wijzigen (zie Blog).

Ondertussen is er meer informatie. Het KB is nog niet aangepast, maar FOD Economie heeft op haar website de officiële stand van zaken meegedeeld.

Modernisering van bestaande liften

We citeren uit een pagina van de website van FOD Economie het belangrijkste deel, waarbij de elementen die voor onze mede-eigendom van  toepassing zijn in het vet werden onderlijnd:

“Het KB van 9 maart 2003 betreffende de beveiliging van liften wordt aangepast op volgende punten:

·         het behoud van de toegankelijkheid voor personen in een rolstoel wordt duidelijker in het KB ingeschreven;

·         de te nemen veiligheidsmaatregelen worden voor residentiële liften (niet in een arbeidsomgeving) met vijf jaar uitgesteld, behalve de positieve vergrendeling van de bordesdeuren en het plaatsen van een kooideur of elektronisch lichtgordijn voor liften zonder kooideur. Deze laatste twee maatregelen moeten vóór 1 januari 2013 worden gerealiseerd, zoals voorzien in het huidige KB.

Parallel met de wijzing van de reglementering worden de nodige documenten en brochures uitgewerkt om de eigenaars, modernisatiebedrijven en controleorganismen beter te begeleiden bij de correcte toepassing van het KB.

De details van de wijzigingen worden de komende weken in een koninklijk besluit gegoten.”

Veiligheid van liften

Uit een andere pagina van die site citeren we de de kern van de problematiek:

 “De eigenaars of beheerders van de liften moeten veiligheid garanderen aan de gebruikers, alsook aan derden (monteurs, onderhouds- en moderniseringsagenten, inspecteurs of controleurs). Deze veiligheid moet gegarandeerd worden gedurende de volledige levensduur van de liften. Daarom moeten ook de bestaande liften aan een aantal minimale technische eisen voldoen.”

De beheerder van onze 12 liften is sinds 01.08.1995 wettelijk onze Vereniging van Mede-eigenaars (VME), vertegenwoordigd door haar syndicus. Want sinds die datum is er geen mede-beheer door de syndicus en de Raad van Beheer meer mogelijk, waarbij de syndicus instond voor de grote werken.

Wat betekent dat voor ons?

Enerzijds is de modernisatie van de liften is uitgesteld tot 01.01.2023 voor de 10 liften van 103, 105, 107, 109 en 111, maar niet voor de twee liften van 101.

Daar is de stedenbouwkundige vergunning die het volledige gebouw het statuut van “medisch kabinet” geeft van toepassing. Dit is een “arbeidsomgeving”en maakt dat de uitzondering niet van toepassing is, tenzij de AV vraagt dat de uitgereikte vergunning wordt vernietigd voor alle appartementen van 101, behalve het gelijkvloers. En dit op kosten van de toenmalige syndicus, die niet ingegrepen heeft op basis van zijn bevoegdheden in het kader van het BW (Art. 577-8 §4 4°).

Anderzijds dient de VME de veiligheid van de gebruikers van de 12 liften te garanderen. Dit vergt in de praktijk (= "goede huisvader") minstens een grondig onderhoud om de 25 jaar. Het onderhoud van 2005 werd echter niet uitgevoerd.

Het is dus terecht dat de Algemene Vergadering van 05.12.2011 op voorstel van onze nieuwe syndicus heeft beslist om een onafhankelijk expert aan te duiden om na te zien

·         welke werken onmiddellijk dienen uitgevoerd

·         welke voor 01.01.2013

·         welke voor 01.01.2018 (de 2 liften van 101) of 01.01.2023 (de 10 andere liften)

Besluit

Het is meer dan waarschijnlijk dat, gezien de feitelijke toestand van de liften zal moeten overgegaan worden tot een onmiddellijke zachte renovatie van de 12 liften.

Het is de onafhankelijke expert dat zal nakijken welke werken kunnen uitgesteld worden tot later. Vermoedelijk zal dat minimaal zijn, gezien de versleten toestand van onze liften en de “heterogene” wijze van de al uitgevoerde herstellingen.

De levensduur van een gebouw

Appartementgebouw (bouwpromotor Amelinckx - Leuven)

Op de website van Leefmilieu Brussel (BIM-IBGE) kan een studie ingezien worden over “De levenscyclus van gebouwen en hun componenten”. Hoewel initieel geschreven voor kleine gebouwen, blijven de principes dezelfde voor grote gebouwen.

Deze studie maakt deel uit van de tweetalige “Praktischehandleiding kleine gebouwen”, toegankelijk op de website van Leefmilieu Brussel (BIM).

Het lijkt me dat een lectuur ervan nuttig is in de context van de beslissingen die dienen genomen te worden door onze AV met respect voor het behoud van onze mede-eigendom. Want dat is het doel van onze vereniging.

Onze mede-eigendom is gebouwd in 1975-1980 en heeft een 25jarige cyclus van groot onderhoud (dus 2005, 2030, 2055, ...).

We zijn einde vorig jaar uiteindelijk gestart met het groot onderhoud 2005 van de gemeenschappelijke delen van onze mede-eigendom.

De behoudende en voorlopige maatregelen, waarvan sommige sinds 1999 werden uitgesteld, worden momenteel uitgevoerd door onze syndicus.

Voor de definitieve maatregelen dienen we ons te laten leiden door de principes van duurzaamheid, willen we dat onze investeringen rendabel zijn op half-lange en lange termijn.

Anders kan het zijn dat we voor 2030 en sneller dan we denken, moeten overgaan tot een harde renovatie van de gemeenschappelijke en privatieve delen.

Dat is in het belang van bouwpromotoren, zoals onze ex-syndicus ("Ontwikkeling van residentiële bouwprojecten"), maar niet van de 253 individuele mede-eigenaars.

De kwaliteit van onze gemeenschappelijke delen (met een waarde van +50% van ons onroerend goed) bepalen uiteindelijk de kwaliteit van onze appartementen en de leefbaarheid ervan.

Groot onderhoud van de liften

Het aanpassen van de liften aan de nieuwe normen zou gedeeltelijk uitgesteld worden. Voor meer uitleg zie "UPDATE Renovatie van liften !!! " op een andere blog.
De uiteindelijk impact op het groot onderhoud 2005 van onze liften is in feite miniem, behalve het feit dat de ex-syndicus de facto zijn verantwoordelijkheid erkend.

Impact op de verschillende fasen van het groot onderhoud (25 jaarlijks en modernisering)

• Fase A (groot onderhoud liften 2005): NIET uitgesteld
• Fase B (dringende en voorlopige aanpassing aan de nieuwe normen) NIET uitgesteld (blijft 01.01.2013)
• Fase C (normale aanpassing aan de nieuwe normen) uitgesteld (wordt 01.01.2028)

Commerciële activiteiten

Opgelet we mogen geen commerciële activiteit toestaan voor andere verdiepingen dan het gelijkvloers.

Dat is het geval voor 103, 105, 107, 109 en 111, maar niet voor 101. Hun twee liften zullen moeten aangepast wordeen voor 2018, tenzij de stedenbouwkundige vergunning voor het medisch kabinet in het volledige gebouw (en niet in één appartement) wordt aangepast.

Momenteel is deze vergunning geldig voor het volledig gebouw, op basis van een beslissing van onze ex-syndicus, welke niet gevalideerd werd op de volgende AV en dus integraal zijn verantwoordelijkheid is en blijft..

Groot onderhoud

Maar in de praktijk dienen we zo vlug mogelijk over te gaan tot het groot onderhoud van onze 12  liften.

De fase A impliceert dat we de Fase C onmiddellijk uitvoeren, omdat onze liften totaal versleten zijn (mededeling van onze syndicus ergens in 2004, ...). De fase B wordt daardoor wel overbodig.

Onze ex-syndicus erkent zijn verantwoordelijkheid terzake, omdat zijn naam nog steeds op onze liften staat als beheerder (= verantwoordelijk) van deze liften (ipv de naam van onze VME).

De architect van onze mede-eigendom is overleden

Jean POLAK was in 1975 de architect van onze mede-eigendom. Hij is donderdag 16/2/2012 overleden op 91 jarige leeftijd. Hij was één van de architecten van het Atomium.

Meer info:
http://www.standaard.be/artikel/detail.aspx?artikelid=DMF20120220_141

Bijgewerkt op 28.02.2012.

Elementaire regels van boekhouding: wat als ze niet gevolgd worden

Sinds 2007 (met een onderbreking van 2 jaar) wordt de boekhouding 1999-2011 van onze VME nagezien door een accountant, omdat het bevoegde toezichtorgaan van onze VME niet kon aantonen dat een volledig toezicht werd uitgeoefend vanaf 11.08.1999 (overlijden van de voorzitter van de Raad van Beheer 1980-1999), wegens een “zweem van vermoeden van belangenvermenging”.

Midden 2010 werd een analoog probleem ontdekt in een Vilvoordse huisvestingsmaatschappij. Eerst werd alles ontkend (zoals bij ons tijdens de AV 2006), maar in 2012 is de etterbuil gebarsten (zoals bij ons in 2011).

Nu wordt in Vilvoorde gewerkt aan schadebeperking & schadeherstel voor het verleden door de bevoegde overheden, zoals bij ons in 2011/2012.

Ook worden structurele oplossingen voorbereid om met een nieuw bestuur deze problematiek te vermijden, zoals bij ons in 2012/2013.

Ter informatie een paar citaten uit relevante teksten op www.redactie.be :

Vernietigend rapport huisvestingsmaatschappij Vilvoorde

http://www.deredactie.be/cm/vrtnieuws/regio/vlaamsbrabant/120216_Vilvoorde_huisvestingsmaatschappij

“Het resultaat is vernietigend. De IVMW leefde de boekhoudwetgeving niet na, maakte onverklaarbaar hoge kosten en liet na om subsidies aan te vragen. De huisvestingsmaatschappij deed nochtans een beroep op een boekhoudkantoor, maar ook dat rekende voor zijn diensten torenhoge facturen aan.”

Meest elementaire boekhoudregels niet toegepast
http://www.deredactie.be/cm/vrtnieuws/regio/vlaamsbrabant/120216_InterVilvoordse_Vandenbossche

"Het gaat niet enkel om personeelsdossiers, maar ook over aankoop- en verkoop van gebouwen, over het opsplitsen van opdrachten en het mogelijk ontwijken van de wet op de overheidsopdrachten waarbij telkens opdrachten aan dezelfde firma wordt gegeven."