Praktische gids voor (toekomstige) mede-eigenaars

Op 10.10.2014 heeft de Koning Boudewijnstichting, samen met de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, een brochure uitgegeven, gratis te verkrijgen in het Nederlands of het Frans (doorbladeren op de KBS website of opladen als PDF – 0,3 MB) of op papier mits betaling van 3 EUR. Bestelnummer 3250. Meer info op de KBS webpagina.

Uittreksel van hun webpagina:

“Als mede-eigenaar heb je inspraak, maar geen controle. Hoe pak je het collectieve aspect van een flatgebouw aan?

Een eigenwoning, de droom van vele Belgen. Vaak wordt die droom gerealiseerd door de aankoop van een appartement of een studio. Je wordt dan niet alleen eigenaar van je eigen woning, maar ook mede-eigenaar van het gebouw waarin die woning zich bevindt. En als je dan bij de inrichting van je eigen kleine cocon werken wil doen, dan zijn er mede-eigenaars om rekening mee te houden. Die mede-eigenaars zijn de andere bewoners, of de eigenaars van de andere woningen in het gebouw. En misschien zijn er ook kantoren of winkels in het gebouw ?

Bij aankoop van een appartement, koop je niet alleen een eigen woning maar word je ook lid van een gemeenschap. Het leven in een mede-eigendom is niet altijd zo
eenvoudig. Het gezamenlijk beheer van een gebouw, met mensen die je niet zelf koos, kan een moeizame reis zijn. De kosten zijn niet altijd te voorspellen en de noodzaak van werken is niet altijd zo gemakkelijk te beoordelen. Reglementeringen allerhande die aanpassingen vragen aan het gebouw, compliceren de situatie. Daarbij komen nog de vragen rond energiebesparing en duurzaamheid.

Toch is de aankoop van een appartement vaak de enige manier om een eigen woning te bezitten. Om problemen te vermijden, is een minimum aan betrokkenheid bij en verantwoordelijkheidsgevoel voor het geheel nodig. Het is daarbij handig om op de hoogte te zijn van bepaalde regels en nuttige tips.

Als mede-eigenaarmoet je je altijd bewust blijven van het collectieve aspect van een flatgebouw, van een mede-eigendom.”

Reeds 1529 dagen ...

Reeds 1529 dagen sinds we de statuten van ons onroerend goed in gedwongen mede-eigendom moeten aanpassen aan de wetten van 1994 (basisakte) en 2010 (reglement van mede-eigendom) via een coördinatie.

De derde pijler van de statuten, het reglement van inwendige orde, is ter discussie sinds jaren (2003 ?), maar werd nooit rechtsgeldig gestemd en/of ter beschikking gesteld.

De inhoud van de blogpagina's "Nog 8 dagen .... " en "Reeds 9 dagen ..." zijn nog steeds actueel, desondanks de inzet van vier syndici benoemd door het gerecht ... . Deze pagina's worden recent nogal druk bezocht.

Lees de blogpagina "Code de Droit Économique et la copropriété" om te weten welke impact het nieuw "Wetboek van Economisch Recht" (2013) bijkomend heeft op onze VME en de uitvoering van vonnissen van 2005.

Vragen die een mede-eigenaar, al dan niet lid van de AV, kan stellen zijn ondermeer:

• Wat moesten we doen sinds 1994? Sinds 2010?
• Wat kunnen nu we nog doen? 
• Wie moet wat doen? 
• Hoe moet dat gebeuren ? 
• Wanneer moeten we wat doen (= stappenplan)?

En vooral:

• Heeft een lid van de AV nu nog inspraak? Hoelang nog ?

Meer uitleg voor de leden van de AV, die persoonlijk komen naar de JAV 2014.

PS: de syndicus is er nog steeds  niet in geslaagd tijdens de JAV 2019 een ontwerp voor te leggen welke rekening houdt met de wijzigingen opgelegd door de wet van 2018.

Renovatie van appartementsgebouwen (1)

Renovatie van de wijk Astrid (Evere/Schaarbeek)

De wijk Astrid in Evere is typisch voor de Brusselse context. Eerst was het een reeks witloofvelden in de rand van de agglomeratie Brussel. In de jaren 20 werd de "Tuinbouw" wijk gebouwd.  In de jaren 60 en 70 werden op die terreinen de eerste groep grote gebouwen opgericht op de rand van de wijk. In de jaren 90 werd toe nog lege kern aangevuld met een reeks eensgezinswoningen. 

Momenteel wordt het resterende zuidelijke deel van de wijk aan de Genevestraat aangevuld met nieuwe appartementsgebouwen, vooral gericht op de Europese ambtenaar, die werkt in één van de twee Europese kantoorcomplexen van de wijk.

Nu komt de renovatie van de gebouwen tussen de Genevestraat en de Leopold III-laan op dreef. 

• Een grootwarenhuis is grondig gerenoveerd. De andere heeft de keuze gemaakt voor een zachte en geleidelijke renovatie.
• Een kantorengebouw is gestript en wordt nu grondig gerenoveerd.
• Het tweede kantoorgebouw van de drie is gerenoveerd een tiental jaren terug en wordt in 2015/2016 omgevormd tot een appartementsgebouw, aangepast aan deze tijd. Dus passief energiegebruik en modulaire structuur.
• Het derde herbergt een deel van de administratie van de Europese Unie en is in feite de katalysator van deze renovatie.
• Het appartementsgebouw “Suzanne” in Schaarbeek, tussen de Genevestraat en de Leopold III-laan heeft recent resoluut gekozen voor een aanpassing aan de huidige energienormen.

Van de drie appartementsgebouwen in het noordelijk deel is één ervan als gedeeltelijk aangepast aan de energienormen van deze tijd. De twee andere wachten nog af. Zoals ook de andere appartementsgebouwen aan de oostelijek rand van de wijk (Oud-Strijderslaan & Dunantlaan). Zullen zij de trein missen?

Feitelijke aanhechting bij Frankrijk?

Maar de tendens om het Frans centralistisch systeem van appartementsbeheer in België in te voeren steekt terug de kop op. In dat systeem vormt in de praktijk de verplichte professionele syndicus, samen met een “Raad van bestuur”, het beslissingsorgaan (het “syndicaat”). De andere mede-eigenaars kunnen enkel valideren (“horen, zien, zwijgen en betalen”).

Dat gaat in tegen wat in onze Belgische genen zit. We zijn gewoon om op lokaal vlak zelf te beslissen wat we willen.

In die context hebben we geen syndicus-bouwpromotor nodig die enkel gericht is op zijn eigen winsten, maar wel aan een syndicus-manager, die duidelijk en proactief informeert over wat mogelijk is, die peilt naar de behoeften van alle mede-eigenaars, die het debat aangaat en die de beslissingen van de mede-eigenaars loyaal uitvoert.

Bronnen:

• Matexi, “De Leopold II-toren wordt omgevormd tot woningen”, 24.10.2014
• VRT, “Leopoldtoren in Evere wordt omgevormd tot woningen”, 24.10.2014
• Marianne Burton, “Les agents immobiliers sont-ils prêts à de grands changements ?”, Réflexions Immobilières, Magazine N° 11, p.6-7, octobre 2014
• Jean-Pierre Lannoy, « Vers une copropriété exemplaire ! », Réflexions Immobilières, Magazine N° 11, p.14-16, octobre 2014
• Ria, « Jean Leroy », Parochie Sint-Jozef, s.d.