Verzekering van de syndicus van de VME en de VME zelf (1)

De verzekering van de VME en zijn mandatarissen is zeker belangrijk. Herlees de pagina "Verzekeringsvoorwaarden van de syndicus" van 19.10.2006. De volgende informatie is in die context vermoedelijk nuttig:

Staatsblad

• 14 SEPTEMBER 2006. - Deontologische richtlijn betreffende de burgerlijke beroepsaansprakelijkheidsverzekering en borgstelling hebbende tot voorwerp de artikelen 5 en 32 van de plichtenleer van het B.I.V.

Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars

• DE DEONTOLOGIE VAN DE VASTGOEDMAKELAAR
  p. 25 à 29 : Deontologische richtlijn betreffende de burgerlijke beroepsaansprakelijkheidsverzekering en borgstelling hebbende tot voorwerp de artikelen 5 en 32 van de plichtenleer van het B.I.V.

Verzekeringsmaatschappijen

• AXA Belgium - ALGEMENE VOORWAARDEN - Verzekering van de burgerrechtelijke beroepsaansprakelijkheid van vastgoedmakelaars
• B-Cover - Waarborgen en kenmerken

Meer later.

De levensduur van een gebouw (2) - concrete toepassing

Informatie

De fiche “De levenscyclus van gebouwen en hun componenten” vermeld op de Blog tekst van « De levensduur van een gebouw » is niet meer bereikbaar.

Maar in de plaats daarvan kan geraadpleegd worden:

DE VRIJBLIJVENDE HULPMIDDELEN VOOR ONDERNEMINGEN (N – texte F)

Enkele relevante citaten:

ECOMANAGEMENT : HET LABEL “ECODYNAMISCHE ONDERNEMING”
“Dit Brusselse label richt zich tot elke onderneming in de ruimste betekenis van het woord: groot of klein, privaat of openbaar, vereniging of non-profitorganisatie, wat ook het activiteitendomein is… voor zover de vestiging waarvoor ze zich kandidaat stelt, gelegen is in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.”

Geluid: Handleiding goede praktijken en beste beschikbare technologieën (2009)

Geluid: HET AKOESTISCH COMFORT VERZEKEREN (2008)

Infofiche "De werven voor de verwijdering van asbest"

De Facilitator Duurzame gebouwen biedt een permanentie en een algemene begeleiding voor alle thema’s die betrekking hebben op het beheer, de renovatie of de bouw van gebouwen vanuit een duurzame invalshoek (Tel: 0800 85 775 / facilitator@leefmilieu.irisnet.be)

Energiepremies : Er bestaan tal van premies voor energie-investeringen. Voor ecologische bouwmaterialen worden er trouwens grotere premies uitgeloofd. De gewestelijke steunmaatregelen worden met 5% verhoogd voor ondernemingen die beschikken over het label van ecodynamische onderneming.

 EPB: Sinds 2008 is een nieuwe reglementering in werking getreden om de energieprestatie van gebouwen te verbeteren bij bouw of renovatie. Sinds 2010 moeten verwarmingsketels regelmatig worden gecontroleerd. En sinds 2011 moeten openbare gebouwen over een EPB-certificaat beschikken.

Ondernemingen en milieubeheer – Beheer van de niet-bebouwde, grijze en groene ruimten (2003)

Nuttig is ook het volgende dossier:

HULPMIDDELEN DUURZAAM GEBOUW VOOR PROFESSIONELEN (N – texte F)

Commentaar

In toepassing van het transparant beheer van een mede-eigendom dient volgens mij in de praktijk de syndicus van een grote VME jaarlijks aan de AV een schriftelijke “Staat van het gebouw” voor te leggen, ten laatste met de uitnodiging voor de AV, plus een voorstel van één of meerdere lastenboeken voor de volgens hem dringende werken en/of voorafgaandelijke expertises.

Een volgende AV kan dan, op basis van het lastenboek, goedgekeurd tijdens een vorige AV, overgaan tot het kiezen van een aannemer voor deze werken.

Het is vanzelfsprekend dat voor het opstellen van de vergelijkende tabel tussen de offertes de syndicus onder zijn verantwoordelijkheid zal beroep doen op een expert terzake, zo hijzelf de onpartijdige expertise niet in huis heeft.

Concreet

Onze mede-eigendom is gebouwd in 1975-1985 en heeft bouwtechnisch een 25jarige cyclus van groot onderhoud (dus 2005, 2030, 2055, ...).

De eerste cyclus van 2005 werd slechts opgestart in 2012, maar is niet verder gezet. Het is nog technisch mogelijk en  financieel draagbaar om deze cyclus af te werken voor 2020, mits jaarlijks één bijkomende AV voor 2014, 2015 en 2016.

1. AV/2 2014: het heden - De eerste AV om de weten waar we staan; opstellen door een onpartijdige expert van een volledige beschrijving van de huidige staat van de mede-eigendom, zowel technisch, als administratief, juridisch en financieel.
2. AV/2 2015: het verleden – De tweede AV om onder de leiding van een onpartijdige bemiddelaar komen tot een globale en geïntegreerde regeling van de samenhangende problemen van het verleden (periode 1999-2013); provisioneren van de “worst case” via het reservefonds, al dan niet met terugwerkend kracht tot 1999, zoals technisch mogelijk gemaakt door het KB dd. 12.7.2012.
3.  AV/2 2016: de toekomst – in de loop van de twee AV 2015 onder de coördinerende leiding van de onpartijdige syndicus via een gedetailleerde informatie, deliberatie en een punt per punt stemming over de aanpassing van onze statuten te komen tot een coherente visie van de AV op de toekomst van ons gebouw (consumeren of conserveren?); dit culmineert in het voorleggen van een gecoördineerde tekst tijdens de derde AV. Na goedkeuring ervan is de VME klaar voor de toekomst.

Besluit

De wet van 1994, bevestigd door de wet van 2010, heeft duidelijk bepaald dat het de mede-eigenaars van elk privatief kavel zijn, vertegenwoordigd in de AV door één van hen (Art. 577-6 §1 BW), die:

• gezamelijk, 
• na voorafgaandelijke informatie door de syndicus,
• na niet-genotuleerde deliberatie in AV, 
• enkel in aanwezigheid van wie wettelijk mag aanwezig zijn, 
• met de wettelijke voorziene meerderheden 

de beslissingen nemen, zowel voor wat betreft de regeling van het verleden als voor de voorbereiding van de toekomst. Dat alles onder de exclusieve leiding van de voorzitter van de AV.

Beslissingen AV

De leden van de AV dienen het wettelijk en statutaire kader te respecteren, evenals de definitieve vonnissen en de rechtsgeldige beslissingen van de vorige AV. 

Anders brengen ze hun persoonlijke verantwoordelijkheid in het gedrang. 

Het is de syndicus die, in toepassing van de wet (Art. 577-10 §4 BW), de beslissingen van de AV notificeert aan de mede-eigenaars-bewoners, die geen lid zijn van de AV, en ook aan de andere bewoners, zoals aan hem meegedeeld door o.a. het betrokken lid van de AV.

Dat alles wordt eventueel, op expliciet en tijdig verzoek van een mede-eigenaar, lid van de AV of niet, of een belanghebbende derde, getoetst door de bevoegde rechter (Art. 577-9 BW).

Uitvoering beslissingen AV

De syndicus van de VME zal deze beslissingen uitvoeren, eventueel bijgestaan door de raadsman/vrouw, de notaris, de architect, de milieudeskundige, de aannemers, … voorgesteld door hem en voorafgaandelijk expliciet aanvaard door de AV, mits respecteren van Art. 577-8 §4 15° BW en eventueel Art. 577-*8 §4 4° BW. 

Deze zijn allen mandataris van de syndicus en enkel tegenover hem verantwoordelijk, tenzij Art. 577-6 §1 BW werd toegepast (aanstelling van een toegevoegd syndicus met specifieke opdracht). 

Hijzelf is de enige die verantwoordelijk is tegenover de AV (Art. 577-8 §5 BW), tenzij een toegevoegd syndicus expliciet werd aangesteld. Hij dient het bewijs van zijn verzekering BA voor te leggen aan de AV (Art. 577-8 §4 10° BW).

Burgerlijk Wetboek - Art. 1984 à 2010

 In het kader van het beheer van een gedwongen mede-eigendom wordt het mandaat (of lastgeving) veel gebruikt. Het is daarom nuttig om de wettekst terzake te kennen.


"TITEL XIII. - LASTGEVING.

  HOOFDSTUK I. - AARD EN VORM VAN DE LASTGEVING.

  Art. 1984. Lastgeving of volmacht is een handeling, waarbij een persoon aan een ander de macht geeft om iets voor de lastgever en in zijn naam te doen.
  Het contract komt slechts tot stand door de aanneming van de lasthebber.

  Art. 1985. Lastgeving kan verleend worden of bij een openbare akte, of bij een onderhands geschrift, zelfs bij een brief. Zij kan ook mondeling verleend worden; maar het bewijs ervan door getuigen wordt alleen toegelaten overeenkomstig de titel Contracten of verbintenissen uit overeenkomst in het algemeen.
  De aanneming van de lastgeving kan ook stilzwijgend geschieden, en blijken uit de uitvoering ervan door de lasthebber.

  Art. 1986. Lastgeving geschiedt om niet, tenzij het tegendeel bedongen is.

  Art. 1987. Lastgeving is of bijzonder en betreft slechts een zaak of bepaalde zaken, of algemeen en betreft alle zaken van de lastgever.

  Art. 1988. Lastgeving, in algemene bewoordingen uitgedrukt, omvat alleen de daden van beheer.
  Om goederen te vervreemden of met hypotheek te bezwaren, of om enige andere daad van eigendom te verrichten, is een uitdrukkelijke lastgeving vereist.

  Art. 1989. De lasthebber mag niets doen buiten hetgeen in zijn lastgeving begrepen is; de macht om een dading te treffen omvat niet de macht om een compromis aan te gaan.

  Art. 1990. Ontvoogde minderjarigen kunnen tot lasthebber gekozen worden, maar de lastgever heeft geen vordering tegen zodanige lasthebber dan overeenkomstig de algemene regels betreffende de verbintenissen van minderjarigen.
 

  HOOFDSTUK II. - VERPLICHTINGEN VAN DE LASTHEBBER.

  Art. 1991. De lasthebber is gehouden de lastgeving te volbrengen, zolang hij daarvan niet ontheven is, en hij is verantwoordelijk voor de schade die uit het niet uitvoeren ervan zou kunnen ontstaan.
  Eveneens is hij gehouden de zaak waarmee ten tijde van het overlijden van de lastgever een aanvang was gemaakt, ten einde te brengen, indien de aangelegenheid geen uitstel gedoogt.

  Art. 1992. De lasthebber is niet alleen aansprakelijk voor zijn opzet, maar ook voor zijn schuld in de uitvoering van zijn opdracht.
  Niettemin wordt de aansprakelijkheid wegens schuld minder streng toegepast ten aanzien van degene die de lastgeving om niet op zich neemt, dan ten aanzien van hem die daarvoor loon ontvangt.

  Art. 1993. Ieder lasthebber is gehouden rekenschap te geven van de uitvoering van zijn opdracht, en aan de lastgever verantwoording te doen van al hetgeen hij krachtens zijn volmacht ontvangen heeft, al was ook het door hem ontvangene aan de lastgever niet verschuldigd.

  Art. 1994. De lasthebber is aansprakelijk voor hem die hij bij de uitvoering van zijn opdracht in zijn plaats gesteld heeft : 
  1° wanneer hij de macht om iemand in zijn plaats te stellen niet heeft bekomen; 
  2° wanneer hem die macht wel is verleend, maar zonder aanwijzing van een bepaalde persoon, en degene die hij daartoe gekozen heeft, blijkbaar onbevoegd of onvermogend was.
  In alle gevallen kan de persoon die door de lasthebber in zijn plaats is gesteld, door de lastgever rechtstreeks worden aangesproken.

  Art. 1995. Wanneer verscheidene gevolmachtigden of lasthebbers bij een zelfde akte zijn aangesteld, bestaat er tussen hen geen hoofdelijkheid, dan voor zover zulks uitdrukkelijk bepaald is.

  Art. 1996. De lasthebber is van de geldsommen die hij voor zijn eigen gebruik heeft besteed, interest verschuldigd te rekenen van het tijdstip waarop hij van die sommen gebruik heeft gemaakt; en van het door hem verschuldigde saldo, te rekenen van de dag dat hij in gebreke gesteld is.

  Art. 1997. De lasthebber die aan de partij, met wie hij in zijn hoedanigheid van lasthebber handelt, voldoende kennis van zijn volmacht gegeven heeft, is niet aansprakelijk voor hetgeen daarbuiten gedaan is, behalve indien hij zich daartoe persoonlijk heeft verbonden.

  HOOFDSTUK III. - VERPLICHTINGEN VAN DE LASTGEVER.

  Art. 1998. De lastgever is gehouden de verbintenissen na te komen, die de lasthebber overeenkomstig de hem verleende macht heeft aangegaan.
  Hij is niet gehouden tot hetgeen daarbuiten mocht zijn gedaan, dan voor zover hij zulks uitdrukkelijk of stilzwijgend bekrachtigd heeft.

  Art. 1999. De lastgever moet de lasthebber de voorschotten en kosten vergoeden, die deze tot uitvoering van de lastgeving gedaan heeft, en hem zijn loon betalen wanneer er loon beloofd is.
  Indien de lasthebber geen schuld te wijten is, kan de lastgever zich aan deze teruggave en betaling niet onttrekken, al mocht de zaak ook mislukt zijn, noch het bedrag van de kosten en voorschotten doen verminderen, onder voorgeven dat zij geringer konden zijn.

  Art. 2000. De lastgever moet de lasthebber ook schadeloos stellen voor de verliezen die deze ter gelegenheid van de uitvoering van zijn opdracht geleden heeft, indien hem geen onvoorzichtigheid te wijten is.

  Art. 2001. De lastgever is aan de lasthebber voor gedane voorschotten interest verschuldigd, te rekenen van de dag waarop de voorschotten blijken te zijn gedaan.

  Art. 2002. Wanneer verscheidene personen een lasthebber hebben aangesteld voor een gemeenschappelijke zaak, is ieder van hen hoofdelijk jegens hem verbonden voor alle gevolgen van de lastgeving.

  HOOFDSTUK IV. - VERSCHILLENDE WIJZEN WAAROP LASTGEVING EINDIGT.

  Art. 2003.Lastgeving eindigt :
  Door herroeping van de volmacht van de lasthebber,
  Door opzegging van de lastgeving door de lasthebber,
  Door de (...) dood, [1 ...]1 of het kennelijk vermogen, hetzij van de lastgever, hetzij van de lasthebber.
  [1 [2 Wat de lastgevingen bedoeld in artikel 489 betreft, ingeval de lastgever]2 komt te verkeren in een staat bedoeld in artikel 488/1 of 488/2 en de lastgeving niet voldoet aan de eisen bepaald in de artikelen 490 en 490/1, § 1.]1
  ----------
  (1) 
  (2) 

  Art. 2004. De lastgever kan zijn volmacht herroepen wanneer hem zulks goeddunkt, en in voorkomend geval de lasthebber noodzaken hem terug te geven, hetzij het onderhands geschrift dat de lastgeving bevat, hetzij het origineel van de volmacht, indien deze in brevet is afgegeven, hetzij de uitgifte, indien een minuut ervan gehouden is.

  Art. 2005.De herroeping waarvan alleen aan de lasthebber is kennis gegeven, kan niet worden tegengeworpen aan derden die, daarvan onkundig zijnde, met hem gehandeld hebben, onverminderd het verhaal van de lastgever op de lasthebber.
  [1 De staat van de lastgever bedoeld in artikel 488/1 of 488/2 kan niet worden tegengeworpen aan derden die, daarvan onkundig zijnde, met de lasthebber gehandeld hebben, onverminderd het verhaal van de lastgever op de lasthebber.]1
  ----------
  (1) 

  Art. 2006. De aanstelling van een nieuwe lasthebber voor dezelfde zaak, brengt de herroeping van de volmacht van de eerste mede, te rekenen van de dag waarop hem van deze aanstelling is kennis gegeven.

  Art. 2007. De lasthebber kan de lastgeving opzeggen door kennisgeving van zijn ontslag aan de lastgever.
  Indien evenwel dit ontslag de lastgever benadeelt, moet de lasthebber hem daarvoor schadeloos stellen, tenzij hij zich in de onmogelijkheid bevindt om de lastgeving verder te volbrengen, zonder daardoor zelf een aanmerkelijke schade te lijden.

  Art. 2008. Indien de lasthebber geen kennis draagt van het overlijden van de lastgever of van het bestaan van enige andere oorzaak die de lastgeving doet eindigen, is hetgeen hij in die onwetendheid verricht heeft, geldig.

  Art. 2009. In de hierboven bedoelde gevallen moeten de verbintenissen, door de lasthebber aangegaan, nagekomen worden ten aanzien van derden die te goeder trouw zijn.

  Art. 2010. Ingeval de lasthebber overlijdt, moeten zijn erfgenamen daarvan aan de lastgever kennis geven, en inmiddels alles doen wat de omstandigheden in het belang van de lastgever vereisen."