Reeds 1529 dagen ...

Reeds 1529 dagen sinds we de statuten van ons onroerend goed in gedwongen mede-eigendom moeten aanpassen aan de wetten van 1994 (basisakte) en 2010 (reglement van mede-eigendom) via een coördinatie.

De derde pijler van de statuten, het reglement van inwendige orde, is ter discussie sinds jaren (2003 ?), maar werd nooit rechtsgeldig gestemd en/of ter beschikking gesteld.

De inhoud van de blogpagina's "Nog 8 dagen .... " en "Reeds 9 dagen ..." zijn nog steeds actueel, desondanks de inzet van vier syndici benoemd door het gerecht ... . Deze pagina's worden recent nogal druk bezocht.

Lees de blogpagina "Code de Droit Économique et la copropriété" om te weten welke impact het nieuw "Wetboek van Economisch Recht" (2013) bijkomend heeft op onze VME en de uitvoering van vonnissen van 2005.

Vragen die een mede-eigenaar, al dan niet lid van de AV, kan stellen zijn ondermeer:

• Wat moesten we doen sinds 1994? Sinds 2010?
• Wat kunnen nu we nog doen? 
• Wie moet wat doen? 
• Hoe moet dat gebeuren ? 
• Wanneer moeten we wat doen (= stappenplan)?

En vooral:

• Heeft een lid van de AV nu nog inspraak? Hoelang nog ?

Meer uitleg voor de leden van de AV, die persoonlijk komen naar de JAV 2014.

PS: de syndicus is er nog steeds  niet in geslaagd tijdens de JAV 2019 een ontwerp voor te leggen welke rekening houdt met de wijzigingen opgelegd door de wet van 2018.

Renovatie van appartementsgebouwen (1)

Renovatie van de wijk Astrid (Evere/Schaarbeek)

De wijk Astrid in Evere is typisch voor de Brusselse context. Eerst was het een reeks witloofvelden in de rand van de agglomeratie Brussel. In de jaren 20 werd de "Tuinbouw" wijk gebouwd.  In de jaren 60 en 70 werden op die terreinen de eerste groep grote gebouwen opgericht op de rand van de wijk. In de jaren 90 werd toe nog lege kern aangevuld met een reeks eensgezinswoningen. 

Momenteel wordt het resterende zuidelijke deel van de wijk aan de Genevestraat aangevuld met nieuwe appartementsgebouwen, vooral gericht op de Europese ambtenaar, die werkt in één van de twee Europese kantoorcomplexen van de wijk.

Nu komt de renovatie van de gebouwen tussen de Genevestraat en de Leopold III-laan op dreef. 

• Een grootwarenhuis is grondig gerenoveerd. De andere heeft de keuze gemaakt voor een zachte en geleidelijke renovatie.
• Een kantorengebouw is gestript en wordt nu grondig gerenoveerd.
• Het tweede kantoorgebouw van de drie is gerenoveerd een tiental jaren terug en wordt in 2015/2016 omgevormd tot een appartementsgebouw, aangepast aan deze tijd. Dus passief energiegebruik en modulaire structuur.
• Het derde herbergt een deel van de administratie van de Europese Unie en is in feite de katalysator van deze renovatie.
• Het appartementsgebouw “Suzanne” in Schaarbeek, tussen de Genevestraat en de Leopold III-laan heeft recent resoluut gekozen voor een aanpassing aan de huidige energienormen.

Van de drie appartementsgebouwen in het noordelijk deel is één ervan als gedeeltelijk aangepast aan de energienormen van deze tijd. De twee andere wachten nog af. Zoals ook de andere appartementsgebouwen aan de oostelijek rand van de wijk (Oud-Strijderslaan & Dunantlaan). Zullen zij de trein missen?

Feitelijke aanhechting bij Frankrijk?

Maar de tendens om het Frans centralistisch systeem van appartementsbeheer in België in te voeren steekt terug de kop op. In dat systeem vormt in de praktijk de verplichte professionele syndicus, samen met een “Raad van bestuur”, het beslissingsorgaan (het “syndicaat”). De andere mede-eigenaars kunnen enkel valideren (“horen, zien, zwijgen en betalen”).

Dat gaat in tegen wat in onze Belgische genen zit. We zijn gewoon om op lokaal vlak zelf te beslissen wat we willen.

In die context hebben we geen syndicus-bouwpromotor nodig die enkel gericht is op zijn eigen winsten, maar wel aan een syndicus-manager, die duidelijk en proactief informeert over wat mogelijk is, die peilt naar de behoeften van alle mede-eigenaars, die het debat aangaat en die de beslissingen van de mede-eigenaars loyaal uitvoert.

Bronnen:

• Matexi, “De Leopold II-toren wordt omgevormd tot woningen”, 24.10.2014
• VRT, “Leopoldtoren in Evere wordt omgevormd tot woningen”, 24.10.2014
• Marianne Burton, “Les agents immobiliers sont-ils prêts à de grands changements ?”, Réflexions Immobilières, Magazine N° 11, p.6-7, octobre 2014
• Jean-Pierre Lannoy, « Vers une copropriété exemplaire ! », Réflexions Immobilières, Magazine N° 11, p.14-16, octobre 2014
• Ria, « Jean Leroy », Parochie Sint-Jozef, s.d.

Handvest van goed nabuurschap (Brussel Leefmilieu - 2010)

Bron: Uw verplichtingen bij geluidshinder ( uittreksel dd. 15.06.2014) (texte en F)

• Ik stoor mijn buren niet, overdag niet en 's nachts niet.
• Thuis loop ik op schoenen met zachte zolen, op pantoffels of blootsvoets.
• Ik maak er een gewoonte van niet te roepen.
• Ik ren niet in het appartement.
• Ik matig het volume van mijn televisie en mijn hifiketen.
• Ik koop stille huishoudtoestellen en laat deze niet 's nachts draaien.
• Ik klus en maai mijn gazon tijdens de week (zeker niet op zon- en feestdagen), overdag en op uren die voor iedereen aanvaardbaar zijn.
• Ik sla niet met deuren.
• Ik loop de trap af zonder lawaai te maken.
• Ik sla niet met de deuren van mijn woning of van mijn wagen.
• Ik breng viltjes aan onder stoelen en meubels die ik vaak verplaats.
• Ik leer mijn hond niet op ongelegen momenten te blaffen.
• Indien mogelijk vermijd ik om ‘s nachts water te laten lopen (douche, bad, ...).
• Luidruchtige huishoudtoestellen en buizen rust ik uit met trillingswerende contactblokjes of beugels.
• Ik kies voor minder lawaaierige toestellen. Het Lw-vermogen van het toestel wordt steeds vaker op het etiket vermeld. Hoe hoger dit cijfer, hoe luidruchtiger het toestel.
• Bij een feest, een concert of werkzaamheden verwittig ik mijn buren.
• Als ik een muziekinstrument bespeel, doe ik dat in een vertrek met geluidsisolatie en overdag.
• Ik maai mijn gazon wanneer het mag : elke weekdag van 7h tot 20h en niet op zon- en feestdagen.
• Ik rijd rustig met de auto of de motor.
• Ik claxonneer alleen wanneer het echt nodig is.
• Ik laat de staat van de uitlaat van mijn auto controleren.

Waar wonen de …

Via een internetpagina van de krant Het Nieuwsblad kan, je het gemiddeld belastbaar inkomen bepalen van je wijk.

Onze gebouwen worden voor de statistiek gegroepeerd in de wijk “A414 – P. Dupontstraat”. Het zijn de gebouwen aan weerszijde van de P. Dupontstraat en de Tuinwijk, dwz de noordelijke helft van de Astridwijk, plus de gebouwen tot de Dunantlaan.

Ga naar de pagina: “Waar wonen de rijkste inwoners in jouw gemeente?”, selecteer in de rubriek “Zoek uw gemeente” Evere ipv Tervuren en kijk na welke de cijfers zijn voor “P.DUPONT”.

De plichten van een mandataris ...

Hierna een citaat uit de Wikipedia pagina over de plichtenleer:

Als losgeslagen wolven

In het artikel Als losgeslagen wolven, met als ondertitel: "Bedrijfscultuur kan pestkoppen doen ontsporen", van Kathleen Vereecke, gepubliceerd in De Standaard van dinsdag 23/11, staat de volgende  tekst, die mogelijks te vergelijken is met de toestand binnen onze vereniging van mede-eigenaars, maar ook in andere analoge VME die in feite nog steeds volgens het wettelijk verboden systeem van mede-beheer functioneren:

(...)

Het ligt voor de hand dat ook conflicten de basis voor pesterijen kunnen vormen, vooral bij mensen die niet bereid zijn eerlijk en open te communiceren over dingen die hen storen.

‘Dat kan gaan van meningsverschillen over de organisatie van het werk en de taakverdeling tot banale ergernissen, zoals de schikking van de bureaus. Wie niet bereid is tot een constructief gesprek hierover, zoekt zijn toevlucht vaak in koppig strijden om toch maar zijn gelijk te halen. Via rechtstreeks pestgedrag, maar ook soms ook op een subtielere manier, via roddel of stemmingmakerij.'

Ten slotte blijkt ook de bedrijfscultuur van doorslaggevend belang te zijn. Elfi Baillien: ‘Als de directie geen belang hecht aan sociale processen, maar zich enkel geïnteresseerd toont in prestaties en resultaten, dan werkt ze onbedoeld mee aan een klimaat waarin pestkoppen gedijen. Pesterijen komen opvallend vaker voor bij bedrijven waar geen of nauwelijks controle is op hoe werknemers met elkaar omgaan. Ook heel normale mensen kunnen op die manier ontsporen. Eigenlijk staan we wat dat betreft niet zo ver van de militairen, die gevangenen gefolterd hebben in de beruchte Iraakse gevangenis van Abu Ghraib. Ook zij stonden in hun omgeving bekend als gewone, vaak vriendelijke mensen. Maar er was geen enkele controle op hun daden, er bestond geen cultuur waarbinnen hun gedrag afgekeurd zou worden.'

Het moet gezegd: een rooskleurig mensbeeld schetst deze vergelijking niet. Blijkbaar gaan we ons zonder strenge maar zorgzame roedelleider gedragen als een troep losgeslagen wolven, klaar om die ene wolf met het manke pootje te verscheuren. Althans, bij sommigen onder ons werkt het zo. Anderen laten zich maar al te graag meetrekken.

Meelopers en zwijgers

Want behalve de aanstokers zijn er ook de – bijzonder kwalijke – meelopers: zij die uit angst vroeg of laat af te glijden naar de bedenkelijke status van slachtoffer, graag een handje toesteken, of die schaapachtig grinnikend aan de kant blijven staan en laten betijen. De rest zijn zwijgers. Wie kan ingrijpen, doet het vaak niet. Er schuilt een bijna perverse omgekeerde logica achter het fenomeen: hoe meer mensen getuige zijn van iets ergs, hoe minder ze geneigd zullen zijn in te grijpen.

‘De gedeelde verantwoordelijkheid maakt dat we ons veel minder verantwoordelijk gaan voelen', stelt Baillien. ‘We zijn een stuk minder rationeel dan we zouden willen, blijkt telkens weer. We maken graag een optimistische inschatting van hoe wij zouden reageren in een crisissituatie, maar in de praktijk ontsnappen we maar heel moeilijk aan de groepsdynamiek.'

(...)

Zie ook: Rituelen waaraan een groep zich optrekt


  

Rituelen waaraan een groep zich optrekt

Vandaag het opinieartikel "Rituelen waaraan een groep zich optrekt" gelezen in De Standaard.

Het is geschreven door professor Herman Van Goethem, curator van het permanent Memoriaal, Museum en Documentatiecentrum over Holocaust en Mensenrechten in de Kazerne Dossin te Mechelen.

Change: Yes we can

Some of you have followed, from 1994 on, the more and more difficult road of a changing by small group of co-owners to make a local community of 400 people aware that we can change things, if we want.

Organisatie van een AV vanaf 01.09.2010 (1)

Alle bepalingen betreffende de organisatie van een Algemene Vergadering (van de mede-eigenaars van de gemene delen van een gedwongen mede-eigendom) zijn te vinden in het artikel 577-6 van het Burgerlijk Wetboek. Hierna de integrale tekst.

Enkele weetjes …

Citaat uit een opinieartikel van Fouad Gandoul in DE STANDAARD van vandaag (03/04):

" (…) We leven in een democratie en dus zijn ook de meest obscurantistische en folkloristische gedachten vrij. (...). Ook zij mogen protesteren tegen wat ze ervaren als een onrecht. Alleen hebben ze niet het recht om dezelfde vrijheid van meningsuiting voor hun tegenstander te beknotten of onmogelijk te maken. (…)"

Citaat uit een interview met Minister Steven Van Ackere in DE STANDAARD van vandaag (03/04):

' (…) Ik denk dat we als westerse samenleving uiterst veeleisend moeten zijn als het over de vrije meningsuiting gaat. Wij moeten duidelijk maken dat er in het Westen geen enkele reden kan bestaan om mensen het zwijgen op te leggen. (…) '

De aansprakelijkheid van een vrijwilliger

 

Het lijkt me nuttig om in de context van onze VME meer informatie te geven wat de rechten en plichten zijn van een vrijwilliger, aangesteld door de AV als mandataris voor een specifieke taak of werkend als vrijwilliger in de context van een FEITELIJKE groep van mede-eigenaars met als doel hun eigen belang te verzekeren ten nadele van het belang van de Vereniging van Mede-eigenaars.

Een interessante pagina staat op de volgende website:

Vlaams Steunpunt Vrijwilligerswerk vzw - Wetgeving

Enkele citaten:

Informatieplicht

Vóór de activiteiten van een vrijwilliger aanvangen, moet hij minstens volgende informatie ontvangen:

• de sociale doelstelling van de organisatie (makkie: dit pluk je uit de statuten of verslagen)
  
• het juridisch statuut van de organisatie, en voor de feitelijke vereniging de identiteit van de verantwoordelijke(n) van de vereniging (minstens één naam)
  
• dat er een verzekering Burgerrechtelijke Aansprakelijkheid (BA) is gesloten van de organisatie inzake de risico's bij het vrijwilligerswerk (zie ook bij 'waarschuwingen')
  
• of andere vrijwilligersverzekeringen zijn afgesloten en welke, bvb rechtsbijstand, lichamelijke ongevallen, e.a.
  
• of een (kosten)vergoeding betaald wordt en zo ja, wat en wanneer, forfaitair of bewezen door documenten
  
• dat de geheimhoudingsplicht geldt - volgens artikel 458 van het Strafwetboek - en de vrijwilliger die moet naleven - specifieke organisatiegebonden afspraken moeten ook opgesomd worden
  

  Art. 458
  

  Geneesheren, heelkundigen, officieren van gezondheid, apothekers, vroedvrouwen en alle andere personen die uit hoofde van hun staat of beroep kennis dragen van geheimen die hun zijn toevertrouwd, en deze bekendmaken buiten het geval dat zij geroepen worden om in rechte (of voor een parlementaire onderzoekscommissie) getuigenis af te leggen en buiten het geval dat de wet hen verplicht die geheimen bekend te maken, worden gestraft met gevangenisstraf van acht dagen tot zes maanden en met geldboete van honderd frank tot vijfhonderd frank.
  

De vorm waarin die informatie wordt aangeboden, kan men vrij kiezen. Men mag aan de vrijwilliger ook vragen om de informatienota te ondertekenen voor ontvangst, maar dat is niet verplicht. Als het erop aan komt is het aan de organisatie om te bewijzen dat ze de informatieplicht naar behoren heeft nageleefd. U kan hier een algemeen voorbeeld downloaden in pdf of word. VFJ maakte een voorbeeld voor jeugdhuizen.

 

Waarschuwing: bepaalde feitelijke verenigingen vallen niet onder de aansprakelijkheidsregeling en de verzekeringsplicht.

Deze verenigingen 'moeten' vermelden dat de vrijwilligers onder het 'gemeen recht' vallen en dus burgerrechterlijk aansprakelijk 'kunnen' gesteld worden.

 

Aansprakelijkheid (artikel 5)

De organisatie is burgerrechtelijk aansprakelijk voor de schade die vrijwilligers veroorzaken t.o.v. derden, zowel tijdens de uitvoering van de activiteit, als onderweg van en naar de plaats van de activiteit. Vrijwilligers die tijdens hun vrijwilligerswerk een fout maken die schade veroorzaakt aan derden of aan de organisatie, zullen die schade niet moeten vergoeden, behalve als er sprake is van een grove fout, een herhaaldelijke lichte fout of indien hij bedrog pleegde.

(...)

Waarschuwing: De wetgever stelt dat de feitelijke vereniging die geen personeel in dienst heeft, niet verbonden is aan een rechtspersoon noch verbonden aan een feitelijke vereniging met personeel in dienst, onder het regime van het 'gemeen recht' valt. Dat betekent dat ieder lid persoonlijk aansprakelijk kan gesteld worden. De vrijwilliger van dergelijke vereniging, die tijdens het verrichten van het vrijwilligerswerk schade veroorzaakt aan derden, zal zich uit de slag moeten trekken via zijn familiale verzekering (als hij er een heeft).

Gerechtelijk Wetboek: Tussenkomst

Voor iets meer informatie zie de Franstalige Blog. Hierna de Nederlandstalige wettekst.

HOOFDSTUK II Tussenkomst

Artikel 811

De hoven en rechtbanken kunnen niet ambtshalve bevelen dat een derde in het geding wordt betrokken.


Artikel 812

Tussenkomst kan geschieden voor alle gerechten, ongeacht de vorm van de rechtspleging, zonder dat echter reeds bevolen onderzoeksverrichtingen afbreuk mogen doen aan de rechten van de verdediging.


Tussenkomst tot het verkrijgen van een veroordeling kan niet voor de eerste maal plaatsvinden in hoger beroep.


Artikel 813

Vrijwillige tussenkomst geschiedt bij verzoekschrift, dat, op straffe van nietigheid, de middelen en conclusie bevat.


Gedwongen tussenkomst geschiedt bij dagvaarding. Tussen de partijen in het geding kan zij worden aangebracht bij gewone conclusies.

Artikel 814

Tussenkomst mag de berechting van de hoofdvordering niet vertragen.

Gerechtelijk Wetboek: Derdenverzet

Voor iets meer informatie zie de Franstalige Blog. Hierna de Nederlandstalige wettekst.

TITEL V. Derdenverzet.

Art. 1122. Ieder die niet behoorlijk is opgeroepen of niet in dezelfde hoedanigheid in de zaak is tussen gekomen, kan derdenverzet doen tegen een, zij het voorlopige, beslissing die zijn rechten benadeelt en die gewezen is door een burgerlijk gerecht, of door een strafgerecht in zover dit over burgerlijke belangen uitspraak heeft gedaan.
Dit rechtsmiddel kan evenwel niet worden ingesteld :
1° door algemene rechtverkrijgenden of rechtverkrijgenden onder algemene titel, behalve wanneer zij het eigen recht waarop zij zich beroepen, doen erkennen;
2° door rechtverkrijgenden onder bijzondere titel, behalve wanneer hun rechtsvoorganger bedrog heeft gepleegd of wanneer zij hun recht hebben verkregen voor de dagtekening van de beslissing;
3° door schuldeisers, behalve wanneer hun schuldenaar bedrog heeft gepleegd of wanneer zij zich kunnen beroepen op een hypotheek, een voorrecht of enig ander recht dat buiten hun schuldvordering ligt;
4° door vertegenwoordigde personen, behalve bij bedrog van hun wettelijke, gerechtelijke of bij overeenkomst aangewezen vertegenwoordiger.
Bedrog kan alleen dan worden ingeroepen, indien het tijdens het geding is gepleegd.

Art. 1123. Tegen arresten van het Hof van Cassatie staat geen derdenverzet open.

Art. 1124. Het niet instellen van derdenverzet brengt voor de derde geen verlies mede van de hem toebehorende rechten, rechtsvorderingen en excepties.

Art. 1125. Derdenverzet wordt, met dagvaarding aan alle partijen, gebracht voor de rechter die de bestreden beslissing heeft gewezen.
Het kan incidenteel bij schriftelijke conclusie worden gebracht vó6r de rechter bij wie het geschil aanhangig is, indien deze de gelijke of de meerdere is van de rechter die de bestreden beslissing heeft gewezen, voor zover alle partijen tussen wie deze beslissing is gevallen, in het geding zijn.
Bij niet-nakoming van de in dit artikel gestelde regels wordt het derdenverzet niet toegelaten.

Art. 1126. Op de conclusies van de partijen kan de rechter voor wie de bestreden beslissing is gebracht, naar omstandigheden de zaak verder behandelen of aanhouden.

Art. 1127. De beslagrechter kan, op dagvaarding ten verzoeke van de partij die derdenverzet heeft gedaan en na oproeping van alle andere partijen, de tenuitvoerlegging van de bestreden beslissing voorlopig geheel of ten dele opschorten.

Art. 1128. Derdenverzet verjaart door verloop van dertig jaren.
Het kan evenwel worden ingesteld zolang het recht om het vonnis ten uitvoer te leggen niet is verjaard.
(Na het verstrijken van een termijn van zes maanden te rekenen vanaf de bekendmaking van de rechterlijke beslissing, gedaan overeenkomstig artikel 12, § 1, (5° tot 8°), van de op 30 november gecoördineerde wetten op de handelsvennootschappen, is niet meer ontvankelijk het derdenverzet tegen een rechterlijke beslissing tot nietigverklaring :
1° van een vennootschap met rechtspersoonlijkheid;
2° van een bedongen wijziging van de akten van die vennootschap;
3° van een fusie van vennootschappen;
4° van een splitsing van een vennootschap;
5° van een rechtshandeling, bedoeld in artikel 174/1, § 3, in artikel 174/17, § 3, in artikel 174/26, § 3, of in artikel 174/45, § 3, van dezelfde gecoördineerde wetten;
6° van een besluit van een algemene vergadering.)
(7° van de ontbinding van een vennootschap met rechtspersoonlijkheid of van de afsluiting van de vereffening uitgesproken krachtens artikel 177sexies van dezelfde gecoördineerde wetten;
8° van een overdracht of uittreding krachtens de artikelen 190ter en 190quater, of van een beslissing over de voorwaarden van een overname krachtens artikel 190quinquies van dezelfde gecoördineerde wetten.)

Art. 1129. Wanneer het vonnis betekend is aan de derde, moet deze het derdenverzet instellen binnen drie maanden, te rekenen van die betekening.

Art. 1130. Het gerecht dat het derdenverzet toewijst, vernietigt de bestreden beslissing geheel of ten dele noch alleen ten aanzien van de derde.
De vernietiging geldt ten aanzien van alle partijen in zover de tenuitvoerlegging van de bestreden beslissing onverenigbaar is met de tenuitvoerlegging van de vernietigende beslissing.

Art. 1131. Tegen de beslissing, op derdenverzet gewezen, kunnen alle rechtsmiddelen worden aangewend, met uitzondering van hoger beroep indien de bestreden beslissing zelf in hoger beroep is gewezen.

Het snoeien van laurierstruiken ...

... zo was het einde augustus 2008

... de laurierstruiken worden uitgedund op 10.09.2008 rond 10 uur.

... de gewenste opening is er rond 13 uur.

De toestand na het snoeien en vellen

... gezien  vanaf gebouw 103 - gelijkvloers op 11.09.2008

... gezien vanaf gebouw 105 - gelijkvloers op 11.09.2008 

De mede-eigenaar, wonend in gebouw 107, die dit gevraagd heeft (op zijn kosten?)
... kan nu een efficiëntere sociale controle uitoefenen.

Het vellen van een boom ...

De bewuste boom,
... nog niets vermoedend op vrijdag 05.09.2008

De gesnoeide boom,
... klaar op afgeknot te worden, op woensdag 10.09.2008 rond 11u

De boom
... is niet meer en dat voor eens en altijd

... of toch niet ?

Men woont in het gebouw dat men verdient

Gelezen op een Frans forum:

Ecrit par lnsacorh le 31 Aug 2006 à 20:20:47

Je répète sans cesse une phrase d'un membre très compétent ici GEDEHEM
"On habite l'immeuble que l'on mérite". En 1 mot, intéressons-nous à notre bien.

C'est du boulot, c'est vrai mais c'est à vous pas au syndic.
Ne venez pas pleurer derrière.

Car quand le syndic sent que les propriétaires sont présents à la vie de l'immeuble, il ne fait plus n'importe quoi. Une AG se prépare 6 mois minimum à l'avance

Bron: Forum UniversImmo - Facturation du syndic