De levensduur van een gebouw (2) - concrete toepassing

Informatie

De fiche “De levenscyclus van gebouwen en hun componenten” vermeld op de Blog tekst van « De levensduur van een gebouw » is niet meer bereikbaar.

Maar in de plaats daarvan kan geraadpleegd worden:

DE VRIJBLIJVENDE HULPMIDDELEN VOOR ONDERNEMINGEN (N – texte F)

Enkele relevante citaten:

ECOMANAGEMENT : HET LABEL “ECODYNAMISCHE ONDERNEMING”
“Dit Brusselse label richt zich tot elke onderneming in de ruimste betekenis van het woord: groot of klein, privaat of openbaar, vereniging of non-profitorganisatie, wat ook het activiteitendomein is… voor zover de vestiging waarvoor ze zich kandidaat stelt, gelegen is in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.”

Geluid: Handleiding goede praktijken en beste beschikbare technologieën (2009)

Geluid: HET AKOESTISCH COMFORT VERZEKEREN (2008)

Infofiche "De werven voor de verwijdering van asbest"

De Facilitator Duurzame gebouwen biedt een permanentie en een algemene begeleiding voor alle thema’s die betrekking hebben op het beheer, de renovatie of de bouw van gebouwen vanuit een duurzame invalshoek (Tel: 0800 85 775 / facilitator@leefmilieu.irisnet.be)

Energiepremies : Er bestaan tal van premies voor energie-investeringen. Voor ecologische bouwmaterialen worden er trouwens grotere premies uitgeloofd. De gewestelijke steunmaatregelen worden met 5% verhoogd voor ondernemingen die beschikken over het label van ecodynamische onderneming.

 EPB: Sinds 2008 is een nieuwe reglementering in werking getreden om de energieprestatie van gebouwen te verbeteren bij bouw of renovatie. Sinds 2010 moeten verwarmingsketels regelmatig worden gecontroleerd. En sinds 2011 moeten openbare gebouwen over een EPB-certificaat beschikken.

Ondernemingen en milieubeheer – Beheer van de niet-bebouwde, grijze en groene ruimten (2003)

Nuttig is ook het volgende dossier:

HULPMIDDELEN DUURZAAM GEBOUW VOOR PROFESSIONELEN (N – texte F)

Commentaar

In toepassing van het transparant beheer van een mede-eigendom dient volgens mij in de praktijk de syndicus van een grote VME jaarlijks aan de AV een schriftelijke “Staat van het gebouw” voor te leggen, ten laatste met de uitnodiging voor de AV, plus een voorstel van één of meerdere lastenboeken voor de volgens hem dringende werken en/of voorafgaandelijke expertises.

Een volgende AV kan dan, op basis van het lastenboek, goedgekeurd tijdens een vorige AV, overgaan tot het kiezen van een aannemer voor deze werken.

Het is vanzelfsprekend dat voor het opstellen van de vergelijkende tabel tussen de offertes de syndicus onder zijn verantwoordelijkheid zal beroep doen op een expert terzake, zo hijzelf de onpartijdige expertise niet in huis heeft.

Concreet

Onze mede-eigendom is gebouwd in 1975-1985 en heeft bouwtechnisch een 25jarige cyclus van groot onderhoud (dus 2005, 2030, 2055, ...).

De eerste cyclus van 2005 werd slechts opgestart in 2012, maar is niet verder gezet. Het is nog technisch mogelijk en  financieel draagbaar om deze cyclus af te werken voor 2020, mits jaarlijks één bijkomende AV voor 2014, 2015 en 2016.

1. AV/2 2014: het heden - De eerste AV om de weten waar we staan; opstellen door een onpartijdige expert van een volledige beschrijving van de huidige staat van de mede-eigendom, zowel technisch, als administratief, juridisch en financieel.
2. AV/2 2015: het verleden – De tweede AV om onder de leiding van een onpartijdige bemiddelaar komen tot een globale en geïntegreerde regeling van de samenhangende problemen van het verleden (periode 1999-2013); provisioneren van de “worst case” via het reservefonds, al dan niet met terugwerkend kracht tot 1999, zoals technisch mogelijk gemaakt door het KB dd. 12.7.2012.
3.  AV/2 2016: de toekomst – in de loop van de twee AV 2015 onder de coördinerende leiding van de onpartijdige syndicus via een gedetailleerde informatie, deliberatie en een punt per punt stemming over de aanpassing van onze statuten te komen tot een coherente visie van de AV op de toekomst van ons gebouw (consumeren of conserveren?); dit culmineert in het voorleggen van een gecoördineerde tekst tijdens de derde AV. Na goedkeuring ervan is de VME klaar voor de toekomst.

Besluit

De wet van 1994, bevestigd door de wet van 2010, heeft duidelijk bepaald dat het de mede-eigenaars van elk privatief kavel zijn, vertegenwoordigd in de AV door één van hen (Art. 577-6 §1 BW), die:

• gezamelijk, 
• na voorafgaandelijke informatie door de syndicus,
• na niet-genotuleerde deliberatie in AV, 
• enkel in aanwezigheid van wie wettelijk mag aanwezig zijn, 
• met de wettelijke voorziene meerderheden 

de beslissingen nemen, zowel voor wat betreft de regeling van het verleden als voor de voorbereiding van de toekomst. Dat alles onder de exclusieve leiding van de voorzitter van de AV.

Beslissingen AV

De leden van de AV dienen het wettelijk en statutaire kader te respecteren, evenals de definitieve vonnissen en de rechtsgeldige beslissingen van de vorige AV. 

Anders brengen ze hun persoonlijke verantwoordelijkheid in het gedrang. 

Het is de syndicus die, in toepassing van de wet (Art. 577-10 §4 BW), de beslissingen van de AV notificeert aan de mede-eigenaars-bewoners, die geen lid zijn van de AV, en ook aan de andere bewoners, zoals aan hem meegedeeld door o.a. het betrokken lid van de AV.

Dat alles wordt eventueel, op expliciet en tijdig verzoek van een mede-eigenaar, lid van de AV of niet, of een belanghebbende derde, getoetst door de bevoegde rechter (Art. 577-9 BW).

Uitvoering beslissingen AV

De syndicus van de VME zal deze beslissingen uitvoeren, eventueel bijgestaan door de raadsman/vrouw, de notaris, de architect, de milieudeskundige, de aannemers, … voorgesteld door hem en voorafgaandelijk expliciet aanvaard door de AV, mits respecteren van Art. 577-8 §4 15° BW en eventueel Art. 577-*8 §4 4° BW. 

Deze zijn allen mandataris van de syndicus en enkel tegenover hem verantwoordelijk, tenzij Art. 577-6 §1 BW werd toegepast (aanstelling van een toegevoegd syndicus met specifieke opdracht). 

Hijzelf is de enige die verantwoordelijk is tegenover de AV (Art. 577-8 §5 BW), tenzij een toegevoegd syndicus expliciet werd aangesteld. Hij dient het bewijs van zijn verzekering BA voor te leggen aan de AV (Art. 577-8 §4 10° BW).

Burgerlijk Wetboek - Art. 1984 à 2010

 In het kader van het beheer van een gedwongen mede-eigendom wordt het mandaat (of lastgeving) veel gebruikt. Het is daarom nuttig om de wettekst terzake te kennen.


"TITEL XIII. - LASTGEVING.

  HOOFDSTUK I. - AARD EN VORM VAN DE LASTGEVING.

  Art. 1984. Lastgeving of volmacht is een handeling, waarbij een persoon aan een ander de macht geeft om iets voor de lastgever en in zijn naam te doen.
  Het contract komt slechts tot stand door de aanneming van de lasthebber.

  Art. 1985. Lastgeving kan verleend worden of bij een openbare akte, of bij een onderhands geschrift, zelfs bij een brief. Zij kan ook mondeling verleend worden; maar het bewijs ervan door getuigen wordt alleen toegelaten overeenkomstig de titel Contracten of verbintenissen uit overeenkomst in het algemeen.
  De aanneming van de lastgeving kan ook stilzwijgend geschieden, en blijken uit de uitvoering ervan door de lasthebber.

  Art. 1986. Lastgeving geschiedt om niet, tenzij het tegendeel bedongen is.

  Art. 1987. Lastgeving is of bijzonder en betreft slechts een zaak of bepaalde zaken, of algemeen en betreft alle zaken van de lastgever.

  Art. 1988. Lastgeving, in algemene bewoordingen uitgedrukt, omvat alleen de daden van beheer.
  Om goederen te vervreemden of met hypotheek te bezwaren, of om enige andere daad van eigendom te verrichten, is een uitdrukkelijke lastgeving vereist.

  Art. 1989. De lasthebber mag niets doen buiten hetgeen in zijn lastgeving begrepen is; de macht om een dading te treffen omvat niet de macht om een compromis aan te gaan.

  Art. 1990. Ontvoogde minderjarigen kunnen tot lasthebber gekozen worden, maar de lastgever heeft geen vordering tegen zodanige lasthebber dan overeenkomstig de algemene regels betreffende de verbintenissen van minderjarigen.
 

  HOOFDSTUK II. - VERPLICHTINGEN VAN DE LASTHEBBER.

  Art. 1991. De lasthebber is gehouden de lastgeving te volbrengen, zolang hij daarvan niet ontheven is, en hij is verantwoordelijk voor de schade die uit het niet uitvoeren ervan zou kunnen ontstaan.
  Eveneens is hij gehouden de zaak waarmee ten tijde van het overlijden van de lastgever een aanvang was gemaakt, ten einde te brengen, indien de aangelegenheid geen uitstel gedoogt.

  Art. 1992. De lasthebber is niet alleen aansprakelijk voor zijn opzet, maar ook voor zijn schuld in de uitvoering van zijn opdracht.
  Niettemin wordt de aansprakelijkheid wegens schuld minder streng toegepast ten aanzien van degene die de lastgeving om niet op zich neemt, dan ten aanzien van hem die daarvoor loon ontvangt.

  Art. 1993. Ieder lasthebber is gehouden rekenschap te geven van de uitvoering van zijn opdracht, en aan de lastgever verantwoording te doen van al hetgeen hij krachtens zijn volmacht ontvangen heeft, al was ook het door hem ontvangene aan de lastgever niet verschuldigd.

  Art. 1994. De lasthebber is aansprakelijk voor hem die hij bij de uitvoering van zijn opdracht in zijn plaats gesteld heeft : 
  1° wanneer hij de macht om iemand in zijn plaats te stellen niet heeft bekomen; 
  2° wanneer hem die macht wel is verleend, maar zonder aanwijzing van een bepaalde persoon, en degene die hij daartoe gekozen heeft, blijkbaar onbevoegd of onvermogend was.
  In alle gevallen kan de persoon die door de lasthebber in zijn plaats is gesteld, door de lastgever rechtstreeks worden aangesproken.

  Art. 1995. Wanneer verscheidene gevolmachtigden of lasthebbers bij een zelfde akte zijn aangesteld, bestaat er tussen hen geen hoofdelijkheid, dan voor zover zulks uitdrukkelijk bepaald is.

  Art. 1996. De lasthebber is van de geldsommen die hij voor zijn eigen gebruik heeft besteed, interest verschuldigd te rekenen van het tijdstip waarop hij van die sommen gebruik heeft gemaakt; en van het door hem verschuldigde saldo, te rekenen van de dag dat hij in gebreke gesteld is.

  Art. 1997. De lasthebber die aan de partij, met wie hij in zijn hoedanigheid van lasthebber handelt, voldoende kennis van zijn volmacht gegeven heeft, is niet aansprakelijk voor hetgeen daarbuiten gedaan is, behalve indien hij zich daartoe persoonlijk heeft verbonden.

  HOOFDSTUK III. - VERPLICHTINGEN VAN DE LASTGEVER.

  Art. 1998. De lastgever is gehouden de verbintenissen na te komen, die de lasthebber overeenkomstig de hem verleende macht heeft aangegaan.
  Hij is niet gehouden tot hetgeen daarbuiten mocht zijn gedaan, dan voor zover hij zulks uitdrukkelijk of stilzwijgend bekrachtigd heeft.

  Art. 1999. De lastgever moet de lasthebber de voorschotten en kosten vergoeden, die deze tot uitvoering van de lastgeving gedaan heeft, en hem zijn loon betalen wanneer er loon beloofd is.
  Indien de lasthebber geen schuld te wijten is, kan de lastgever zich aan deze teruggave en betaling niet onttrekken, al mocht de zaak ook mislukt zijn, noch het bedrag van de kosten en voorschotten doen verminderen, onder voorgeven dat zij geringer konden zijn.

  Art. 2000. De lastgever moet de lasthebber ook schadeloos stellen voor de verliezen die deze ter gelegenheid van de uitvoering van zijn opdracht geleden heeft, indien hem geen onvoorzichtigheid te wijten is.

  Art. 2001. De lastgever is aan de lasthebber voor gedane voorschotten interest verschuldigd, te rekenen van de dag waarop de voorschotten blijken te zijn gedaan.

  Art. 2002. Wanneer verscheidene personen een lasthebber hebben aangesteld voor een gemeenschappelijke zaak, is ieder van hen hoofdelijk jegens hem verbonden voor alle gevolgen van de lastgeving.

  HOOFDSTUK IV. - VERSCHILLENDE WIJZEN WAAROP LASTGEVING EINDIGT.

  Art. 2003.Lastgeving eindigt :
  Door herroeping van de volmacht van de lasthebber,
  Door opzegging van de lastgeving door de lasthebber,
  Door de (...) dood, [1 ...]1 of het kennelijk vermogen, hetzij van de lastgever, hetzij van de lasthebber.
  [1 [2 Wat de lastgevingen bedoeld in artikel 489 betreft, ingeval de lastgever]2 komt te verkeren in een staat bedoeld in artikel 488/1 of 488/2 en de lastgeving niet voldoet aan de eisen bepaald in de artikelen 490 en 490/1, § 1.]1
  ----------
  (1) 
  (2) 

  Art. 2004. De lastgever kan zijn volmacht herroepen wanneer hem zulks goeddunkt, en in voorkomend geval de lasthebber noodzaken hem terug te geven, hetzij het onderhands geschrift dat de lastgeving bevat, hetzij het origineel van de volmacht, indien deze in brevet is afgegeven, hetzij de uitgifte, indien een minuut ervan gehouden is.

  Art. 2005.De herroeping waarvan alleen aan de lasthebber is kennis gegeven, kan niet worden tegengeworpen aan derden die, daarvan onkundig zijnde, met hem gehandeld hebben, onverminderd het verhaal van de lastgever op de lasthebber.
  [1 De staat van de lastgever bedoeld in artikel 488/1 of 488/2 kan niet worden tegengeworpen aan derden die, daarvan onkundig zijnde, met de lasthebber gehandeld hebben, onverminderd het verhaal van de lastgever op de lasthebber.]1
  ----------
  (1) 

  Art. 2006. De aanstelling van een nieuwe lasthebber voor dezelfde zaak, brengt de herroeping van de volmacht van de eerste mede, te rekenen van de dag waarop hem van deze aanstelling is kennis gegeven.

  Art. 2007. De lasthebber kan de lastgeving opzeggen door kennisgeving van zijn ontslag aan de lastgever.
  Indien evenwel dit ontslag de lastgever benadeelt, moet de lasthebber hem daarvoor schadeloos stellen, tenzij hij zich in de onmogelijkheid bevindt om de lastgeving verder te volbrengen, zonder daardoor zelf een aanmerkelijke schade te lijden.

  Art. 2008. Indien de lasthebber geen kennis draagt van het overlijden van de lastgever of van het bestaan van enige andere oorzaak die de lastgeving doet eindigen, is hetgeen hij in die onwetendheid verricht heeft, geldig.

  Art. 2009. In de hierboven bedoelde gevallen moeten de verbintenissen, door de lasthebber aangegaan, nagekomen worden ten aanzien van derden die te goeder trouw zijn.

  Art. 2010. Ingeval de lasthebber overlijdt, moeten zijn erfgenamen daarvan aan de lastgever kennis geven, en inmiddels alles doen wat de omstandigheden in het belang van de lastgever vereisen."

Burgerlijk Wetboek - Art. 1370 tot 1386

De volgende bepalingen, van het Burgerlijk Wetboek zijn van toepassing in onze mede-eigendom. Het is dus nuttig om ze te kennen, zowel als mede-eigenaar, als lid van de AV of mandataris van de VME.

" TITEL IV. - VERBINTENISSEN BUITEN OVEREENKOMST.

  Art. 1370. Sommige verbintenissen ontstaan zonder dat er enige overeenkomst is, noch van de zijde van degene die zich verbindt, noch van de zijde van degene tegenover wie hij verbonden is.
  De ene ontstaan uit kracht van de wet alleen; de andere vinden hun oorsprong in de eigen daad van degene die verbonden is.
  De eerste zijn de verbintenissen die buiten de wil om ontstaan, zoals verbintenissen tussen naburige eigenaars, (...). 
  De verbintenissen die hun oorsprong vinden in de eigen daad van degene die verbonden is, ontstaan ofwel uit oneigenlijke contracten, ofwel uit misdrijven of oneigenlijke misdrijven; zij maken het onderwerp uit van deze titel.

  HOOFDSTUK I. - ONEIGENLIJKE CONTRACTEN.

  Art. 1371. Oneigenlijke contracten zijn geheel vrijwillige daden van de mens, waaruit enige verbintenis ontstaat jegens een derde, en soms een wederzijdse verbintenis voor beide partijen.

  Art. 1372. Wanneer iemand vrijwillig eens anders zaak waarneemt hetzij met, hetzij buiten weten van de eigenaar, verbindt hij zich stilzwijgend om de door hem begonnen zaakwaarneming voort te zetten en die te voltooien, totdat de eigenaar in staat is zelf daarin te voorzien; hij moet zich eveneens belasten met alles wat bij diezelfde zaak behoort.
  Hij onderwerpt zich aan alle verplichtingen die zouden ontstaan uit een uitdrukkelijke lastgeving die hij van de eigenaar zou hebben gekregen.

  Art. 1373. Hij is verplicht zijn zaakwaarneming voort te zetten, zelfs indien de eigenaar komt te overlijden voordat de zaak is ten einde gebracht, totdat de erfgenaam de leiding ervan op zich heeft kunnen nemen.

  Art. 1374. Hij is verplicht aan de zaakwaarneming alle zorgen van een goed huisvader te besteden.
  Niettemin kan de rechter de vergoeding van de schade die door de schuld of de nalatigheid van de waarnemer mocht zijn veroorzaakt, matigen, op grond van de omstandigheden die hem tot de zaakwaarneming hebben bewogen.

  Art. 1375. De eigenaar wiens zaak behoorlijk is waargenomen, moet de verbintenissen nakomen die in zijn naam door de waarnemer zijn aangegaan, hem schadeloos stellen voor alle persoonlijke verbintenissen die hij op zich heeft genomen, en hem alle nuttige of noodzakelijke uitgaven die hij gedaan heeft, vergoeden.

  Art. 1376. Hij die bij vergissing of met zijn weten iets ontvangen heeft dat hem niet verschuldigd was, is verplicht het terug te geven aan degene van wie hij het ontvangen heeft zonder dat het verschuldigd was.

  Art. 1377. Wanneer een persoon die bij vergissing meende schuldenaar te zijn, een schuld betaald heeft, is hij gerechtigd het betaalde van de schuldeiser terug te vorderen.
  Dit recht houdt evenwel op wanneer de schuldeiser, ten gevolge van die betaling, zijn titel vernietigd heeft, behoudens het verhaal van degene die betaald heeft, op de werkelijke schuldenaar.

  Art. 1378. Indien hij die ontvangen heeft, te kwader trouw was, moet hij niet alleen het kapitaal teruggeven, maar ook de interesten of de vruchten, te rekenen van de dag van de betaling.

  Art. 1379. Hij die een onroerend goed of een lichamelijk roerend goed ontvangen heeft zonder dat het verschuldigd was, is verplicht het in natura terug te geven, indien het nog bestaat, of de waarde ervan, indien het door zijn schuld is teniet gegaan of beschadigd; hij moet zelfs instaan voor het verlies van het goed door toeval, indien hij het te kwader trouw ontvangen heeft.

  Art. 1380. Indien hij die een zaak te goeder trouw ontvangen heeft, die zaak verkocht heeft, moet hij alleen de verkoopprijs teruggeven.

  Art. 1381. Hij aan wie de zaak teruggegeven wordt, moet zelfs aan de bezitter te kwader trouw alle noodzakelijke en nuttige uitgaven vergoeden, die tot behoud van de zaak gedaan zijn.

  HOOFDSTUK II. - MISDRIJVEN EN ONEIGENLIJKE MISDRIJVEN.

  Art. 1382. Elke daad van de mens, waardoor aan een ander schade wordt veroorzaakt, verplicht degene door wiens schuld de schade is ontstaan, deze te vergoeden.

  Art. 1383. Ieder is aansprakelijk niet alleen voor de schade welke hij door zijn daad, maar ook voor die welke hij door zijn nalatigheid of door zijn onvoorzichtigheid heeft veroorzaakt.

  Art. 1384. Men is aansprakelijk niet alleen voor de schade welke men veroorzaakt door zijn eigen daad maar ook voor die welke veroorzaakt wordt door de daad van personen voor wie men moet instaan, of van zaken die men onder zijn bewaring heeft.
  De vader en de moeder zijn aansprakelijk voor de schade veroorzaakt door hun minderjarige kinderen.
  De meesters en zij die anderen aanstellen, voor de schade door hun dienstboden en aangestelden veroorzaakt in de bediening waartoe zij hen gebezigd hebben.
  De onderwijzers en de ambachtslieden, voor de schade door hun leerlingen en leerjongens veroorzaakt gedurende de tijd dat deze onder hun toezicht staan.
  De hierboven geregelde aansprakelijkheid houdt op, indien de ouders, onderwijzers en ambachtslieden bewijzen dat zij de daad welke tot die aansprakelijkheid aanleiding geeft, niet hebben kunnen beletten.

  Art. 1385. De eigenaar van een dier, of, terwijl hij het in gebruik heeft, degene die zich ervan bedient, is aansprakelijk voor de schade die door het dier is veroorzaakt, hetzij het onder zijn bewaring stond, dan wel verdwaald of ontsnapt was.

  Art. 1386. De eigenaar van een gebouw is aansprakelijk voor de schade door de instorting ervan veroorzaakt, wanneer deze te wijten is aan verzuim van onderhoud of aan een gebrek in de bouw.
 "

Brandveiligheid in een ondergrondse parking (2)

 Voorschriften ivm de brandveiligheid

Overzichtslijst (federaal niveau)

1. Koninklijk besluit van 12 juli 2012 tot wijziging van het koninklijk besluit van 7 juli 1994 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen (B.S. 21.09.2012)

Uittreksel:

“Artikel 1. [K.B. van 4 april 2003, art. 1 (inw. 4 april 2003) (B.S. 05.05.2003)

De technische specificaties die opgenomen zijn in de bijlagen van dit besluit zijn van toepassing op :

- de op te richten gebouwen;
- de uitbreidingen aan bestaande gebouwen maar beperkt tot het gedeelte van de uitbreiding.

De basisnormen zijn niet van toepassing op bestaande gebouwen.

Als « bestaande gebouwen » worden beschouwd :
- de hoge en middelhoge gebouwen waarvoor de bouwaanvraag werd ingediend vóór 26 mei 1995;
- de lage gebouwen waarvoor de bouwaanvraag werd ingediend vóór 1 januari 1998.
(…)”

2. Koninklijk besluit van 7 juli 1994 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen (versie bijgewerkt tot april 2003)

...

3. De gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV). van 21.11.2006

met de opmerking:
"De Bouwverordening van de Brusselse Agglomeratie (17 maart 1976), goedgekeurd vóór het ontstaan van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is nog steeds geldig voor wat betreft de maatregelen ter voorkoming van brand (titel XIII)."

4. Bouwverordening van de Brusselse Agglomeratie van 17 maart 1976

...

Toepassing algemene stedebouwkundige voorschriften

Daar ons gebouw met 6 bovengrondse ingangen, een bouwvergunning heeft bekomen voor 17.03.1976, zijn geen van de vier voorschriften, voor 100% van toepassing, maar ... gedeelten ervan zijn wel toepassing, omdat zij al opgelegd werden onder een andere vorm voor die datum of omdat door werken de voorschriften van na deze datum van toepassing zijn. Voorbeeld:  de garagedeur van de ondergrondse parking die vervangen werd in 2012.

Maar de VME heeft huisbewaarders in dienst ... dus zijn de ARAB, AREI, ... van toepassing.

Het Algemeen Reglement voor de Arbeidsbescherming (ARAB) is dus van toepassing in ons gebouw, samen met de nieuwe codex "Welzijn op het werk", waardoor een reeks stedebouwkundige voorschriften impliciet van toepassing zijn.

Maar ook het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI), en meer specifiek het KB van 02.08.2007 betreffende de minimale voorschriften inzake veiligheid van bepaalde oude elektrische installaties op arbeidsplaatsen is ook van toepassing (installaties in gebruik genomen voor 01.10.1983). Op basis daarvan werden de zes zekeringskasten van de gemeenschappelijke delen al vervangen, ... .

Vergunningen voor ons gebouw

Dat is  stof voor een derde Blogtekst.


Zie ook Brandveiligheid in een ondergrondse parking (1) (11.11.2011)

Jaarverslag van een syndicus sinds 2003

Het volgende werd al in 2003 vermeld door de juridische assessor van het BIV in een juridisch werk over het jaarverslag van de syndicus. Dit verslag dient schriftelijk te zijn, zo dit tegenstelbaar dient te zijn.

"De elementen van het rekenschap dat een syndicus aflegt bestaat minstens uit: opsomming van alle beslissingen genomen op de vorige algemene vergadering en vergelijking van de wijze waarop deze beslissingen ten uitvoer werden gebracht, bondige vergelijking tussen de opgestelde begroting en de reële uitgaven, samenvatting van inkomsten en uitgaven, met aanduiding van de niet-betaalde mede-eigenaarsbijdragen, de bespreking van het onderhoud van de gemeenschappelijke delen en diensten en een overzicht van de hangende rechtsgedingen."

Bron: R. TIMMERMANS, “Syndicus van flatgebouwen” in X, Onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, 2003, XIV.L – 240.

Zo de ex-syndicus geen rekenschap heeft afgelegd op deze wijze, loopt hij het risico dat hij geen aanspraak kan maken op een quitus, vooral als men weet dat alle AV, sinds 2004 door hem samengeroepen, nog steeds niet definitief zijn, wegens hangende rechtszaken, grotendeels door hem geïnitieerd of vertraagd door het lanceren van tegenprocedures.

Als gevolg daarvan dient hij mogelijks in te staan voor de geleden schade door zijn beheer, waarvoor hij 100% verantwoordelijk is en blijft.

Daaruit volgt ook dat een quitus "in globo" waarschijnlijk niet mogelijk is, in toepasing van o.a. het vonnis in hoger beroep van 24.01.2011.

Hervorming van het BIV - fase 1 – impact op onze VME

 

Minister Sabine Laruelle, de voogdijminister van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), heeft volgens haar tweetalige persmededeling dd. 23.05.2012 (”Vastgoedmakelaars: een verwachte en door consensus bereikte hervorming” en “Agents immobiliers : une réforme attendue et concertée”) beslist om het BIV grondig te hervormen. In een eerste fase worden volgens haar persmededeling vooral een achttal punten aangepakt.

Citaat uit de persmededeling

“(…)

1.       Het invoeren binnen het BIV van een onderscheid tussen de syndici en de vastgoedmakelaars-bemiddelaars. Deze twee categorieën kunnen het voorwerp uitmaken van specifieke verplichtingen, in termen van beroepsaansprakelijkheidsverzekering, minimumkapitaal of beroepsopleiding,

2.       Het invoeren van zware sancties, tot de schrapping in geval van verduistering,

3.       De onderwerping van de vastgoedmakelaars en de vrije beroepen die een activiteit van vastgoedmakelaar uitoefenen aan de deontologie van het BIV,

4.       De verplichting voor de syndici om jaarlijks een lijst van mede-eigendommen waarvan zij syndicus zijn, over te maken aan het BIV met het oog op specifieke controles,

5.       De mogelijkheid om het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen in het kader van een rechtspersoon (wat het mogelijk maakt om de aansprakelijkheid te beperken en het vergemakkelijkt de verzekerbaarheid),

6.       Een betere transparantie betreffende de elementen van een tuchtbeslissing genomen tegen een vastgoedmakelaar via een vereenvoudigde toegang tot het tuchtdossier,

7.       De mogelijkheid om meerdere rechtskundige assessoren (onderzoekers) aan te duiden in tuchtprocedures tegen bepaalde vastgoedmakelaars. Het gaat erom de afwikkeling van tuchtprocedures te versnellen.

8.       De verplichting om de klant en het Instituut onmiddellijk op de hoogte te brengen van elke belangenconflictsituatie die hun onafhankelijkheid of hun onpartijdigheid in vraag zou kunnen stellen.

(…)”

Duiding

·         De wijzigingen voorgesteld via punten 1 tot 4, evenals punten 6 en 7, zouden het BIV, indien deze maatregelen al in 1999 bestonden, verplicht hebben om vlugger een concreet standpunt in te nemen tegenover onze ex-syndicus in 2001. En de ex-syndicus zo te belet hebben om met procedurele vertragingsmanoeuvres de zaak in feite te rekken van 12.03.2003 tot nu met de passieve hulp van het BIV. Laten we niet vergeten dat de kern van de problematiek terug gaat tot een soort machtsgreep van de ex-syndicus op 01.09.1999, na het overlijden van de voorzitter van de Raad van Beheer op 11.08.1999. Het laatste gekende feit in de ononderbroken reeks dateert van 07.02.2011;

·         De wijziging opgelegd in punt 5 geeft aan dat de persoonlijke verantwoordelijkheid van de vastgoedmakelaar zeker een feit is voor de periode 1999-2011, periode die onze VME concreet aanbelangt. De nodige haken werden gelegd, maar de ex-syndicus heeft door procedurele vertragingsmanoeuvres het gebruik van deze documenten momenteel onmogelijk gemaakt. In principe is er nog nog één vonnis te vellen in een laatste vertragingsmanoeuvre, vooraleer deze 100% bruikbaar worden. Cassatieberoep aantekenen belet het gebruik van die documenten niet, maar verhoogt enkel de globale kosten voor de VME met 100 à 200% en reduceert het beslissingsrecht van de mede-eigenaars tot bijna 0%. Bijkomend hebben de vertragingsmanoeuvres van de ex-syndicus een aantal belangrijke documenten van de ex-syndicus zelf beschikbaar gemaakt, die zijn exclusieve verantwoordelijkheid tegenover de VME heel flagrant aantonen. Hij toont zelf aan dat de mandatarissen van de VME zijn aangesteld door hem. Hierdoor wordt hun verantwoordelijkheid door hem gedekt ;

·         Punt 8 zou van kapitaal belang geweest zijn en alles veel helderder en vooral sneller gesitueerd hebben:

·         Vanaf 2005 toen het onderzoek van het BIV tegen de ex-syndicus uitgevoerd werd door een persoonlijke raadgever van de ex-syndicus;

·         Vanaf 2009 toen een raadsman van het kabinet van de juridische assessor van het BIV optrad/optreed in verschillende procedurele vertragingsmanoeuvres als advocaat van de ex-syndicus, de VME en/of meerdere mede-eigenaars, grotendeels op kosten van alle mede-eigenaars. Zo kon de ex-syndicus in feite beletten dat sommige werken voor het behoud van ons onroerend goed zouden uitgevoerd worden onder toezicht van een onafhankelijke expert (verwarming, ventilatie ondergrondse parking, garagedeur ondergrondse parking, slijtage liften, …).

Concreet

Heel concreet betekent punt 8 voor ons:

·         Vooreerst dat, zo de voorgestelde hervorming had plaats gevonden 10 jaar terug, dat de Algemene Vergadering met kennis van zaken de beslissingen genomen hebben die zich opdrongen op 15.11.2005, en alles niet zou aangesleept hebben tot nu, met bijvoorbeeld (en niet alleen) meer dan 100.000 EUR advocaatkosten ten laste van de VME, volgens een ex-mandataris van 1978.

·         Maar ook dat het BIV nu kleur bekend en toegeeft dat de huidige reglementering in feite bepaalde “onregelmatige” toestanden toen kon “toedekken”.

Actie

Sinds mei 2001 heb ik op regelmatige tijdstippen getracht om iedereen rond de tafel te krijgen. Dat is telkens mislukt wegens een zeer expliciete en constante weigering van debat van mandatarissen van onze VME (“de meerderheid heeft steeds gelijk en staat boven de wet”). Onder andere onderbouwt door het feit dat het BIV de ex-syndicus “steunde” o.a. wegens de hiervoor vermelde 8 misstanden en structurele problemen. Hierdoor kon de ex-syndicus de mening van een tiental rechters opzij schuiven, met als onvermijdelijk gevolg steeds strengere vonnissen.

Momenteel loopt terug een bemiddelingspoging, vooraleer de vonnissen 2011 worden uitgevoerd en deze van 2012 geveld worden. Daarna hebben de mede-eigenaars bijna geen inspraak meer, zo de AV 2012 de kaap niet wijzigt.

Maar er is hoop ... verschillende mede-eigenaars van de zes verschillende ingangen hebben toegezegd om in een beperkte werkgroep hun eigen standpunt te verduidelijken, kennis te nemen van het standpunt van andere mede-eigenaars en onbevooroordeeld het debat aan te gaan, zelfs als niet duidelijk is dat dit standpunt dat van een meerderheid is.

Update 06.06.2012: gezien de snelle evolutie van de feiten heeft dit alles vertraging opgelopen.

Elementaire regels van boekhouding: wat als ze niet gevolgd worden (2)

In een vorige blog dd. 17.02.2012 (klik hier) hebben we geschreven over de mogelijke gevolgen van het niet toepassen van elementaire boekhoudingregels.

In een Vereniging van Mede-eigenaars is de Algemene Vergadering het bestuursorgaan (en niet de syndicus of de Raad van Mede-eigendom). Dat maakt dat een onderzoek soms iets trager verloopt, als niet iedereen geïnformeerd werd zoals het hoort.

Dat heeft in ons geval de tussenkomst van de Vrederechter in 2007 noodzakelijk gemaakt. Door de ex-syndicus werd hiertegen hoger beroep aangetekend. In hoger beroep werd het vonnis bevestigd. De ex-syndicus is niet in cassatie gegaan en heeft dus het vonnis aanvaard.


Geleden schade

Nu staat de weg open voor de volgende stap: welke is de geleden schade en wie is ervoor verantwoordelijk. 

Bijkomend heeft de AV van december 2011 duidelijk aangetoond dat dank zij de gerechtelijke syndicus zeer ernstige schade werd vermeden. Niemand heeft deze vaststelling betwist bij de Vrederechter. Alle 250 mede-eigenaars zijn dus akkoord gegaan met deze vaststelling.

Als er schade is kan als enige de ex-syndicus verantwoordelijk gesteld worden, zoals de wet dat expliciet bepaald sinds 1994. Hij staat in voor hem zelf en zijn aangestelde. Maar wel enkel als de Algemene Vergadering dat wil.

Anders betalen onvermijdelijk alle 250 mede-eigenaars het gelag, behalve hoogstens deze die aan de alarmbel hebben getrokken, ofwel zelf (in principe een zevental) ofwel via hun mandataris (één), ofwel omdat ze vrijwillig zijn tussengekomen in lopende burgerlijke geschillen (drie).

Hoe gaat een financiële controle in de praktijk te werk?

Citaat uit een recent artikel in een krant:

“Tijdens de controle van de jaarrekeningen ontdekte een onafhankelijk revisor diverse onregelmatigheden. Hij meldde die aan het schoolbestuur. Na verder onderzoek bleek de visie van de revisor correct (…). Het was ook vlug duidelijk dat het hier ging om de aankoop en de betaling van goederen, het niet volgen van bepaalde procedures en het bevoordeligen van bepaalde bedrijven.
Een tweede, diepgaander onderzoek leidde tot dezelfde conclusies. Daarop is een tuchtprocedure in gang gezet.”

Bron: “Sint-Amandscollege schorst financieel directeur”, Het Nieuwsblad, 03.05.2012

No comment.

Geweld tegen personen is nooit aanvaardbaar

Op 02.03.2012 heeft De Standaard in een artikel beknopt de reactie van onze premier weergegeven op de recente commotie rond geweld op personen omdat zij een andere mening hebben.

Citaat:

"'Geweld tegen personen is nooit toelaatbaar of aanvaardbaar.' Zo reageert premier di Rupo op de open brief van enkele tientallen holebi's in De Standaard."

Gezien recente en minder recente fysieke incidenten in de context van onze mede-eigendom lijkt het lijkt nuttig om eraan te herinneren dat het respect voor de mening van anderen een essentieel kenmerk is van onze democratie.

Bijkomend is het evident dat bepaalde mede-eigenaars worden verleid tot ondoordachte fysieke acties tegenover andere mede-eigenaars, omdat informatie bewust achtergehouden werd (/wordt?) voor hen sinds 1999 door bepaalde leden van bepaalde organen van onze VME.

Het is typisch dat deze laatste de inhoud van een essentiëel vonnis trachten te verbergen voor hun medestanders en voor alle mede-eigenaars, hoewel deze sommige kosten van de correctionele procedure gedragen hebben sinds vermoedelijk 2003 en zeker 2009 tot 2011.

Elementaire regels van boekhouding: wat als ze niet gevolgd worden

Sinds 2007 (met een onderbreking van 2 jaar) wordt de boekhouding 1999-2011 van onze VME nagezien door een accountant, omdat het bevoegde toezichtorgaan van onze VME niet kon aantonen dat een volledig toezicht werd uitgeoefend vanaf 11.08.1999 (overlijden van de voorzitter van de Raad van Beheer 1980-1999), wegens een “zweem van vermoeden van belangenvermenging”.

Midden 2010 werd een analoog probleem ontdekt in een Vilvoordse huisvestingsmaatschappij. Eerst werd alles ontkend (zoals bij ons tijdens de AV 2006), maar in 2012 is de etterbuil gebarsten (zoals bij ons in 2011).

Nu wordt in Vilvoorde gewerkt aan schadebeperking & schadeherstel voor het verleden door de bevoegde overheden, zoals bij ons in 2011/2012.

Ook worden structurele oplossingen voorbereid om met een nieuw bestuur deze problematiek te vermijden, zoals bij ons in 2012/2013.

Ter informatie een paar citaten uit relevante teksten op www.redactie.be :

Vernietigend rapport huisvestingsmaatschappij Vilvoorde

http://www.deredactie.be/cm/vrtnieuws/regio/vlaamsbrabant/120216_Vilvoorde_huisvestingsmaatschappij

“Het resultaat is vernietigend. De IVMW leefde de boekhoudwetgeving niet na, maakte onverklaarbaar hoge kosten en liet na om subsidies aan te vragen. De huisvestingsmaatschappij deed nochtans een beroep op een boekhoudkantoor, maar ook dat rekende voor zijn diensten torenhoge facturen aan.”

Meest elementaire boekhoudregels niet toegepast
http://www.deredactie.be/cm/vrtnieuws/regio/vlaamsbrabant/120216_InterVilvoordse_Vandenbossche

"Het gaat niet enkel om personeelsdossiers, maar ook over aankoop- en verkoop van gebouwen, over het opsplitsen van opdrachten en het mogelijk ontwijken van de wet op de overheidsopdrachten waarbij telkens opdrachten aan dezelfde firma wordt gegeven."

Noodverlichting van een ondergrondse parking

Over de wettelijke normen waaraan de noodverlichting van een ondergrondse parking dient te voldoen, bestaan veel discussies en meningverschillen.

Deze normen belangen ons echter wel direct aan, omdat ons onroerend goed vermoedelijk opgesplitst zal worden, in toepassing van een beslissing van onze VME (punt 9 van de JAV 2010).

In het geval van problemen zullen we verantwoordelijk gesteld worden, zo we niet voldoen aan de normen. Tot 1990 was dat de bouwpromotor, maar nu zijn wij verantwoordelijk voor de veiligheid van onze installaties.

Bij die opsplitsing (vermoedelijk in 2012) zullen de TWEE ondergrondse parkings onvermijdelijk moeten voldoen aan de normen, zoals bepaald op dit ogenblik (2012) en niet op het ogenblik van de constructie van de huidige parking (1975/1982).

In die context is de lezing van het volgende document misschien van nut:

WETTELIJK KADER BELGIË - ONDERHOUD VAN NOODVERLICHTING

De “gerechtelijke” toestand van onze VME - beschrijving

In de Franstalige Blog werd meer uitgebreid ingegaan op informatie over de toestand van onze VME:

1.       De feiten
http://luc-acp.blogspot.com/2011/07/etat-des-lieux-juridique-de-notre-acp-1.html

2.       De bemiddeling
http://luc-acp.blogspot.com/2011/07/etat-des-lieux-juridique-de-notre-acp-2.html

3.       Het besluit
Een voorstel
http://luc-acp.blogspot.com/2011/07/etat-des-lieux-juridique-de-notre-acp-3.html

4.       Voorlopig epiloog
Onze statuten
Onze advocaten
http://luc-acp.blogspot.com/2011/07/etat-des-lieux-juridique-de-notre-acp-4.html

Ook werd een uittreksel vermeld van een interview in het Frans van de Vrederechter van Charleroi – kanton 3.
Zie: http://luc-acp.blogspot.com/2011/07/querelles-de-copropriete.html.

Cassatie in burgerlijke zaken (1)

In het licht van de recente gebeurtenissen binnen onze VME lijkt het interessant om enkele webpagina's te bezoeken.

• Cassatie in burgerlijke zaken Goede raad is goud waard - Advocatenkantoor Elfri De Neve
  Een overzicht van de mogelijkheden om in cassatie te gaan.
• http://www.zoekadvocaat.be/nl/dossier/wat-kost-een-advocaat
  wat kost een gerechtelijke procedure. 
• Advocaten bij het Hof van Cassatie
  Citaat:
  "De advocaten bij het Hof van Cassatie zijn beperkt in aantal en gespecialiseerd. Aangezien zij zijn opgeleid voor de uitoefening van een zeer specifiek ambt en aldus bedreven zijn in de techniek van het cassatieberoep, zijn zij de enigen die de partijen mogen vertegenwoordigen voor het Hof van Cassatie in burgerlijke, handels-, sociale en tuchtzaken. Die regeling is hoofdzakelijk ingegeven door de zorg voor een goede werking van het Hof van Cassatie zelf, maar evenzeer door het belang van de rechtzoekenden.
  Om cassatieberoep in te stellen of om op een voorziening te antwoorden, dienden strikte termijnen te worden nageleefd en zulks zowel in burgerlijke zaken (in de brede zin) als in straf- of fiscale zaken. Het is dan ook noodzakelijk de advocaat zo vlug mogelijk te raadplegen, en niet te wachten tot de termijn is ingegaan. Een zaak kan nooit terdege bestudeerd worden als dat overhaast moet gebeuren !"
• Een standpunt over de verantwoordelijkheid van een bestuurder van een vzw
  De verantwoordelijkheid van een syndicus kan voor bepaalde aspecten vergeleken worden met deze van een bestuurder, belast met het dagelijkse beheer.

Een vijfde VME ...

In vorige bijdragen heb ik al uitgelegd dat onze syndicus momenteel vier verenigingen gebruikt om diverse aspecten van onze mede-eigendom van zes gebouwen te beheren:

- een wettelijke voor de juridische procedures

- één feitelijke vereniging voor het medebeheer van de bankrekeningen

- twéé feitelijke verenigingen voor de milieuvergunningen

Toevallig ben ik een vijfde op het spoor gekomen, waarmee hij het personeel van onze VME beheerd via een sociaal secretariaat, namelijk de vereniging met het KBO nummer 0850.253.993, opgericht op 01/03/1978 en geregistreerd als werkgever sinds 27/07/1978.

De grote brievenbus ervan bevind zich in de inkomhall van het gebouw 105 en draagt het nummer 48.



Er schijnt nog een zesde vereniging te bestaan, volgens een schriftelijke verklaring van één van zijn aangestelden.  

Wordt vervolgd ....