Geweld tegen personen is nooit aanvaardbaar

Op 02.03.2012 heeft De Standaard in een artikel beknopt de reactie van onze premier weergegeven op de recente commotie rond geweld op personen omdat zij een andere mening hebben.

Citaat:

"'Geweld tegen personen is nooit toelaatbaar of aanvaardbaar.' Zo reageert premier di Rupo op de open brief van enkele tientallen holebi's in De Standaard."

Gezien recente en minder recente fysieke incidenten in de context van onze mede-eigendom lijkt het lijkt nuttig om eraan te herinneren dat het respect voor de mening van anderen een essentieel kenmerk is van onze democratie.

Bijkomend is het evident dat bepaalde mede-eigenaars worden verleid tot ondoordachte fysieke acties tegenover andere mede-eigenaars, omdat informatie bewust achtergehouden werd (/wordt?) voor hen sinds 1999 door bepaalde leden van bepaalde organen van onze VME.

Het is typisch dat deze laatste de inhoud van een essentiëel vonnis trachten te verbergen voor hun medestanders en voor alle mede-eigenaars, hoewel deze sommige kosten van de correctionele procedure gedragen hebben sinds vermoedelijk 2003 en zeker 2009 tot 2011.

Groot onderhoud van de liften (2)

Gisteren melden we reeds dat de modernisatie van de liften, opgelegd door een KB van 2003, zou wijzigen (zie Blog).

Ondertussen is er meer informatie. Het KB is nog niet aangepast, maar FOD Economie heeft op haar website de officiële stand van zaken meegedeeld.

Modernisering van bestaande liften

We citeren uit een pagina van de website van FOD Economie het belangrijkste deel, waarbij de elementen die voor onze mede-eigendom van  toepassing zijn in het vet werden onderlijnd:

“Het KB van 9 maart 2003 betreffende de beveiliging van liften wordt aangepast op volgende punten:

·         het behoud van de toegankelijkheid voor personen in een rolstoel wordt duidelijker in het KB ingeschreven;

·         de te nemen veiligheidsmaatregelen worden voor residentiële liften (niet in een arbeidsomgeving) met vijf jaar uitgesteld, behalve de positieve vergrendeling van de bordesdeuren en het plaatsen van een kooideur of elektronisch lichtgordijn voor liften zonder kooideur. Deze laatste twee maatregelen moeten vóór 1 januari 2013 worden gerealiseerd, zoals voorzien in het huidige KB.

Parallel met de wijzing van de reglementering worden de nodige documenten en brochures uitgewerkt om de eigenaars, modernisatiebedrijven en controleorganismen beter te begeleiden bij de correcte toepassing van het KB.

De details van de wijzigingen worden de komende weken in een koninklijk besluit gegoten.”

Veiligheid van liften

Uit een andere pagina van die site citeren we de de kern van de problematiek:

 “De eigenaars of beheerders van de liften moeten veiligheid garanderen aan de gebruikers, alsook aan derden (monteurs, onderhouds- en moderniseringsagenten, inspecteurs of controleurs). Deze veiligheid moet gegarandeerd worden gedurende de volledige levensduur van de liften. Daarom moeten ook de bestaande liften aan een aantal minimale technische eisen voldoen.”

De beheerder van onze 12 liften is sinds 01.08.1995 wettelijk onze Vereniging van Mede-eigenaars (VME), vertegenwoordigd door haar syndicus. Want sinds die datum is er geen mede-beheer door de syndicus en de Raad van Beheer meer mogelijk, waarbij de syndicus instond voor de grote werken.

Wat betekent dat voor ons?

Enerzijds is de modernisatie van de liften is uitgesteld tot 01.01.2023 voor de 10 liften van 103, 105, 107, 109 en 111, maar niet voor de twee liften van 101.

Daar is de stedenbouwkundige vergunning die het volledige gebouw het statuut van “medisch kabinet” geeft van toepassing. Dit is een “arbeidsomgeving”en maakt dat de uitzondering niet van toepassing is, tenzij de AV vraagt dat de uitgereikte vergunning wordt vernietigd voor alle appartementen van 101, behalve het gelijkvloers. En dit op kosten van de toenmalige syndicus, die niet ingegrepen heeft op basis van zijn bevoegdheden in het kader van het BW (Art. 577-8 §4 4°).

Anderzijds dient de VME de veiligheid van de gebruikers van de 12 liften te garanderen. Dit vergt in de praktijk (= "goede huisvader") minstens een grondig onderhoud om de 25 jaar. Het onderhoud van 2005 werd echter niet uitgevoerd.

Het is dus terecht dat de Algemene Vergadering van 05.12.2011 op voorstel van onze nieuwe syndicus heeft beslist om een onafhankelijk expert aan te duiden om na te zien

·         welke werken onmiddellijk dienen uitgevoerd

·         welke voor 01.01.2013

·         welke voor 01.01.2018 (de 2 liften van 101) of 01.01.2023 (de 10 andere liften)

Besluit

Het is meer dan waarschijnlijk dat, gezien de feitelijke toestand van de liften zal moeten overgegaan worden tot een onmiddellijke zachte renovatie van de 12 liften.

Het is de onafhankelijke expert dat zal nakijken welke werken kunnen uitgesteld worden tot later. Vermoedelijk zal dat minimaal zijn, gezien de versleten toestand van onze liften en de “heterogene” wijze van de al uitgevoerde herstellingen.

De levensduur van een gebouw

Appartementgebouw (bouwpromotor Amelinckx - Leuven)

Op de website van Leefmilieu Brussel (BIM-IBGE) kan een studie ingezien worden over “De levenscyclus van gebouwen en hun componenten”. Hoewel initieel geschreven voor kleine gebouwen, blijven de principes dezelfde voor grote gebouwen.

Deze studie maakt deel uit van de tweetalige “Praktischehandleiding kleine gebouwen”, toegankelijk op de website van Leefmilieu Brussel (BIM).

Het lijkt me dat een lectuur ervan nuttig is in de context van de beslissingen die dienen genomen te worden door onze AV met respect voor het behoud van onze mede-eigendom. Want dat is het doel van onze vereniging.

Onze mede-eigendom is gebouwd in 1975-1980 en heeft een 25jarige cyclus van groot onderhoud (dus 2005, 2030, 2055, ...).

We zijn einde vorig jaar uiteindelijk gestart met het groot onderhoud 2005 van de gemeenschappelijke delen van onze mede-eigendom.

De behoudende en voorlopige maatregelen, waarvan sommige sinds 1999 werden uitgesteld, worden momenteel uitgevoerd door onze syndicus.

Voor de definitieve maatregelen dienen we ons te laten leiden door de principes van duurzaamheid, willen we dat onze investeringen rendabel zijn op half-lange en lange termijn.

Anders kan het zijn dat we voor 2030 en sneller dan we denken, moeten overgaan tot een harde renovatie van de gemeenschappelijke en privatieve delen.

Dat is in het belang van bouwpromotoren, zoals onze ex-syndicus ("Ontwikkeling van residentiële bouwprojecten"), maar niet van de 253 individuele mede-eigenaars.

De kwaliteit van onze gemeenschappelijke delen (met een waarde van +50% van ons onroerend goed) bepalen uiteindelijk de kwaliteit van onze appartementen en de leefbaarheid ervan.

Groot onderhoud van de liften

Het aanpassen van de liften aan de nieuwe normen zou gedeeltelijk uitgesteld worden. Voor meer uitleg zie "UPDATE Renovatie van liften !!! " op een andere blog.
De uiteindelijk impact op het groot onderhoud 2005 van onze liften is in feite miniem, behalve het feit dat de ex-syndicus de facto zijn verantwoordelijkheid erkend.

Impact op de verschillende fasen van het groot onderhoud (25 jaarlijks en modernisering)

• Fase A (groot onderhoud liften 2005): NIET uitgesteld
• Fase B (dringende en voorlopige aanpassing aan de nieuwe normen) NIET uitgesteld (blijft 01.01.2013)
• Fase C (normale aanpassing aan de nieuwe normen) uitgesteld (wordt 01.01.2028)

Commerciële activiteiten

Opgelet we mogen geen commerciële activiteit toestaan voor andere verdiepingen dan het gelijkvloers.

Dat is het geval voor 103, 105, 107, 109 en 111, maar niet voor 101. Hun twee liften zullen moeten aangepast wordeen voor 2018, tenzij de stedenbouwkundige vergunning voor het medisch kabinet in het volledige gebouw (en niet in één appartement) wordt aangepast.

Momenteel is deze vergunning geldig voor het volledig gebouw, op basis van een beslissing van onze ex-syndicus, welke niet gevalideerd werd op de volgende AV en dus integraal zijn verantwoordelijkheid is en blijft..

Groot onderhoud

Maar in de praktijk dienen we zo vlug mogelijk over te gaan tot het groot onderhoud van onze 12  liften.

De fase A impliceert dat we de Fase C onmiddellijk uitvoeren, omdat onze liften totaal versleten zijn (mededeling van onze syndicus ergens in 2004, ...). De fase B wordt daardoor wel overbodig.

Onze ex-syndicus erkent zijn verantwoordelijkheid terzake, omdat zijn naam nog steeds op onze liften staat als beheerder (= verantwoordelijk) van deze liften (ipv de naam van onze VME).