De aansprakelijkheid van de syndicus

De studie "Aansprakelijkheid van de syndicus in het appartementsrecht" van Griet Verhenneman, is gepubliceerd in het electronisch tijdschrift "jura falconis", jg 43, 2006-2007, nr 2, p. 261-296.

Deze studie, hoewel gepubliceerd in 2006, is nog steeds grotendeels relevant, omdat de wet van 2010 niet veel heeft gewijzigd aan de filosofie van de wet van 1994. Wel werd veel bevestigd of verduidelijkt.

Onze centrale verwarming vanaf 01.01.2011

Wegens een beslissing van de Brusselse Regering, in uitvoering van de Kyoto normen, dienen we dringend maatregelen te treffen voor wat betreft de gemeenschappelijke stookplaats van onze 250 appartementen, omdat we ons niet hebben voorbereid sinds 2001 zoals een goede huisvader betaamd.

De huidige toestand van het verwarmingssysteem

De laatste dagen ondervindt elke bewoner van het complex dat er "kleine" problemen zijn, zowel met de verwarming zelf als met het warm water.
Dit desondanks het feit dat er volgens een kleine groep van mede-eigenaars een perfect onderhoud is van de installatie. Ten minste als we hun correspondentie met hoogstens 60% van de mede-eigenaars en met BIM mogen geloven.
Maar de TWEE vergunningaanvragers zijn er nog niet in geslaagd om de TWEE milieuvergunningen van begin 2007 voor onze verwarmingsinstallatie, gelegen naast het gebouw 107, te laten valideren binnen de zes maand na uitreiking, zoals wettelijk voorzien. Na meer dan DRIE jaar en ZEVEN maand sleept dit nog steeds aan desondanks veelvuldige rappels en aanmaningen vanwege BIM.
Mede-eigenaars, ingeschreven bij de beveiligde informatiesite ACOS Evere, zullen kortelings daarvan afschriften ontvangen, in afwachting dat onze syndicus open kaart speelt tegenover alle mede-eigenaars, en niet enkel tegenover een zeer selecte groep van mede-eigenaars.

Nieuwe regelgeving: EPB

Maar de verstrenging van de normen, die er zat aan te komen sinds 2001, zal van toepassing zijn vanaf 01.01.2011. Hierna een summiere informatie en een link naar de website van BIM.
Gezien het gaat om structurele maatregelen, dient de Algemene Vergadering van de Mede-eigenaars een beslissing te nemen.

Onze installatie … de voorbereidende maatregelen tot verminderen van de hinder

Dit is des te meer noodzakelijk omdat blijkt dat onze professionele en wettelijk erkende syndicus de wijzigingen niet proactief volgt, maar enkel ondergaat.
En dat hoewel hij tot 31.08.2010 werd ondersteund door een ploeg van ingenieurs en specialisten. En daarbovenop geholpen wordt door een ploeg van drie advocaten. Deze werden per 28.08.2010 aangevuld met één advocaat en één jurist (nog te bevestigen).
Het lijkt dus nodig om nog dit jaar een buitengewone AV samen te roepen. In dit geval zijn er nog een aantal andere dringende redenen om een AV dringend samen te roepen:

• De toepassing van de "Wet van 2 juni tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken"
• De statutaire toelating tot gebruik van onze ondergrondse parking door LPG voertuigen en het plaatsen van de wettelijke signalisatie (toepassing van een KB van mei 2007)
• De statutaire toelatingvoorwaarden tot gebruik van onze ondergrondse parking door elektrische voertuigen, … en de voorwaarden tot het gebruik van het elektriciteitsnet van de ondergrondse parking ten einde de batterijen ervan op te laden.
• De beslissing tot recuperen van energie en hergebruik ervan binnen de mede-eigendom.

De syndicus is gemachtigd om de AV dringend samen te roepen, zonder enig akkoord van wie dan ook, als blijkt dat een dringende beslissing noodzakelijk is en hij niet gemachtigd is om deze beslissing te nemen. In dit geval is de aanduiding van een EPB-verwarmingsadviseur een exclusieve bevoegdheid van de AV. Want deze moet onafhankelijk zijn van de syndicus, van de firma die belast is met het onderhoud van de installatie, … .

Onze installatie … hernieuwing?

Volgens technici zou een hernieuwing van onze installatie de verbruikskosten doen dalen met meer dan 50%. Volgens sommige investeerders met minstens 15%. Volgens de praktijk met minstens 30%, zoals bij de mede-eigendom "Les Venelles" (Woluwe) met een gelijkaardige structuur als de onze.
Het diagnoseverslag, dat nu wettelijk verplicht is, moet meer klaarheid brengen.
Vanaf 2001 werd mij belet om daarover te spreken tijdens de AV. Mijn bedoeling was te komen tot een nieuwe verwarmingsinstallatie in 2005. Stel eens voor: 2005-2011 met een besparing van 30% per jaar, dus globaal 7 x 30% = 200%. Reken zelf uit wat dat betekent in EUR en deel het door 250. Dat is het dure prijsticket dat we nu al gemiddeld hebben betaald per appartement, omwille van … . Ja, omwille van wat?
Na 03.06.2010 heeft onze syndicus nog eigenmachtig beslist om de stookplaats integraal te herschilderen, zonder iets daarvan mee te delen. Waarom? Deze kosten zullen waarschijnlijk nutteloos geweest zijn. Moeten wij dat echt betalen?
Wat hebben we erbij gewonnen door niet te luisteren naar een kleine groep van mede-eigenaars, die trachten vanaf 2000 hun mening te geven maar enorme "obstructie" ondervinden, georganiseerd door een andere kleine groep ???
Hoelang nog zal de zwijgende meerderheid blijven "horen, zien en betalen"? In 2004/2005 was al +10% niet akkoord, maar dat werd in de kiem gesmoord door een aantal "maatregelen" ….
Wat hebben een klein aantal personen echter wel gewonnen bij deze toestand?

Installaties voor centrale verwarming: nieuwe prestatiedoelstellingen sinds 03.06.2010

"In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is de verwarming van gebouwen verantwoordelijk voor bijna 70 % van de broeikasgasemissies. Met het oog op de vermindering van deze emissies legt het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 3 juni 2010 betreffende de voor de verwarmingssystemen van gebouwen geldende EPB-eisen bij hun installatie en tijdens hun uitbatingsperiode nieuwe vereisten op voor de installaties voor centrale verwarming die een of meer verwarmingsketels van meer dan 20kW omvatten. Deze vereisten zijn gericht op een minimale energie-efficiëntie en op een vermindering van de milieueffecten van deze installaties.
Om de naleving van deze vereisten te garanderen, dient de eigenaar (of in bepaalde gevallen de houder van de milieuvergunning), vanaf 1 januari 2011 bepaalde handelingen te laten stellen met betrekking tot de installatie. De verschillende handelingen die moeten worden gesteld, zijn de volgende:

• de oplevering van de installatie voor nieuwe verwarmingsketels of, onder bepaalde voorwaarden, voor gerenoveerde ketels;
• een diagnose voor de installaties voor centrale verwarming die een ketel van meer dan vijftien jaar oud omvatten;
• een periodieke controle voor alle verwarmingsketels " (bron: BIM)

… meer informatie op de website van Leefmilieu Brussel (in het Nederlands en het Frans).

Diagnose

Uiteindelijk zal de diagnose van ons verwarmingssysteem, die sinds 2004 uitgesteld wordt op een manifest onrechtmatige wijze, moeten opgesteld worden. Wat zijn de opgelegde specificaties?
Deze diagnose moet opgesteld worden door EPB-verwarmingsadviseur. De ordonnantie van 2007 definieert deze laatste als volgt:

"(…) erkend natuurlijke persoon, onafhankelijk van de verantwoordelijke voor de technische installaties, belast met het opstellen van de oplevering en de diagnose van de verwarmingssystemen die een verwarmingsketel met een nominaal vermogen van 100 kW of meer, of meerdere ketels bevatten"

De nieuwe normen leggen het bestaan op van dit diagnoseverslag per 01.01.2011, als volgt:
"7.3 DIAGNOSE VAN DE VERWARMINGSSYSTEMEN
De diagnose van het verwarmingssysteem is een niet-bindende beoordeling van dit systeem door een erkende specialist. Hij moet worden uitgevoerd ten vroegste één jaar vóór en uiterlijk één jaar nadat de oudste op het verwarmingssysteem aangesloten ketel met een vermogen van meer dan 20 kW 15 jaar oud geworden is. Binnen de 12 maanden voorafgaand aan de diagnose, moet een periodieke controle uitgevoerd zijn.
De diagnose omvat:
- de beoordeling van de energieprestaties van de verwarmingsketel(s) en van het verwarmingssysteem;
- informatie over de naleving van de geldende eisen, afhankelijk van het type van verwarmingssysteem;
- de bepaling van de overdimensionering van de verwarmingsketel of van de verschillende verwarmingsketels samen;
- advies over:

• de vervanging van de verwarmingsketels;
• mogelijke andere wijzigingen aan het verwarmingssysteem;
• het gebruik van het verwarmingssysteem;
• denkbare alternatieve oplossingen.

"

Netheid van onze mede-eigendom

Onze groep van zes gebouwen is relatief complex, maar netheid is een zaak van allen. In afwachting van de uitvoering van maatregelen, welke zullen voorgelegd en besproken worden op de jaarlijkse vergadering van de mede-eiegnaars, momenteel gepland voor einde maart 2011, worden hier voorlopig alle maatregelen hernomen inzake netheid die van toepassing zijn op onze gebouwen en op ons park van 1,8 Ha.