Grote werken - Informatie- & beslissingsrecht AV

In sommige VME forceert men belangrijke grote werken van tienduizenden euro's tijdens één AV op vijf minuten.

Een concreet voorbeeld hoe het ook kan:

"Bij ons (50 jaar oud gebouw) hebben ze anderhalf jaar geleden heel de achtergevel vernieuwd wegens betonrot. Eerst heeft de VME moeten kiezen tussen 3 offertes van ingenieur studieburelen om een expertise te doen. De VME kreeg van de ingenieurs in een presentatie een gedetailleerde studie over wat ze hebben met hun testen ondervonden en wat volgens hun advies moest gebeuren. Dan hebben we (de VME dus) nog een keer moeten kiezen tussen vijf offertes om de werken te laten uitvoeren. Uiteindelijk hebben we gekozen voor renotec en die hebben heel goed werk geleverd.Kostprijs per appartement +/- 9000 euro alles in (inclusief de ingenieursstudie) met een gespreide betaling.Ze hebben ook de vereiste PID geleverd (post-interventiedossier onontbeerlijk) die op de website van het gebouw staat."

Bron: Juridisch Forum,  A.D., 04 dec 2014 12:56

Praktische gids voor (toekomstige) mede-eigenaars

Op 10.10.2014 heeft de Koning Boudewijnstichting, samen met de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, een brochure uitgegeven, gratis te verkrijgen in het Nederlands of het Frans (doorbladeren op de KBS website of opladen als PDF – 0,3 MB) of op papier mits betaling van 3 EUR. Bestelnummer 3250. Meer info op de KBS webpagina.

Uittreksel van hun webpagina:

“Als mede-eigenaar heb je inspraak, maar geen controle. Hoe pak je het collectieve aspect van een flatgebouw aan?

Een eigenwoning, de droom van vele Belgen. Vaak wordt die droom gerealiseerd door de aankoop van een appartement of een studio. Je wordt dan niet alleen eigenaar van je eigen woning, maar ook mede-eigenaar van het gebouw waarin die woning zich bevindt. En als je dan bij de inrichting van je eigen kleine cocon werken wil doen, dan zijn er mede-eigenaars om rekening mee te houden. Die mede-eigenaars zijn de andere bewoners, of de eigenaars van de andere woningen in het gebouw. En misschien zijn er ook kantoren of winkels in het gebouw ?

Bij aankoop van een appartement, koop je niet alleen een eigen woning maar word je ook lid van een gemeenschap. Het leven in een mede-eigendom is niet altijd zo
eenvoudig. Het gezamenlijk beheer van een gebouw, met mensen die je niet zelf koos, kan een moeizame reis zijn. De kosten zijn niet altijd te voorspellen en de noodzaak van werken is niet altijd zo gemakkelijk te beoordelen. Reglementeringen allerhande die aanpassingen vragen aan het gebouw, compliceren de situatie. Daarbij komen nog de vragen rond energiebesparing en duurzaamheid.

Toch is de aankoop van een appartement vaak de enige manier om een eigen woning te bezitten. Om problemen te vermijden, is een minimum aan betrokkenheid bij en verantwoordelijkheidsgevoel voor het geheel nodig. Het is daarbij handig om op de hoogte te zijn van bepaalde regels en nuttige tips.

Als mede-eigenaarmoet je je altijd bewust blijven van het collectieve aspect van een flatgebouw, van een mede-eigendom.”

Reeds 1529 dagen ...

Reeds 1529 dagen sinds we de statuten van ons onroerend goed in gedwongen mede-eigendom moeten aanpassen aan de wetten van 1994 (basisakte) en 2010 (reglement van mede-eigendom) via een coördinatie.

De derde pijler van de statuten, het reglement van inwendige orde, is ter discussie sinds jaren (2003 ?), maar werd nooit rechtsgeldig gestemd en/of ter beschikking gesteld.

De inhoud van de blogpagina's "Nog 8 dagen .... " en "Reeds 9 dagen ..." zijn nog steeds actueel, desondanks de inzet van vier syndici benoemd door het gerecht ... . Deze pagina's worden recent nogal druk bezocht.

Lees de blogpagina "Code de Droit Économique et la copropriété" om te weten welke impact het nieuw "Wetboek van Economisch Recht" (2013) bijkomend heeft op onze VME en de uitvoering van vonnissen van 2005.

Vragen die een mede-eigenaar, al dan niet lid van de AV, kan stellen zijn ondermeer:

• Wat moesten we doen sinds 1994? Sinds 2010?
• Wat kunnen nu we nog doen? 
• Wie moet wat doen? 
• Hoe moet dat gebeuren ? 
• Wanneer moeten we wat doen (= stappenplan)?

En vooral:

• Heeft een lid van de AV nu nog inspraak? Hoelang nog ?

Meer uitleg voor de leden van de AV, die persoonlijk komen naar de JAV 2014.

PS: de syndicus is er nog steeds  niet in geslaagd tijdens de JAV 2019 een ontwerp voor te leggen welke rekening houdt met de wijzigingen opgelegd door de wet van 2018.

Renovatie van appartementsgebouwen (1)

Renovatie van de wijk Astrid (Evere/Schaarbeek)

De wijk Astrid in Evere is typisch voor de Brusselse context. Eerst was het een reeks witloofvelden in de rand van de agglomeratie Brussel. In de jaren 20 werd de "Tuinbouw" wijk gebouwd.  In de jaren 60 en 70 werden op die terreinen de eerste groep grote gebouwen opgericht op de rand van de wijk. In de jaren 90 werd toe nog lege kern aangevuld met een reeks eensgezinswoningen. 

Momenteel wordt het resterende zuidelijke deel van de wijk aan de Genevestraat aangevuld met nieuwe appartementsgebouwen, vooral gericht op de Europese ambtenaar, die werkt in één van de twee Europese kantoorcomplexen van de wijk.

Nu komt de renovatie van de gebouwen tussen de Genevestraat en de Leopold III-laan op dreef. 

• Een grootwarenhuis is grondig gerenoveerd. De andere heeft de keuze gemaakt voor een zachte en geleidelijke renovatie.
• Een kantorengebouw is gestript en wordt nu grondig gerenoveerd.
• Het tweede kantoorgebouw van de drie is gerenoveerd een tiental jaren terug en wordt in 2015/2016 omgevormd tot een appartementsgebouw, aangepast aan deze tijd. Dus passief energiegebruik en modulaire structuur.
• Het derde herbergt een deel van de administratie van de Europese Unie en is in feite de katalysator van deze renovatie.
• Het appartementsgebouw “Suzanne” in Schaarbeek, tussen de Genevestraat en de Leopold III-laan heeft recent resoluut gekozen voor een aanpassing aan de huidige energienormen.

Van de drie appartementsgebouwen in het noordelijk deel is één ervan als gedeeltelijk aangepast aan de energienormen van deze tijd. De twee andere wachten nog af. Zoals ook de andere appartementsgebouwen aan de oostelijek rand van de wijk (Oud-Strijderslaan & Dunantlaan). Zullen zij de trein missen?

Feitelijke aanhechting bij Frankrijk?

Maar de tendens om het Frans centralistisch systeem van appartementsbeheer in België in te voeren steekt terug de kop op. In dat systeem vormt in de praktijk de verplichte professionele syndicus, samen met een “Raad van bestuur”, het beslissingsorgaan (het “syndicaat”). De andere mede-eigenaars kunnen enkel valideren (“horen, zien, zwijgen en betalen”).

Dat gaat in tegen wat in onze Belgische genen zit. We zijn gewoon om op lokaal vlak zelf te beslissen wat we willen.

In die context hebben we geen syndicus-bouwpromotor nodig die enkel gericht is op zijn eigen winsten, maar wel aan een syndicus-manager, die duidelijk en proactief informeert over wat mogelijk is, die peilt naar de behoeften van alle mede-eigenaars, die het debat aangaat en die de beslissingen van de mede-eigenaars loyaal uitvoert.

Bronnen:

• Matexi, “De Leopold II-toren wordt omgevormd tot woningen”, 24.10.2014
• VRT, “Leopoldtoren in Evere wordt omgevormd tot woningen”, 24.10.2014
• Marianne Burton, “Les agents immobiliers sont-ils prêts à de grands changements ?”, Réflexions Immobilières, Magazine N° 11, p.6-7, octobre 2014
• Jean-Pierre Lannoy, « Vers une copropriété exemplaire ! », Réflexions Immobilières, Magazine N° 11, p.14-16, octobre 2014
• Ria, « Jean Leroy », Parochie Sint-Jozef, s.d.

De levensduur van een gebouw (2) - concrete toepassing

Informatie

De fiche “De levenscyclus van gebouwen en hun componenten” vermeld op de Blog tekst van « De levensduur van een gebouw » is niet meer bereikbaar.

Maar in de plaats daarvan kan geraadpleegd worden:

DE VRIJBLIJVENDE HULPMIDDELEN VOOR ONDERNEMINGEN (N – texte F)

Enkele relevante citaten:

ECOMANAGEMENT : HET LABEL “ECODYNAMISCHE ONDERNEMING”
“Dit Brusselse label richt zich tot elke onderneming in de ruimste betekenis van het woord: groot of klein, privaat of openbaar, vereniging of non-profitorganisatie, wat ook het activiteitendomein is… voor zover de vestiging waarvoor ze zich kandidaat stelt, gelegen is in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.”

Geluid: Handleiding goede praktijken en beste beschikbare technologieën (2009)

Geluid: HET AKOESTISCH COMFORT VERZEKEREN (2008)

Infofiche "De werven voor de verwijdering van asbest"

De Facilitator Duurzame gebouwen biedt een permanentie en een algemene begeleiding voor alle thema’s die betrekking hebben op het beheer, de renovatie of de bouw van gebouwen vanuit een duurzame invalshoek (Tel: 0800 85 775 / facilitator@leefmilieu.irisnet.be)

Energiepremies : Er bestaan tal van premies voor energie-investeringen. Voor ecologische bouwmaterialen worden er trouwens grotere premies uitgeloofd. De gewestelijke steunmaatregelen worden met 5% verhoogd voor ondernemingen die beschikken over het label van ecodynamische onderneming.

 EPB: Sinds 2008 is een nieuwe reglementering in werking getreden om de energieprestatie van gebouwen te verbeteren bij bouw of renovatie. Sinds 2010 moeten verwarmingsketels regelmatig worden gecontroleerd. En sinds 2011 moeten openbare gebouwen over een EPB-certificaat beschikken.

Ondernemingen en milieubeheer – Beheer van de niet-bebouwde, grijze en groene ruimten (2003)

Nuttig is ook het volgende dossier:

HULPMIDDELEN DUURZAAM GEBOUW VOOR PROFESSIONELEN (N – texte F)

Commentaar

In toepassing van het transparant beheer van een mede-eigendom dient volgens mij in de praktijk de syndicus van een grote VME jaarlijks aan de AV een schriftelijke “Staat van het gebouw” voor te leggen, ten laatste met de uitnodiging voor de AV, plus een voorstel van één of meerdere lastenboeken voor de volgens hem dringende werken en/of voorafgaandelijke expertises.

Een volgende AV kan dan, op basis van het lastenboek, goedgekeurd tijdens een vorige AV, overgaan tot het kiezen van een aannemer voor deze werken.

Het is vanzelfsprekend dat voor het opstellen van de vergelijkende tabel tussen de offertes de syndicus onder zijn verantwoordelijkheid zal beroep doen op een expert terzake, zo hijzelf de onpartijdige expertise niet in huis heeft.

Concreet

Onze mede-eigendom is gebouwd in 1975-1985 en heeft bouwtechnisch een 25jarige cyclus van groot onderhoud (dus 2005, 2030, 2055, ...).

De eerste cyclus van 2005 werd slechts opgestart in 2012, maar is niet verder gezet. Het is nog technisch mogelijk en  financieel draagbaar om deze cyclus af te werken voor 2020, mits jaarlijks één bijkomende AV voor 2014, 2015 en 2016.

1. AV/2 2014: het heden - De eerste AV om de weten waar we staan; opstellen door een onpartijdige expert van een volledige beschrijving van de huidige staat van de mede-eigendom, zowel technisch, als administratief, juridisch en financieel.
2. AV/2 2015: het verleden – De tweede AV om onder de leiding van een onpartijdige bemiddelaar komen tot een globale en geïntegreerde regeling van de samenhangende problemen van het verleden (periode 1999-2013); provisioneren van de “worst case” via het reservefonds, al dan niet met terugwerkend kracht tot 1999, zoals technisch mogelijk gemaakt door het KB dd. 12.7.2012.
3.  AV/2 2016: de toekomst – in de loop van de twee AV 2015 onder de coördinerende leiding van de onpartijdige syndicus via een gedetailleerde informatie, deliberatie en een punt per punt stemming over de aanpassing van onze statuten te komen tot een coherente visie van de AV op de toekomst van ons gebouw (consumeren of conserveren?); dit culmineert in het voorleggen van een gecoördineerde tekst tijdens de derde AV. Na goedkeuring ervan is de VME klaar voor de toekomst.

Besluit

De wet van 1994, bevestigd door de wet van 2010, heeft duidelijk bepaald dat het de mede-eigenaars van elk privatief kavel zijn, vertegenwoordigd in de AV door één van hen (Art. 577-6 §1 BW), die:

• gezamelijk, 
• na voorafgaandelijke informatie door de syndicus,
• na niet-genotuleerde deliberatie in AV, 
• enkel in aanwezigheid van wie wettelijk mag aanwezig zijn, 
• met de wettelijke voorziene meerderheden 

de beslissingen nemen, zowel voor wat betreft de regeling van het verleden als voor de voorbereiding van de toekomst. Dat alles onder de exclusieve leiding van de voorzitter van de AV.

Beslissingen AV

De leden van de AV dienen het wettelijk en statutaire kader te respecteren, evenals de definitieve vonnissen en de rechtsgeldige beslissingen van de vorige AV. 

Anders brengen ze hun persoonlijke verantwoordelijkheid in het gedrang. 

Het is de syndicus die, in toepassing van de wet (Art. 577-10 §4 BW), de beslissingen van de AV notificeert aan de mede-eigenaars-bewoners, die geen lid zijn van de AV, en ook aan de andere bewoners, zoals aan hem meegedeeld door o.a. het betrokken lid van de AV.

Dat alles wordt eventueel, op expliciet en tijdig verzoek van een mede-eigenaar, lid van de AV of niet, of een belanghebbende derde, getoetst door de bevoegde rechter (Art. 577-9 BW).

Uitvoering beslissingen AV

De syndicus van de VME zal deze beslissingen uitvoeren, eventueel bijgestaan door de raadsman/vrouw, de notaris, de architect, de milieudeskundige, de aannemers, … voorgesteld door hem en voorafgaandelijk expliciet aanvaard door de AV, mits respecteren van Art. 577-8 §4 15° BW en eventueel Art. 577-*8 §4 4° BW. 

Deze zijn allen mandataris van de syndicus en enkel tegenover hem verantwoordelijk, tenzij Art. 577-6 §1 BW werd toegepast (aanstelling van een toegevoegd syndicus met specifieke opdracht). 

Hijzelf is de enige die verantwoordelijk is tegenover de AV (Art. 577-8 §5 BW), tenzij een toegevoegd syndicus expliciet werd aangesteld. Hij dient het bewijs van zijn verzekering BA voor te leggen aan de AV (Art. 577-8 §4 10° BW).

Top tien van deze Blog

De volgende tien blogberichten zijn het meest bezocht de laatste 30 dagen:

1. De levensduur van een gebouw (27 feb. 2012)
   (de bezoekers weten dus zeer goed wat de belangrijkste info is)
2. Mag ik met een LPG-wagen in een ondergrondse parking ? (5 apr. 2010)
3. Hoe een syndicus aanstellen? (6 apr. 2012)
4. Elektrische wagens: mede-eigendom klaar voor hun gebruik ? (24 sep. 2014)
   (grootste penetratiegraad)
5. Brandveiligheid in een ondergrondse parking (1) (11 nov. 2011)
6. Burgerlijk Wetboek - Art. 1370 tot 1386 (20 sep. 2014)
7. Het nut van een dubbel boekhouden .... (1) (20 dec. 2010)
8. Lot of kavel? (2) (17 mei 2011)
9. Syndicus van de Staat (1) (6 okt. 2014)
10. Belangenvermenging (17 aug. 2009)

Syndicus van de Staat (1)

Vandaag (10/10) is het correctioneel proces tegen een aantal ambtenaren van de Regie der Gebouwen en aannemers, ... opgestart, voor feiten tussen 1995 en 2006. 24 zittingsdagen zijn gepland.

De regie is in feite de syndicus van de Staat. Voor vele Brusselse mede-eigenaren zijn die feiten van een tiental jaren terug de aanleiding geweest om de bestellingen van werken door hun eigen syndicus eens onder de loep te nemen.

Voor meer info zie …

• Proces tegen ambtenaren Regie der Gebouwen van start (10.10.2014)
• Tien jaar gesjoemel op het hoogste niveau voor rechtbank (10.10.2014)
• Monsterproces rond corruptie Regie der Gebouwen start maandag (03.10.2014)

Mandataris van een VME - forfaitaire vergoeding, ...

Sommige mandatarissen van een VME worden vergoed voor hun prestaties, soms zelfs zonder een expliciete voorafgaandelijke beslissing van de AV (= afzonderlijk punt op de dagorde).

Zo de vergoeding betaald wordt zonder een expliciete beslissing van de AV, kan de betrokken mandataris beschouwd worden als een ondergeschikte van diegene die betaald op eigen initiatief en verantwoordelijkheid.

Zo een vergoeding betaald wordt op basis van een expliciete beslissing van de AV van de VME, dient nagezien of de betrokken mandataris niet dient beschouwd als een werknemer of als zelfstandige, al dan niet in bijberoep.

In ieder geval zijn in de context van een VME de bepalingen van de vrijwilligerswet niet van toepassing, gezien de wettelijke opdracht van een VME aangeeft dat niet het algemeen belang beoogt wordt, maar wel exclusief het belang van een specifieke groep personen (de mede-eigenaars van de gemeenschappelijke delen van een bebouwd onroerend goed in gedwongen mede-eigendom).

Zie ook:

• De wet betreffende de rechten van de vrijwilliger
• Aansprakelijkheid van bestuurders en van leden van de algemene vergadering van een vzw
• Schijnzelfstandige … op eigen risico!
• Zelfstandige in bijberoep
• Het sociaal statuut van zelfstandigen - bijberoep
• Zelfstandige in bijberoep
• Bestuursvrijwilliger van een vzw

Elektrische wagens: mede-eigendom klaar voor hun gebruik tegen 2020?

Twee citaten uit het artikel “VS en China zetten schouders onder ambitieus klimaatplan” (Dominique Fiers, deredactie.be, 24.09.2014):

“De deelnemers aan de conferentie hebben er zich ook toe verbonden om het verlies van tropische wouden met de helft te beperken, de productie van voedsel te optimaliseren en het gebruik van elektrische wagens in steden op te voeren tot 30 procent. De deadline voor die doelstellingen is 2030.”

“De klimaatconferentie van gisteren wordt algemeen gezien als een voorbereiding op de eigenlijke klimaattop van volgend jaar in Parijs. Dan moet er wel een bindend klimaatakkoord uit de bus komen.”

Dit alles impliceert dat elke mede-eigendom, die zich respecteert, ergens tegen 2020 100% klaar moet zijn om het opladen van elektrische wagens toe te laten in zijn ondergrondse parkings, met het verbruik ten lastte van de gebruiker van de gesloten stelplaats. 

In de praktijk betekent dat statutair een private elektriciteitsmeter opleggen per gesloten stelplaats (Art. 577-7 §1. e) BW).

Deze installatie met minimale kostprijs betekent een onmiddellijke meerwaarde voor elk appartement, waar die mogelijkheid bestaat.

Burgerlijk Wetboek - Art. 1984 à 2010

 In het kader van het beheer van een gedwongen mede-eigendom wordt het mandaat (of lastgeving) veel gebruikt. Het is daarom nuttig om de wettekst terzake te kennen.


"TITEL XIII. - LASTGEVING.

  HOOFDSTUK I. - AARD EN VORM VAN DE LASTGEVING.

  Art. 1984. Lastgeving of volmacht is een handeling, waarbij een persoon aan een ander de macht geeft om iets voor de lastgever en in zijn naam te doen.
  Het contract komt slechts tot stand door de aanneming van de lasthebber.

  Art. 1985. Lastgeving kan verleend worden of bij een openbare akte, of bij een onderhands geschrift, zelfs bij een brief. Zij kan ook mondeling verleend worden; maar het bewijs ervan door getuigen wordt alleen toegelaten overeenkomstig de titel Contracten of verbintenissen uit overeenkomst in het algemeen.
  De aanneming van de lastgeving kan ook stilzwijgend geschieden, en blijken uit de uitvoering ervan door de lasthebber.

  Art. 1986. Lastgeving geschiedt om niet, tenzij het tegendeel bedongen is.

  Art. 1987. Lastgeving is of bijzonder en betreft slechts een zaak of bepaalde zaken, of algemeen en betreft alle zaken van de lastgever.

  Art. 1988. Lastgeving, in algemene bewoordingen uitgedrukt, omvat alleen de daden van beheer.
  Om goederen te vervreemden of met hypotheek te bezwaren, of om enige andere daad van eigendom te verrichten, is een uitdrukkelijke lastgeving vereist.

  Art. 1989. De lasthebber mag niets doen buiten hetgeen in zijn lastgeving begrepen is; de macht om een dading te treffen omvat niet de macht om een compromis aan te gaan.

  Art. 1990. Ontvoogde minderjarigen kunnen tot lasthebber gekozen worden, maar de lastgever heeft geen vordering tegen zodanige lasthebber dan overeenkomstig de algemene regels betreffende de verbintenissen van minderjarigen.
 

  HOOFDSTUK II. - VERPLICHTINGEN VAN DE LASTHEBBER.

  Art. 1991. De lasthebber is gehouden de lastgeving te volbrengen, zolang hij daarvan niet ontheven is, en hij is verantwoordelijk voor de schade die uit het niet uitvoeren ervan zou kunnen ontstaan.
  Eveneens is hij gehouden de zaak waarmee ten tijde van het overlijden van de lastgever een aanvang was gemaakt, ten einde te brengen, indien de aangelegenheid geen uitstel gedoogt.

  Art. 1992. De lasthebber is niet alleen aansprakelijk voor zijn opzet, maar ook voor zijn schuld in de uitvoering van zijn opdracht.
  Niettemin wordt de aansprakelijkheid wegens schuld minder streng toegepast ten aanzien van degene die de lastgeving om niet op zich neemt, dan ten aanzien van hem die daarvoor loon ontvangt.

  Art. 1993. Ieder lasthebber is gehouden rekenschap te geven van de uitvoering van zijn opdracht, en aan de lastgever verantwoording te doen van al hetgeen hij krachtens zijn volmacht ontvangen heeft, al was ook het door hem ontvangene aan de lastgever niet verschuldigd.

  Art. 1994. De lasthebber is aansprakelijk voor hem die hij bij de uitvoering van zijn opdracht in zijn plaats gesteld heeft : 
  1° wanneer hij de macht om iemand in zijn plaats te stellen niet heeft bekomen; 
  2° wanneer hem die macht wel is verleend, maar zonder aanwijzing van een bepaalde persoon, en degene die hij daartoe gekozen heeft, blijkbaar onbevoegd of onvermogend was.
  In alle gevallen kan de persoon die door de lasthebber in zijn plaats is gesteld, door de lastgever rechtstreeks worden aangesproken.

  Art. 1995. Wanneer verscheidene gevolmachtigden of lasthebbers bij een zelfde akte zijn aangesteld, bestaat er tussen hen geen hoofdelijkheid, dan voor zover zulks uitdrukkelijk bepaald is.

  Art. 1996. De lasthebber is van de geldsommen die hij voor zijn eigen gebruik heeft besteed, interest verschuldigd te rekenen van het tijdstip waarop hij van die sommen gebruik heeft gemaakt; en van het door hem verschuldigde saldo, te rekenen van de dag dat hij in gebreke gesteld is.

  Art. 1997. De lasthebber die aan de partij, met wie hij in zijn hoedanigheid van lasthebber handelt, voldoende kennis van zijn volmacht gegeven heeft, is niet aansprakelijk voor hetgeen daarbuiten gedaan is, behalve indien hij zich daartoe persoonlijk heeft verbonden.

  HOOFDSTUK III. - VERPLICHTINGEN VAN DE LASTGEVER.

  Art. 1998. De lastgever is gehouden de verbintenissen na te komen, die de lasthebber overeenkomstig de hem verleende macht heeft aangegaan.
  Hij is niet gehouden tot hetgeen daarbuiten mocht zijn gedaan, dan voor zover hij zulks uitdrukkelijk of stilzwijgend bekrachtigd heeft.

  Art. 1999. De lastgever moet de lasthebber de voorschotten en kosten vergoeden, die deze tot uitvoering van de lastgeving gedaan heeft, en hem zijn loon betalen wanneer er loon beloofd is.
  Indien de lasthebber geen schuld te wijten is, kan de lastgever zich aan deze teruggave en betaling niet onttrekken, al mocht de zaak ook mislukt zijn, noch het bedrag van de kosten en voorschotten doen verminderen, onder voorgeven dat zij geringer konden zijn.

  Art. 2000. De lastgever moet de lasthebber ook schadeloos stellen voor de verliezen die deze ter gelegenheid van de uitvoering van zijn opdracht geleden heeft, indien hem geen onvoorzichtigheid te wijten is.

  Art. 2001. De lastgever is aan de lasthebber voor gedane voorschotten interest verschuldigd, te rekenen van de dag waarop de voorschotten blijken te zijn gedaan.

  Art. 2002. Wanneer verscheidene personen een lasthebber hebben aangesteld voor een gemeenschappelijke zaak, is ieder van hen hoofdelijk jegens hem verbonden voor alle gevolgen van de lastgeving.

  HOOFDSTUK IV. - VERSCHILLENDE WIJZEN WAAROP LASTGEVING EINDIGT.

  Art. 2003.Lastgeving eindigt :
  Door herroeping van de volmacht van de lasthebber,
  Door opzegging van de lastgeving door de lasthebber,
  Door de (...) dood, [1 ...]1 of het kennelijk vermogen, hetzij van de lastgever, hetzij van de lasthebber.
  [1 [2 Wat de lastgevingen bedoeld in artikel 489 betreft, ingeval de lastgever]2 komt te verkeren in een staat bedoeld in artikel 488/1 of 488/2 en de lastgeving niet voldoet aan de eisen bepaald in de artikelen 490 en 490/1, § 1.]1
  ----------
  (1) 
  (2) 

  Art. 2004. De lastgever kan zijn volmacht herroepen wanneer hem zulks goeddunkt, en in voorkomend geval de lasthebber noodzaken hem terug te geven, hetzij het onderhands geschrift dat de lastgeving bevat, hetzij het origineel van de volmacht, indien deze in brevet is afgegeven, hetzij de uitgifte, indien een minuut ervan gehouden is.

  Art. 2005.De herroeping waarvan alleen aan de lasthebber is kennis gegeven, kan niet worden tegengeworpen aan derden die, daarvan onkundig zijnde, met hem gehandeld hebben, onverminderd het verhaal van de lastgever op de lasthebber.
  [1 De staat van de lastgever bedoeld in artikel 488/1 of 488/2 kan niet worden tegengeworpen aan derden die, daarvan onkundig zijnde, met de lasthebber gehandeld hebben, onverminderd het verhaal van de lastgever op de lasthebber.]1
  ----------
  (1) 

  Art. 2006. De aanstelling van een nieuwe lasthebber voor dezelfde zaak, brengt de herroeping van de volmacht van de eerste mede, te rekenen van de dag waarop hem van deze aanstelling is kennis gegeven.

  Art. 2007. De lasthebber kan de lastgeving opzeggen door kennisgeving van zijn ontslag aan de lastgever.
  Indien evenwel dit ontslag de lastgever benadeelt, moet de lasthebber hem daarvoor schadeloos stellen, tenzij hij zich in de onmogelijkheid bevindt om de lastgeving verder te volbrengen, zonder daardoor zelf een aanmerkelijke schade te lijden.

  Art. 2008. Indien de lasthebber geen kennis draagt van het overlijden van de lastgever of van het bestaan van enige andere oorzaak die de lastgeving doet eindigen, is hetgeen hij in die onwetendheid verricht heeft, geldig.

  Art. 2009. In de hierboven bedoelde gevallen moeten de verbintenissen, door de lasthebber aangegaan, nagekomen worden ten aanzien van derden die te goeder trouw zijn.

  Art. 2010. Ingeval de lasthebber overlijdt, moeten zijn erfgenamen daarvan aan de lastgever kennis geven, en inmiddels alles doen wat de omstandigheden in het belang van de lastgever vereisen."

Burgerlijk Wetboek - Art. 1370 tot 1386

De volgende bepalingen, van het Burgerlijk Wetboek zijn van toepassing in onze mede-eigendom. Het is dus nuttig om ze te kennen, zowel als mede-eigenaar, als lid van de AV of mandataris van de VME.

" TITEL IV. - VERBINTENISSEN BUITEN OVEREENKOMST.

  Art. 1370. Sommige verbintenissen ontstaan zonder dat er enige overeenkomst is, noch van de zijde van degene die zich verbindt, noch van de zijde van degene tegenover wie hij verbonden is.
  De ene ontstaan uit kracht van de wet alleen; de andere vinden hun oorsprong in de eigen daad van degene die verbonden is.
  De eerste zijn de verbintenissen die buiten de wil om ontstaan, zoals verbintenissen tussen naburige eigenaars, (...). 
  De verbintenissen die hun oorsprong vinden in de eigen daad van degene die verbonden is, ontstaan ofwel uit oneigenlijke contracten, ofwel uit misdrijven of oneigenlijke misdrijven; zij maken het onderwerp uit van deze titel.

  HOOFDSTUK I. - ONEIGENLIJKE CONTRACTEN.

  Art. 1371. Oneigenlijke contracten zijn geheel vrijwillige daden van de mens, waaruit enige verbintenis ontstaat jegens een derde, en soms een wederzijdse verbintenis voor beide partijen.

  Art. 1372. Wanneer iemand vrijwillig eens anders zaak waarneemt hetzij met, hetzij buiten weten van de eigenaar, verbindt hij zich stilzwijgend om de door hem begonnen zaakwaarneming voort te zetten en die te voltooien, totdat de eigenaar in staat is zelf daarin te voorzien; hij moet zich eveneens belasten met alles wat bij diezelfde zaak behoort.
  Hij onderwerpt zich aan alle verplichtingen die zouden ontstaan uit een uitdrukkelijke lastgeving die hij van de eigenaar zou hebben gekregen.

  Art. 1373. Hij is verplicht zijn zaakwaarneming voort te zetten, zelfs indien de eigenaar komt te overlijden voordat de zaak is ten einde gebracht, totdat de erfgenaam de leiding ervan op zich heeft kunnen nemen.

  Art. 1374. Hij is verplicht aan de zaakwaarneming alle zorgen van een goed huisvader te besteden.
  Niettemin kan de rechter de vergoeding van de schade die door de schuld of de nalatigheid van de waarnemer mocht zijn veroorzaakt, matigen, op grond van de omstandigheden die hem tot de zaakwaarneming hebben bewogen.

  Art. 1375. De eigenaar wiens zaak behoorlijk is waargenomen, moet de verbintenissen nakomen die in zijn naam door de waarnemer zijn aangegaan, hem schadeloos stellen voor alle persoonlijke verbintenissen die hij op zich heeft genomen, en hem alle nuttige of noodzakelijke uitgaven die hij gedaan heeft, vergoeden.

  Art. 1376. Hij die bij vergissing of met zijn weten iets ontvangen heeft dat hem niet verschuldigd was, is verplicht het terug te geven aan degene van wie hij het ontvangen heeft zonder dat het verschuldigd was.

  Art. 1377. Wanneer een persoon die bij vergissing meende schuldenaar te zijn, een schuld betaald heeft, is hij gerechtigd het betaalde van de schuldeiser terug te vorderen.
  Dit recht houdt evenwel op wanneer de schuldeiser, ten gevolge van die betaling, zijn titel vernietigd heeft, behoudens het verhaal van degene die betaald heeft, op de werkelijke schuldenaar.

  Art. 1378. Indien hij die ontvangen heeft, te kwader trouw was, moet hij niet alleen het kapitaal teruggeven, maar ook de interesten of de vruchten, te rekenen van de dag van de betaling.

  Art. 1379. Hij die een onroerend goed of een lichamelijk roerend goed ontvangen heeft zonder dat het verschuldigd was, is verplicht het in natura terug te geven, indien het nog bestaat, of de waarde ervan, indien het door zijn schuld is teniet gegaan of beschadigd; hij moet zelfs instaan voor het verlies van het goed door toeval, indien hij het te kwader trouw ontvangen heeft.

  Art. 1380. Indien hij die een zaak te goeder trouw ontvangen heeft, die zaak verkocht heeft, moet hij alleen de verkoopprijs teruggeven.

  Art. 1381. Hij aan wie de zaak teruggegeven wordt, moet zelfs aan de bezitter te kwader trouw alle noodzakelijke en nuttige uitgaven vergoeden, die tot behoud van de zaak gedaan zijn.

  HOOFDSTUK II. - MISDRIJVEN EN ONEIGENLIJKE MISDRIJVEN.

  Art. 1382. Elke daad van de mens, waardoor aan een ander schade wordt veroorzaakt, verplicht degene door wiens schuld de schade is ontstaan, deze te vergoeden.

  Art. 1383. Ieder is aansprakelijk niet alleen voor de schade welke hij door zijn daad, maar ook voor die welke hij door zijn nalatigheid of door zijn onvoorzichtigheid heeft veroorzaakt.

  Art. 1384. Men is aansprakelijk niet alleen voor de schade welke men veroorzaakt door zijn eigen daad maar ook voor die welke veroorzaakt wordt door de daad van personen voor wie men moet instaan, of van zaken die men onder zijn bewaring heeft.
  De vader en de moeder zijn aansprakelijk voor de schade veroorzaakt door hun minderjarige kinderen.
  De meesters en zij die anderen aanstellen, voor de schade door hun dienstboden en aangestelden veroorzaakt in de bediening waartoe zij hen gebezigd hebben.
  De onderwijzers en de ambachtslieden, voor de schade door hun leerlingen en leerjongens veroorzaakt gedurende de tijd dat deze onder hun toezicht staan.
  De hierboven geregelde aansprakelijkheid houdt op, indien de ouders, onderwijzers en ambachtslieden bewijzen dat zij de daad welke tot die aansprakelijkheid aanleiding geeft, niet hebben kunnen beletten.

  Art. 1385. De eigenaar van een dier, of, terwijl hij het in gebruik heeft, degene die zich ervan bedient, is aansprakelijk voor de schade die door het dier is veroorzaakt, hetzij het onder zijn bewaring stond, dan wel verdwaald of ontsnapt was.

  Art. 1386. De eigenaar van een gebouw is aansprakelijk voor de schade door de instorting ervan veroorzaakt, wanneer deze te wijten is aan verzuim van onderhoud of aan een gebrek in de bouw.
 "

Handvest van goed nabuurschap (Brussel Leefmilieu - 2010)

Bron: Uw verplichtingen bij geluidshinder ( uittreksel dd. 15.06.2014) (texte en F)

• Ik stoor mijn buren niet, overdag niet en 's nachts niet.
• Thuis loop ik op schoenen met zachte zolen, op pantoffels of blootsvoets.
• Ik maak er een gewoonte van niet te roepen.
• Ik ren niet in het appartement.
• Ik matig het volume van mijn televisie en mijn hifiketen.
• Ik koop stille huishoudtoestellen en laat deze niet 's nachts draaien.
• Ik klus en maai mijn gazon tijdens de week (zeker niet op zon- en feestdagen), overdag en op uren die voor iedereen aanvaardbaar zijn.
• Ik sla niet met deuren.
• Ik loop de trap af zonder lawaai te maken.
• Ik sla niet met de deuren van mijn woning of van mijn wagen.
• Ik breng viltjes aan onder stoelen en meubels die ik vaak verplaats.
• Ik leer mijn hond niet op ongelegen momenten te blaffen.
• Indien mogelijk vermijd ik om ‘s nachts water te laten lopen (douche, bad, ...).
• Luidruchtige huishoudtoestellen en buizen rust ik uit met trillingswerende contactblokjes of beugels.
• Ik kies voor minder lawaaierige toestellen. Het Lw-vermogen van het toestel wordt steeds vaker op het etiket vermeld. Hoe hoger dit cijfer, hoe luidruchtiger het toestel.
• Bij een feest, een concert of werkzaamheden verwittig ik mijn buren.
• Als ik een muziekinstrument bespeel, doe ik dat in een vertrek met geluidsisolatie en overdag.
• Ik maai mijn gazon wanneer het mag : elke weekdag van 7h tot 20h en niet op zon- en feestdagen.
• Ik rijd rustig met de auto of de motor.
• Ik claxonneer alleen wanneer het echt nodig is.
• Ik laat de staat van de uitlaat van mijn auto controleren.

Het professionaliseren van alle syndici?

De volgende pagina Het professionaliseren van alle syndici? van de blog SYNDICUS - PRIVATIEF BEHEER IN MEDE-EIGENDOM verwijst naar een interessant artikel op de website van Billionhomes. En dat ook in de context van onze VME.

Het onvervreemdbaar recht om voor zijn mening op te komen

Een interview van advocaat Griet Cnudde werd onder de titel “Met mij als minister zouden er dubbel zoveel festivals zijn” gepubliceerd in De Standaard van vandaag (Ann-Sofie Dekeyser, De Standaard, 15/02/2014).

Enkele uittreksels, vermoedelijk nuttig in de context van onze mede-eigendom, over het recht om voor zijn mening op te komen:

We leerden haar vorig jaar kennen toen ze in naam van zes buurtbewoners een klacht indiende tegen de Antwerpse Sinksenfoor en haar slag thuishaalde. Nu willen omwonenden van de Brusselse kerstmarkt Winterpret ook dat ze hen verlost uit hun lawaaierige lijden en verdedigt ze de misnoegde buren die niet willen weten van de XL-versie van het immens populaire technofestival Tomorrowland.

...

Ze worden toch niet verplicht mee te dansen?

‘Neen, maar hun basisrechten worden beknot: hun nachtrust en hun woongenot. Alleen omdat zij in de minderheid zijn tegenover de feestvierders, worden ze niet gehoord. Men stigmatiseert en brandmerkt die minderheid waardoor ze monddood wordt gemaakt. Dat druist regelrecht in tegen de universele rechten van de mens.’

...

Is het niet de betrachting van een advocaat om zoveel mogelijk in de wacht te slepen voor zijn cliënt?

‘Neen, want dat wreekt zich. Dan is de kans groot dat hij daar een jaar later opnieuw staat.’

Dreigen pretbegeleiders die een compromis verkiezen, met een kortgeding om een dancefestival niet te laten doorgaan? …

‘Nogmaals, ik ga niet in op concrete evenementen. Maar natuurlijk is het zo dat als de tegenpartij niet wil overleggen, ik niet op de grond ga liggen bloeden. Dan pak ik het ganse menu: voorgerecht, hoofdgerecht en nagerecht. Omdat je zo het maximale aantal jokers op zak hebt om achteraf te onderhandelen.’‘Het mooiste voorbeeld is de Sinksenfoor. Jaren hebben we geprobeerd te praten, men wilde niet luisteren. Dus hebben we de soep heet opgediend en heet laten uitdrinken. We hebben van de rechtbank verkregen dat de kermis al sinds 2013 niet meer op de Gedempte Zuiderdokken mocht staan, en dat ook de parking met meer dan 1.700 plaatsen moest verdwijnen. Toch hebben we het niet zo hard gespeeld. We zijn opnieuw naar de tegenpartij gestapt: “En, wil je nu nog niet praten?” Dan krijg je een heel andere dynamiek en is men ineens wel bereid zaken te forceren en een tussenoplossing te zoeken. Omdat ze met hun rug tegen de muur staan en zich dan wel electoraal kunnen verantwoorden. Het is dus niet omdat je veel krijgt, dat je het ook moet nemen. Ik kijk liever of ik kan ruilen, zoals kinderen dat doen, ze vertrekken aan de deur met een ei en komen weer thuis met een halve wasmachine.’

…

"Best de wet naar letter en geest toepassen"

In een opinieartikel duidt de afgevaardigde bestuurder van CIB Vlaanderen vzw de gevolgen aan van een recent arrest. Zijn mening is zeker van belang, omdat zijn vzw de grootste belangenvereniging is van vastgoedpromotors, vastgoedmakelaars, syndici en vastgoedexperts.

Uit dat artikel “Hof van Beroep luidt doodsklokken over de aankoop-verkoopbelofte” citeer ik één zin, die van kapitaal belang is voor de vastgoedmakelaars en syndici:

“Het arrest toont nogmaals aan dat de vastgoedmakelaars en andere professionelen best de wet naar letter en geest toepassen en niet te veel op zoek gaan naar achterpoortjes om de wet te omzeilen.”

De Syndicus van de toekomst (1)

Op 31.12.2013 werd op de vastgoedblog van Billionhomes een opinieartikel gepubliceerd over de “De Vastgoedmakelaar van de toekomst ». Het geeft een visie op de evolutie van de vastgoedmakelaar in de 21^ste eeuw.

De volgende artikels op deze blog zijn in die context ook lezenswaard:

• Eerst 6 pogingen vooraleer men kon overgaan tot regulering bescherming beroepstitel Vastgoedmakelaar
• Vzw CIB Vlaanderen een commerciële onderneming?

Uit deze en andere artikels blijkt indirect ook duidelijk dat het beroep van syndicus in dat kaartje niet past. Maar ook het beroep van syndicus zal zich zal moeten aanpassen. Deze aanpassing is in feite al ingezet met de wet van 2010.

Meer later … .