Een mede-eigendom zoals zovele ...

Syndicus met lage basisprijs betekent niet noodzakelijk ook een lage eindprijs

2011-11-26T07:50:00.001+01:00

Meer info over dit heikel onderwerp op een blog over privatief beheer in mede-eigendom.

Zie:
http://syndicus.blogspot.com/2011/11/syndicus-met-lage-basisprijs-betekent.html

Time Lapse View from Space, Fly Over | NASA, ISS

2011-11-14T23:00:00.000+01:00

Alles is relatief en dient in perspectief geplaatst.

Daarom deze beelden van onze planeet gezien vanuit de ruimte.

Bron:

Video: Verbluffende beelden vanuit de ruimte (De Standaard)
Citaat: “Het beeldmateriaal is van Nasa, de regie van de beelden is voor rekening van Michael König. Dit is tot nu toe misschien wel het beste beeldmateriaal van de aarde gezien vanuit de ruimte.”
Earth | Time Lapse View from Space, Fly Over | NASA, ISS (Vimeo)
(met de lijst van de overvlogen plaatsen)
Citaat: “Time lapse sequences of photographs taken by Ron Garan, Satoshi Furukawa and the crew of expeditions 28 & 29 onboard the International Space Station from August to October, 2011, who to my knowledge shot these pictures at an altitude of around 350 km. All credit goes to them. (…)Michael König”

Brandveiligheid in een ondergrondse parking (1)

2011-11-11T23:00:00.000+01:00

Daar, volgens onze ex-syndicus, ons onroerend goed, in gedwongen mede-eigendom, twee ondergrondse parkings bevat van elk meer dan 100 stelplaatsen, is het van belang om meer te weten over de gevolgen van een mogelijke brand in deze twee ondergrondse parkings, analoog aan deze van 1986 (toen de bouwpromotor nog verantwoordelijk was voor de constructieproblemen).

Onze ex-syndicus 1983-2007 (en 2009-2011) is nog steeds de houder van de twee milieuvergunningen voor deze twee ondergrondse parkings, in opdracht van twee feitelijke verenigingen. Deze vergunningen werden uitgereikt op 31.01.2007.

Het raadplegen van de volgende beknopte presentatie, met schetsen, van een universitaire studie over een mogelijke brand in een ondergrondse parking en zijn mogelijke gevolgen is waarschijnlijk nuttig, zeker voor het 15tal leden van de twee feitelijke verenigingen (zie verder):

Brand in ondergrondse parkeergaragesFaculteit Ingenieurswetenschappen (Universiteit Gent)htttp://www.faip.be/documenten/spreekbeurten/Presentatie%20brand%20ondergrondse%20garages%20Nele%20Tilley.pdf

Uit die studie komt naar voor dat, naast andere, de volgende begrippen van essentieel belang zijn:

backdraft (zie: http://nl.wikipedia.org/wiki/Backdraft)
onderdruk en overdruk:

beschrijving: http://nl.wikipedia.org/wiki/Druk_(spanning)#Onderdruk_en_overdruk
citaat:
Aangezien gassen en vloeistoffen zich altijd verplaatsen van hoge druk naar lage druk (zwaartekracht en andere krachten buiten beschouwing gelaten), geeft een onderdruk een zuigend effect.
gevolg: er mag geen overdruk aanwezig zijn, want die zou de rook vanuit de ondergrondse parking in de appartementen (keukens, badkamers, ...) duwen ... . Wat gebeurt is tijdens de brand van 1986.

overdrukventilatie

tijdens een brand: http://nl.wikipedia.org/wiki/Overdrukventilator
preventief: http://www.exiss.eu/overdukventilatie.html

Het lijkt ook nuttig om in deze context meer te weten over

de noodverlichting,
zie: http://luc-vme.blogspot.com/2011/11/noodverlichting-van-een-ondergrondse.html#!/2011/11/noodverlichting-van-een-ondergrondse.html
de brandpreventie,
zie: http://luc-vme.blogspot.com/2011/03/brandpreventie.html#!/2011/03/brandpreventie.html
zie: http://luc-acp.blogspot.com/2011/08/la-prevention-contre-lincendie.html
onze nooduitgangen,
zie: http://luc-vme.blogspot.com/2011/01/renovatie-van-onze-ondergrondse-parking.html#!/2011/01/renovatie-van-onze-ondergrondse-parking.html
de gemeenschappelijke technische kokers
in onze keukens, badkamers, inkomhall en overlopen,
zie: http://luc-vme.blogspot.com/2010/04/technische-kokers-asbest-en-brandgevaar.html#!/2010/04/technische-kokers-asbest-en-brandgevaar.html
de twee milieuvergunningen,
zie: http://luc-acp.blogspot.com/2009/06/deux-permis-deux-titulaires-deux-fois.html#!/2009/06/deux-permis-deux-titulaires-deux-fois.html
de vijf verenigingen die (beweren) in te staan voor het beheer van ons onroerend goed, de leden van deze verenigingen zijn, elk voor hun aspect integraal verantwoordelijk voor de mogelijke gevolgen
zie: http://luc-vme.blogspot.com/2011/02/een-vijfde-vme.html#!/2011/02/een-vijfde-vme.html.

In deze context is het vermoedelijk ook nuttig om te signaleren dat de aanwezigheid van overdruk recent terug is vastgesteld.

Deze problematiek is nog steeds niet geregeld door de twee verenigingen, die houder zijn van de twee milieuvergunningen (zie hiervoor).
Een vijftiental personen zijn lid van deze twee feitelijke verenigingen en staan dus vermoedelijk solidair en onbeperkt in voor de mogelijke gevolgen.

Noodverlichting van een ondergrondse parking

2011-11-11T07:09:00.001+01:00

Over de wettelijke normen waaraan de noodverlichting van een ondergrondse parking dient te voldoen, bestaan veel discussies en meningverschillen.

Deze normen belangen ons echter wel direct aan, omdat ons onroerend goed vermoedelijk opgesplitst zal worden, in toepassing van een beslissing van onze VME (punt 9 van de JAV 2010).

In het geval van problemen zullen we verantwoordelijk gesteld worden, zo we niet voldoen aan de normen. Tot 1990 was dat de bouwpromotor, maar nu zijn wij verantwoordelijk voor de veiligheid van onze installaties.

Bij die opsplitsing (vermoedelijk in 2012) zullen de TWEE ondergrondse parkings onvermijdelijk moeten voldoen aan de normen, zoals bepaald op dit ogenblik (2012) en niet op het ogenblik van de constructie van de huidige parking (1975/1982).

In die context is de lezing van het volgende document misschien van nut:

WETTELIJK KADER BELGIË - ONDERHOUD VAN NOODVERLICHTING

De rotondes van de Leopold III laan

2011-11-04T10:40:00.003+01:00

De eerste faze van de werken aan de Leopold III laan is afgerond. Na de afwerking van de tunnel tussen Bordet en de NAVO zal de tweede faze aangevat worden (bouw van de rotondes, zoals deze van het kruispunt met de Vrijetijdslaan aan de Carrefour).

Het is een feit dat het oversteken van de laan er niet eenvoudiger op geworden is. De verkeerslichten staan soms niet op een evidente plaats.

Meer info:
- Mobiel Brussel wil af van stadsautowegen
- Vrouw aangereden door tram in Evere
- http://www.mobielbrussel.irisnet.be/

Citaat uit de eerste pagina:

"Maar er is beterschap op komst. Zo laat Mobiel Brussel, verantwoordelijk voor de LeopoldIII-laan, weten dat de verkeersader nog niet is afgewerkt. ‘Enkel de eerste fase van de werken is al gedaan', legt Inge Paemen van Mobiel Brussel uit.

‘Na de voltooiing van de tunnel onder de LeopoldIII-laan, tussen de gewestgrens en het kruispunt met de Bordetlaan, zal de tweede fase van start gaan. Dan zullen er ook nog rotondes worden aangelegd. Dat past in het plan om de leefbaarheid te verhogen. We moeten eindelijk eens zien af te geraken van de stedelijke autowegen.' "

Andere pagina's op deze blog in deze mobiliteitscontext:
http://luc-vme.blogspot.com/search/label/mobiliteit

10 Immutable Laws of Security

2011-10-27T08:24:00.000+02:00

In 2000 werd op de website van Microsoft TechNet een artikel gepubliceerd over veiligheid van computersystemen, dat in feite ook toepasbaar is op alle systemen en installaties waar mensen actief tussenkomen om de kwaliteit en integriteit ervan te garanderen.

Bron: http://technet.microsoft.com/en-us/library/cc722487.aspx (Engelstalig)

Hierna volgt ter overweging een uittreksel, namelijk de “10de wet”, maar lees ook de rest. De principes ervan zijn perfect overzetbaar op de context van onze mede-eigendom.

Law #10: Technology is not a panacea

Technology can do some amazing things. Recent years have seen the development of ever-cheaper and more powerful hardware, software that harnesses the hardware to open new vistas for computer users, as well as advancements in cryptography and other sciences. It's tempting to believe that technology can deliver a risk-free world, if we just work hard enough. However, this is simply not realistic.

Perfect security requires a level of perfection that simply doesn't exist, and in fact isn't likely to ever exist. This is true for software as well as virtually all fields of human interest. Software development is an imperfect science, and all software has bugs. Some of them can be exploited to cause security breaches. That's just a fact of life. But even if software could be made perfect, it wouldn't solve the problem entirely. Most attacks involve, to one degree or another, some manipulation of human nature—this is usually referred to as social engineering. Raise the cost and difficulty of attacking security technology, and bad guys will respond by shifting their focus away from the technology and toward the human being at the console. It's vital that you understand your role in maintaining solid security, or you could become the chink in your own systems' armor.

The solution is to recognize two essential points.

First, security consists of both technology and policy—that is, it's the combination of the technology and how it's used that ultimately determines how secure your systems are.
Second, security is journey, not a destination—it isn't a problem that can be "solved" once and for all; it's a constant series of moves and countermoves between the good guys and the bad guys.

The key is to ensure that you have good security awareness and exercise sound judgment. There are resources available to help you do this. The Microsoft Security website, for instance, has hundreds of white papers, best practices guides, checklists and tools, and we're developing more all the time. Combine great technology with sound judgment, and you'll have rock-solid security.

Haachtsesteenweg in Evere versperd doordat gebouw dreigt in te storten

2011-09-21T23:00:00.000+02:00

Een klein appartementsgebouw (14 bewoners) dreigt in te storten sinds woensdagavond en werd geëvacueerd (tot minstens donderdag 22/9).

Mededeling van het gemeentebestuur:
http://www.evere.be/index.php/nl
Door een probleem met de stabiliteit van een gebouw in de Haachtsesteenweg 1083 in Evere wordt het verkeer omgeleid tussen de Van Leeuwlaan en de Bordetlaan.
Terwijl het gebouw zo snel mogelijk wordt gestabiliseerd, worden de 14 bewoners opgevangen.
Het verkeer blijft op deze plek onderbroken ten minste tot morgen donderdag 22 september.

Meer info:
- Het Nieuwsblad
- Het Laatste Nieuws

Tramlijn 62 ontsluit noordoosten Brussel (2)

2011-09-07T09:41:00.004+02:00

Sinds vorige week rijdt uiteindelijk de sneltram 62, na de tribulaties van begin dit jaar (zie de informatie op deze BLog).

De Leopold III laan wordt zone 50 (met verkeersdrempels) ipv zone 70.

Voor de actuele info zie de samenvatting gepubliceerd door Het Nieuwsblad.

Verbouwen: eerste stappen

2011-09-03T11:43:00.000+02:00

In de context van ons appartementsgebouw in gedwongen mede-eigendom, uit de jaren 70, is het vermoedelijk nuttig om het artikel "In twee stappen naar een energiezuinigere woning" te lezen, welke gepubliceerd werd op de website van LIVIOS.

Een citaat:

"Wij van het VEA (www.energiesparen.be) hebben top vijf gemaakt van prioriteiten bij een energiezuinige renovatie.

Dakisolatie
Vloerisolatie
Ramen en glas
Nieuwe verwarmingsketel
Buitenmuren isoleren"

Francis Bacon (1561-1626)

2011-08-16T09:00:00.014+02:00

A citation of Bacon is probably also relevant in the context of our condominium:

« … And Solomon, I am sure, saith, It is the glory of a man, to pass by an offence. That which is past is gone, and irrevocable; and wise men have enough to do, with things present and to come; therefore they do but trifle with themselves, that labor in past matters. …”

Source: http://www.rjgeib.com/thoughts/revenge/revenge.html

and one of a contemporary writer:

“Our western legal system evolved from the need to tame wild justice that was tearing apart early civilization. Justice as we know it dates back to sixth century B.C. Athens with the genius of Solon. Poet, philosopher, soldier, merchant, practical economist as well as social critic he came to power in revolutionary times with a mission to put an end to the cycles of retaliatory violence that had plagued Greece for centuries. Athens wanted peace and order, and turned to the man who had communicated his vision of social order and the need for justice through his poetry.”

Source: http://www.aapl.org/newsletter/N242hist_justice.htm

De “gerechtelijke” toestand van onze VME - beschrijving

2011-07-30T11:00:00.034+02:00

In de Franstalige Blog werd meer uitgebreid ingegaan op informatie over de toestand van onze VME:

1. De feiten
http://luc-acp.blogspot.com/2011/07/etat-des-lieux-juridique-de-notre-acp-1.html

2. De bemiddeling
http://luc-acp.blogspot.com/2011/07/etat-des-lieux-juridique-de-notre-acp-2.html

3. Het besluit
Een voorstel
http://luc-acp.blogspot.com/2011/07/etat-des-lieux-juridique-de-notre-acp-3.html

4. Voorlopig epiloog
Onze statuten
Onze advocaten
http://luc-acp.blogspot.com/2011/07/etat-des-lieux-juridique-de-notre-acp-4.html

Ook werd een uittreksel vermeld van een interview in het Frans van de Vrederechter van Charleroi – kanton 3.
Zie: http://luc-acp.blogspot.com/2011/07/querelles-de-copropriete.html.

Cassatie in burgerlijke zaken (1)

2011-07-19T23:00:00.000+02:00

In het licht van de recente gebeurtenissen binnen onze VME lijkt het interessant om enkele webpagina's te bezoeken.

Cassatie in burgerlijke zaken Goede raad is goud waard - Advocatenkantoor Elfri De Neve
Een overzicht van de mogelijkheden om in cassatie te gaan.
http://www.zoekadvocaat.be/nl/dossier/wat-kost-een-advocaat
wat kost een gerechtelijke procedure.
Advocaten bij het Hof van Cassatie
Citaat:
"De advocaten bij het Hof van Cassatie zijn beperkt in aantal en gespecialiseerd. Aangezien zij zijn opgeleid voor de uitoefening van een zeer specifiek ambt en aldus bedreven zijn in de techniek van het cassatieberoep, zijn zij de enigen die de partijen mogen vertegenwoordigen voor het Hof van Cassatie in burgerlijke, handels-, sociale en tuchtzaken. Die regeling is hoofdzakelijk ingegeven door de zorg voor een goede werking van het Hof van Cassatie zelf, maar evenzeer door het belang van de rechtzoekenden.
Om cassatieberoep in te stellen of om op een voorziening te antwoorden, dienden strikte termijnen te worden nageleefd en zulks zowel in burgerlijke zaken (in de brede zin) als in straf- of fiscale zaken. Het is dan ook noodzakelijk de advocaat zo vlug mogelijk te raadplegen, en niet te wachten tot de termijn is ingegaan. Een zaak kan nooit terdege bestudeerd worden als dat overhaast moet gebeuren !"
Een standpunt over de verantwoordelijkheid van een bestuurder van een vzw
De verantwoordelijkheid van een syndicus kan voor bepaalde aspecten vergeleken worden met deze van een bestuurder, belast met het dagelijkse beheer.

Lot of kavel? (2)

2011-05-17T21:16:00.002+02:00

Naast lot en kavel, vermeld in het artikel Lot of kavel? van deze Blog, is er nog een derde woord: perceel.

Betekenis van perceel volgens Wikipedia:
Bron: http://nl.wikipedia.org/wiki/Perceel

“Een perceel is een stuk grond waarvoor één rechtsorde geldt, dat wil zeggen de zelfde eigenaar en het zelfde eigendomsrecht heeft.

Heeft iemand een stuk grond waarvoor hij voor een deel een ander eigendomsrecht heeft, bijvoorbeeld eigendom van het ene deel en vruchtgebruik van het andere deel, dan zijn dat twee percelen.

De percelen worden geregistreerd bij het Kadaster. Een perceel heeft een uniek kenmerk, bestaande uit kadastrale gemeente, sectie en een perceelsnummer. Dit kenmerk wordt kadastrale aanduiding genoemd.”

Betekenis van perceel volgens AGIV:
Bron: http://www.agiv.be/gis/knowhow/?artid=149

“Het kadastraal perceel is een min of meer groot deel van het grondgebied gelegen in een zelfde gemeente of gehucht, gekenmerkt door eenzelfde aard of soort van bebouwing en toebehorend aan een zelfde persoon (hetgeen geen onverdeeldheden uitsluit, eenzelfde recht kan gedeeld worden door meerdere titularissen).

Een gebouw en zijn aanhorigheden, bijgebouwen, toegangen en tuinen vormen slechts één kadastraal perceel wanneer alles aan elkander paalt en aangewend wordt tot eenzelfde gebruik.

Een kadastraal perceel wordt geïdentificeerd door middel van zijn perceelsnummer. Dit perceelsnummer wordt opgebouwd door een grondnummer, een letterexponent, een cijferexponent (macht) en een bisnummer (zie aanbeveling voor uitwisseling voor kadastrale perceelsinformatie). In de kadastrale documentatie kan men het perceel terugvinden op het kadastraal o.a. perceelsplan en in de kadastrale legger.”

Voorbeeld (klik op de links voor een toegang tot de plannen):

· Het kadastraal perceel D135N van EVERE 2 is één van de twee percelen van de verkaveling Nr 71 van het terrein gelegen tussen de Tuinwijk, de Vrije Tijdslaan en de Oud-Strijderslaan.

· Het kadastraal perceel D135N van EVERE 2 is in gedwongen mede-eigendom, beheerd door de Vereniging van Mede-eigenaars met het KBO Nr. 0884.081.457 en bij authentieke akte van 31.06.1975 verdeeld in 248 appartementskavels, 24 bovengrondse parkeerplaatsne, 217 ondergrondse parkeerkavels, … .

Gewestelijk Parkeerplan (1)

2011-05-13T23:00:00.001+02:00

Ter informatie:
http://www.brusselnieuws.be/artikel/eerste-versie-gewestelijk-parkeerplan-lekt-uit

Lot of kavel?

2011-05-10T14:00:00.003+02:00

Een kavel kan twee verschillende dingen inhouden:

1. stuk grond. De grenzen van de kavel worden bij de uitgifte bij benadering omschreven. Voor of na de koop worden de grenzen precies vastgesteld en vastgelegd in de registers van het Kadaster.
2. aandeel in de verdeling van een gemeenschap, bijvoorbeeld van een nalatenschap of een boedel.
Bron: http://www.hypohome.nl/hypotheek-woordenboek/kavel.htm

Zie ook voor de synoniemenlijst van het woord kavel:
http://synoniemen.net/index.php?zoekterm=kavel

Het verband tussen het woord kavel en en zijn synoniemen is grafisch voorgesteld op de pagina:
http://synoniemen.net/grafisch.php?w=kavel

De synoniemenlijst van het woord lot is vermeld op de pagina:
http://synoniemen.net/index.php?zoekterm=lot

Het verband tussen het woord lot en en zijn synoniemen is grafisch voorgesteld op de pagina:
http://synoniemen.net/grafisch.php?w=lot

De plichten van een mandataris ...

2011-04-25T16:00:00.006+02:00

Hierna een citaat uit de Wikipedia pagina over de plichtenleer:

“Plichtethiek

De plichtethiek van de Duitse filosoof Immanuel Kant geldt als een belangrijk leerstuk in de deontologie.

De basisregel die Kant in dit verband formuleerde was de zogenoemde categorische imperatief, die als volgt luidt: "Handle nur nach derjenigen Maxime, durch die du zugleich wollen kannst, dass sie ein allgemeines Gesetz werde" ("Handel alleen naar die maxime waarvan je tegelijkertijd kunt willen dat zij een universele wet zou worden").

Met andere woorden: richt je in je doen en laten uitsluitend naar gedragsregels waarvan je zou kunnen willen dat iedereen zich ernaar richt.”

Bron: http://nl.wikipedia.org/wiki/Deontologie

Voor meer informatie zie verder nog:

Normen en waarden: http://nl.wikipedia.org/wiki/Normen_en_waarden
Ethiek: http://nl.wikipedia.org/wiki/Ethiek

Hoe werkt democratie?

2011-04-23T23:00:00.021+02:00

Marc Hooghe heeft in de weekendeditie van De Standaard het werk "Over Democratie in Amerika" (1835/1840) van Alexis de Tocqueville besproken.

Hoewel dit werk 180 jaar geleden werd geschreven, is het nog steeds zeer actueel en hét basiswerk over de democratie.

Een citaat uit het artikel van Marc Hooghe "Hoe werkt democratie" (23.04.2011):

"... . Dat is helemaal niet vanzelfsprekend: het is veel gemakkelijker om je in te graven in je eigen grote gelijk, en dat geldt niet alleen voor Ware Finnen, Ware Vlamingen of Ware Amerikanen die de idealen van de Tea Party hoog houden. Het is dan ook een van de oudste vragen in de politieke wetenschappen: hoe zorg je ervoor dat mensen met tegengestelde ideeën en belangen uiteindelijk toch met elkaar samenwerken, om zoiets gemeenschappelijks op te bouwen? Het klassieke antwoord daarop dateert intussen van 180 jaar geleden, toen Alexis de Tocqueville zijn studie schreef over de Amerikaanse democratie: samenleven leer je, door samen verenigingen op te zetten, met elkaar te praten en elkaar beter te leren kennen. Dat soort gemeenschapsgevoel is volgens de Tocqueville onmisbaar: anders bekijken we de zaken enkel en alleen vanuit ons eigen egoïstische standpunt, en hebben we geen oog voor het bredere maatschappelijk geheel. ..."

Algemene beginselen ...

2011-04-20T23:00:00.010+02:00

Voor een beschrijving van de Algemene beginselen van behoorlijk burgerschap zie:
http://www.law.kuleuven.be/jura/art/38n4/destaercke.htm

Voor een beschrijving van de Algemene beginselen van behoorlijk bestuur zie:
http://nl.wikipedia.org/wiki/Algemene_beginselen_van_behoorlijk_bestuur

Voor een beschrijving van de Algemene rechtsbeginselen zie:
http://nl.wikipedia.org/wiki/Algemene_rechtsbeginselen

Zie ook de Blog in F
http://luc-acp.blogspot.com/2011/04/principes-generaux.html

14.04.2011: Brand in flatgebouw Antwerpen

2011-04-12T07:44:00.001+02:00

Meer informatie:

deredactie.be: 14 gewonden na brand in flatgebouw Antwerpen

De Standaard Online - Zestien gewonden bij zware appartementsbrand in Antwerpen

Sidney Lumet: 12 Angry Men (1957)

2011-04-11T23:00:00.002+02:00

12 Angry Men (1957) - IMDb

De eenzame fietser: doe wel en zie niet om

2011-04-11T12:00:00.003+02:00

De Standaard publiceert momenteel een artikelreeks over vijf Belgen, die men eenzame fietsers zou kunnen noemen.

(Lijst bijgewerkt tot 123.04.2011).

Citaat:

"Wat vermag het individu tegen machtige multinationals, tegen overheden? Niks, zegt de cynicus. Veel, zegt de voluntarist, en hij hoeft daarbij geeneens te verwijzen naar Mohammed Bouazizi, die met zijn martelaarsdood de Jasmijnrevolutie in Tunesië op gang trok.

Wij (De Standaard) zochten vijf Belgen die een veel minder heroïsch maar daarom niet minder verbeten gevecht voeren, al jaren aan een stuk. Eenzame fietsers die, zoals het liedje zegt, ‘kromgebogen over hun stuur tegen de wind zichzelf een weg banen'."

11.04.2011: Georges Casteur: "Niets is erger dan zomaar gelijk krijgen"
12.04.2011: Arthur De Decker: "Ik wordt zot"
13.04.2011: Jan Hellebaut: 'Stuur geen soldaten, maar vredeswerkers'
14.04.2011:
15.04.2011:

Man tuimelt metersdiep in liftschacht

2011-04-02T23:00:00.004+02:00

Ter informatie:

SYNDICUS - Privatief beheer in Mede-Eigendom: Man tuimelt metersdiep in liftschacht

Ik heb niks gedaan!

2011-03-29T17:00:00.005+02:00

Een uittreksel uit het artikel "Ik heb niks gedaan!" van de nieuwsbrief 6minutes.be (18.03.2011) in de context van de gebeurtenissen in Japan. Maar waarschijnlijk toepasbaaar in de context van onze mede-eigendom.

"Zelfreflectie is moeilijk, afschuiven op anderen is makkelijk en zeker afschuiven op de politieke elite (niet dat ze zonder schuld is, hoor). Schuld afschuiven is een vlucht en een vorm van mentale ontlasting.

Dat klinkt nog begrijpelijk maar het is erger. Het is de reden waarom we als maatschappij, als persoon of als bedrijf alsmaar weer slecht presteren. We blijven stommiteiten vergoelijken en systemen die ons in gevaar brengen zelfs bestendigen. Met allerlei redenen maar vooral om geen verantwoordelijkheid te nemen in de weg naar oplossingen die beter zijn of een nieuw evenwicht tussen gevaar en veiligheid creëren.

Sterker, het is ontlopen van een gevoel van aansprakelijkheid. Ik zie het als een vorm van mentaal vluchtmisdrijf. Wellicht zullen we dat ooit ook doen als de kerncentrales in Doel en Tihange ons mensen in de shit duwen. Wellicht zullen we weer zeggen ‘het waren de politici die verkeerde beslissingen hebben genomen’ of ‘het waren de politici die kozen voor de makkelijkste beslissing’, of er ‘kleeft geld aan hun handen', enz.

Toch is het eenvoudig mijn inziens: wij mensen krijgen wat we verdienen. Wij als mensen zijn niet gesteld op langetermijnbeslissingen, we zijn niet gesteld op morgen, we willen resultaat vandaag en daarmee is de kous af. We hebben bovendien een hekel en vooral geen geduld om vertrouwen te hebben in beslissingen die pas renderen over 3, 5 of 10 jaar. En de politiek acteert zoals het volk wil. Snelle bevrediging is dus langs beide kanten aanwezig. De rest interesseert ons niet ondanks onze zogenaamde verantwoordelijkheid voor de komende jonge generatie. "

Is dit ook van toepassing op ons?
Of niet?

Je wacht op mij met 't stof

2011-03-21T10:00:00.046+01:00

Liu Xiaobo (1999)
voor mijn vrouw, die elke dag wacht

niets rest je in jouw naam, niets
dan op me te wachten, samen met het stof van ons thuis
al die lagen
bijeen, overlopend, in geen hoek
wil je de overgordijnen open trekken
de roerloosheid van het licht verstoren
boven de boekenplank is het met de hand
geschreven etiket verstoft
op het tapijt ademt het patroon het stof in
als je de pen graag een stofpunt wilt geven
wanneer je me een brief schrijft
worden mijn ogen door pijn gestoken
je zit daar de hele dag lang
durft niet te bewegen
uit angst dat je voetstappen het stof zullen vertrappen
je probeert je adem in te houden
en gebruikt de stilte om een verhaal te schrijven.
In ogenblikken als deze
is het verstikkende stof
de enige bondgenoot
jouw visie, adem en tijd
doordringen het stof
in de diepte van je ziel
wordt de tombe centimeter na centimeter
vanaf de voeten opgestapeld
komt tot aan de borst
staat tot aan de keel
jij weet dat de tombe
je beste rustplaats is
waar je op me wacht
zonder bron van angst of paniek
daarom verkies je stof
in het donker, in kalm verstikken
wachtend, wachtend op me
je wacht op me met stof
en weigert zon en werveling van lucht
laat het stof je maar helemaal begraven
laat jezelf maar inslapen in 't stof
tot ik terugkom
en jij wakker wordt
en het stof afveegt van je huid en je ziel.
Een wonder – ontwaakt uit de dood.

9 april 1999

vertaald door Job Degenaar en Annmarie Sauer

Meer info ...

Tegen het verstikkende stof (PEN Vlaanderen, 119.03.2011)
Je wacht op mij met ’t stof (Liu Xiaobo, China, De Standaard, 19.03.2011)
Tegen het verstikkende stof (David Van Reybrouck, PEN Vlaanderen, De Standaard, 19.03.2011)

Brandpreventie ...

2011-03-11T08:00:00.046+01:00

Nuttige informatie gelezen op een site van Assuralia, de beroepsvereniging van de verzekeraars, over de brandpreventie.

Een citaat:

"
Stel een evacuatieplan op

Zoek uit op welke manier u uw woning het snelste kunt verlaten, indien dat nodig zou zijn.

U woont in een appartement?

Kent u de evacuatieroute?
Kent u de procedure in geval van brand?
Kent u de betekenis van de verschillende geluidssignalen?

..."

Ook lijkt de pagina "Voorschriften en certificering" interessant te zijn, evenals de paragrafen 2 en 3 van het document "Verzekeraarsreglementering inzake elektrische installaties" (zie blz. 9).

Maar is nog andere nuttige informatie te vinden op die site.

Enkele tips voor premies, ... voor de renovatie van je appartement.

2011-03-01T23:00:00.002+01:00

De Standaard (01.03.2011) - Steungids voor bouwers en verbouwers

Brussels Gewest

Enkele tips in dat artikel zijn niet van toepassing in het Brusselse Gewest. Vermoedelijk zijn deze, welke enkel van toepassing zijn voor het Brusselse gewest niet opgenomen.

Deze zijn echter wel opgenomen op de volgende webpagina van Leefmilieu Brussel (BIM):

Start pagina > Professionelen > Premies, subsidies en fiscaliteit > Energiepremies 2011

Eigenaardig genoeg moet gezocht worden in het gedeelte "professionelen". Wat wel aangeeft dat hier sinds 01.10.2010 sprake kan zijn van een informatieplicht van de syndicus tegenover de mede-eigenaars voor wat betreft bijvoorbeeld de centrale verwarming. Het lijkt erop dat in het Brusselse Gewest de syndicus beschouwd wordt als de beheerder van de gemeenschappelijke delen van een gedwongen mede-eigendom en niet de VME, zoals de wet bepaald sinds 1994.

Tip 3: Groene lening:

Deze tip is in de praktijk enkel van toepassing op werken aan gemeenschappelijke delen als de VME een architect heeft en, nu in 2010 of vroeger, minimaal een principiële beslissing heeft genomen en in 2011 de uitvoerende beslissingen neemt.

De eerste fase van de werken aan de gemeenschappelijke delen was/is voor ons al gepland door de twee titularissen van de twee milieuvergunningen (kostprijs: 25.000 EUR voor de elektriciteitskasten) in 2010, maar zonder de toelating van de wettelijke VME en de medewerking van een architect, noodzakelijk voor dit type van premie. En zonder dit expliciet mee te delen aan alle mede-eigenaars.

Maar dat voorstel werd niet opgenomen op de dagorde van de AV 2010 van de wettelijke VME, hoewel een voorstel voorlag.

Een citaat uit punt 3 van het artikel:

"2011 is het laatste jaar waarin u een financieel interessante groene lening kunt aangaan. Zo’n lening moet dienen om de hogervermelde energiebesparende investeringen te financieren. De federale overheid geeft een rechtstreekse korting van 1,5 procentpunt op het rentetarief van de bank. Bovendien kan je 40% van de betaalde intresten fiscaal aftrekken."

Extra:

Meer algemene info ... Energieaftrek voor een appartementsgebouw (SBB Accountants & Adviseurs - 28.09.2010)

Scholieren bundelen talent in Carmina Burana

2011-02-27T23:00:00.017+01:00

24.02.2011:

De Standaard - Scholieren bundelen talent in Carmina Burana

Brussels Nieuws - Scholen wagen zich aan Carmina Burana

Ook onze buren van de Victor Hortaschool deden mee.

Het Brussels Gewest investeert in nieuwe verkeersinfrastructuur

2011-02-15T16:54:00.001+01:00

In een artikel in De Standaard van vandaag worden de gewestplannen voor dit jaar beknopt uitgelegd. De Leopold III- laan wordt vermeld.

Een citaat:

"Zo wordt in 2011 vijf miljoen euro vrijgemaakt om de Leopold III-laan in Evere toegankelijker en veiliger te maken. De rijweg wordt versmald en de zwakke weggebruikers krijgen meer plaats, onder meer met een fietspad langs beide kanten en groenstroken."

Bron:
De Standaard - Brussel investeert 170 miljoen in nieuwe verkeersinfrastructuur

Een vijfde VME ...

2011-02-06T18:57:00.002+01:00

In vorige bijdragen heb ik al uitgelegd dat onze syndicus momenteel vier verenigingen gebruikt om diverse aspecten van onze mede-eigendom van zes gebouwen te beheren:

- een wettelijke voor de juridische procedures

- één feitelijke vereniging voor het medebeheer van de bankrekeningen

- twéé feitelijke verenigingen voor de milieuvergunningen

Toevallig ben ik een vijfde op het spoor gekomen, waarmee hij het personeel van onze VME beheerd via een sociaal secretariaat, namelijk de vereniging met het KBO nummer 0850.253.993, opgericht op 01/03/1978 en geregistreerd als werkgever sinds 27/07/1978.

De grote brievenbus ervan bevind zich in de inkomhall van het gebouw 105 en draagt het nummer 48.

Er schijnt nog een zesde vereniging te bestaan, volgens een schriftelijke verklaring van één van zijn aangestelden.

Wordt vervolgd ....

Renovatie van onze ondergrondse parking met 257 gesloten en open stelplaatsen

2011-01-23T10:50:00.004+01:00

Momenteel worden enorme kosten gemaakt om het aantal nooduitgangen te brengen van 2 op 14.

Deze 12 bijkomende nooduitgangen zijn al gehomologeerd als nooduitgang in de richting “kelders – garage”, en worden nu klaar gemaakt om gebruikt te worden in de richting “garage - kelders”, en dat voor drie nooduitgangen per parkingniveau.

Waarom?

De aanvragers van de TWEE milieuvergunningen (= de facto de groep van 15) dienden aan te tonen dat er minsten twee uitgangen voor voetgangers bestaan per vergunde parking, en dat voor einde 2007 (sic). Dus globaal vier uitgangen bruikbaar voor voetgangers (2 x 2 parkings).

In 1975 waren slechts twee uitgangen gehomologeerd (2 x 1 parking), omdat de derde (de centrale van de voertuigen) niet aanvaard werd daar deze niet automatisch opengaat in het geval van electriciteitspanne, niet kan geopend worden van binnenuit op een vlotte en publiek gekende wijze, ...

Hoeveel nooduitgangen?

Wat is de algemene regel?

Op eender welke plaats, waar een gebruiker van de parking zich bevindt, dient deze ”bij gevaar” te kunnen beschikken over twee uitgangen, die zover mogelijk uit elkaar liggen, ... .

De oorspronkelijke zes vergunningen “commodo en incommodo”, toegekend in 1975, spraken de facto, voorzover toen vergunningsplichtig, over:

één ondergrondse parking met één centrale toegang en twee nooduitgangen (één aan elk uiteinde van de parking).
een mechanisch ventilatiesysteem

met twee groepen van twee ventlilatoren aan beide uiteinden
met een gemengd stelsel van natuurlijke kokers en mechanische ventilatoren in het centrale gedeelte.

Gevolgen

De twee milieuvergunningsaanvragen van 2006, niet goedgekeurd door de VME, maar wel door de twee feitelijke verenigingen "ad hoc" van sommige mede-eigenaars en derden,

gaan uit van twee ondergrondse parkings, geografisch en fysiek gescheiden (= integraal gescheiden met ondoorlaatbare wanden wegens het bestaan van luchtvervuiling door voertuigen)
stelden voor om de mechnanische ventilatie niet meer te laten verlopen via het bestaande systeem van 1975 (rechtstreekse verbinding met het gelijlkgrondse niveau) , maar wel om deze uit te voeren via de kelders van de zes gebouwen.

Vragen staat vrij, de realiseerbaarheid ervan is een verantwoordelijkheid van de aanvrager. In het geval van een regularisatie dient deze aanwezig te zijn op het ogenblik van de regularisatie (31.01.2007), want het is dat wat men heeft beweert.

Als de toestand beschreven in de vergunningsaanvraag niet overeenstemt met de werkelijkheid, wordt dit automatisch een renovatie, met alle gevolgen vandien.

Het gaat dus niet meer om een administratieve regularisatie, maar wel om een renovatie. Hierdoor zijn de huidige regels van 2010 van toepassing (renovatie door de aanvraag van TWEE vergunningen) en niet deze van 1975 (regularisatie via één vergunning).

De zes commodo en incommodo vergunningen van 1975 konden in 1999, toen de wet werd gewijzigd voor de vergunningen van ondergrondse parkeergarages, vlot vervangen worden door één vergunning mits een snelle regularisatieaanvraag binnen de zes maand in 1999/2000.

Wat heeft de toenmalige en huidige syndicus in de plaats daarvan gedaan? ... . Juist.

Bijkomend werd nu officieel vastgesteld dat de oorspronkelijke inrichting van de ondergrondse parking werd gewijzigd, door het omvormen van verschillende open stelplaatsen tot een gesloten garagebox.

Bij minstens drie stelplaatsen werd daarbij geen rekening gehouden met de:

erfdienstbaarheden in verband met de ventilatie en de afvoer van afvalwater
de geldende normen inzake ventilatie op het ogenblik van de omvorming
de noodzakelijke voorafgaandelijke toelating van de AV, wegens het feit dat het hier gaat om een mogelijke belangenvermenging
de noodzakelijke voorafgaandelijke toelating van de AV, omdat het gaat over een gemeenschappelijk deel waarvoor enkel de AV bevoegd is.
het feit dat de oorspronkelijke vergunning waarschijnlijk handelde over een open toegang tot de ondergrondse parking.
…

Context

Opgelet er zijn nog andere aspecten die van belang zijn:

Zo eist de bevoegde dienst van het gewest één veiligheidszone ipv de huidige drie. Dus één sleutel om toegang te krijgen tot zowel de zes appartementsgebouwen, als de vier niveaus van de ondergrondse parking.
Ook is al de facto opgelegd dat de toegangsdeur van de ondergrondse parking automatisch moet opengaan in het geval van het uitvallen van de electriciteit.
Er werden, om de bijkomende noodverlichting voor de 12 “nieuwe” nooduitgangen te kunnen installeren, overgegaan tot een wijziging van de elektrische installatie. Wat zo zijn gevolgen heeft voor het geheel van de electrische installatie, dat zal moeten voldoen aan de regels van 2010 (renovatie), en niet meer deze van 1975 (regularisatie vergunning).
het feit dat bepaalde maatregelen moeten genomen worden in verband met LPG
…

En de kosten ...

En dat alles omdat “men” 50.000 EUR wou sparen met een “truukje”. En er zouden geen bijkomende kosten zijn (cfr. de infobulletin van januari 2007)… .

De kosten van die “besparing” liggen nu al hoger dan dat bedrag.

Wat zal het uiteindelijk worden als men daar geen eind aan stelt?

Maar gelukkig laat de wet van 2010 toe om de kosten, waarvan niet kan aangetoond worden dat deze genomen zijn in uitvoering van een wettelijke bepaling of een expliciete voorafgaandelijk beslissing van de AV:

ofwel te verwerpen
ofwel te herleiden tot 40 à 80% van het gefactureerde bedrag.

Voorstel

Een zeer concreet voorstel, die rekening houdt met de diverse belangen, zal in principe voor 15.02.2011 voorgelegd worden aan de syndicus om vermeld te worden op de dagorde van de AV 2011, die normaal doorgaat einde maart 2011.

Deze JAV dient ook de dagorde van BAV 2010 te hernemen, omdat de syndicus deze dringende AV niet heeft willen samenroepen, desondanks de heldere wettelijke voorschriften.

Het is dan ook logisch dat Art. 577-8 §5 en §6 toegepast wordt door de AV, zo deze voorrang wil geven aan het algemeen belang van de mede-eigendom, boven het privé belang van een in se kleine groep van mede-eigenaars en derden.

De exacte inhoud ervan zal vooraf aangekondigd worden aan de mede-eigenaars die lid zijn van de aankondigingsgroep “ACOS Evere”.

Tram 62 (Bordet - Weldoeners) uitgesteld ????

2011-01-16T10:00:00.011+01:00

Citaat van Brusselnieuws.be (21.12.2010):

Op 14 maart 2011 voert de MIVB een nieuwe dienstverlening in. Grootste nieuws is het verdwijnen van tramlijnen 23 en 24. Zij worden vervangen door chronolijn 7. Die zal met een hogere frequentie tussen Heizel en Vanderkindere rijden. Op lijn 62 is het dan weer enkele maanden langer wachten.
....

De indienstneming van die verbinding tussen Bordet Station in Evere en het Weldoenersplein in Schaarbeek is uitgesteld tot september 2011.

The Third Wave ….

2011-01-16T09:00:00.057+01:00

Tijdens de klassieke jaarlijkse golf van diners en recepties een kort maar interessant geprek gehad over de snelle wijzigingen. Iets verder gezocht en wat volgt kan misschien wat nu gebeurt in de mede-eigendom meer in haar context plaatsen.

De oorspronkelijke aanleiding ….

Een interview met Jean-Luc Dehaene (De Morgen, 31.12.2010)

En gevonden op het internet …

Een interview met Jean-Luc Dehaene en futuroloog Alvin Toffler (De Morgen, 07.03.2009) ( Deel 1 - Deel 2 - Deel 3 - Deel 4 )
Alvin Toffler (biografie – Wikipedia)
Alvin Toffler (3 oktober 1928) is een Amerikaanse publicist en futoroloog. Hij is vooral bekend als trendwatcher in technologische en sociale ontwikkelingen. Zijn bekendste boek is Future Shock. Belgisch oud-premier Jean-Luc Dehaene noemt hem een van zijn persoonlijke inspiratiebronnen.
Alvin Toffler (biography- Wikipedia)
Accenture, the management consultancy firm, has dubbed him the third most influential voice among business leaders, after Bill Gates and Peter Drucker. He has also been described in the Financial Times as the "world's most famous futurologist". People's Daily classes him among the 50 foreigners that shaped modern China.
The Third Wave (Wikipedia)
The Third Wave is a book published in 1980 by Alvin Toffler. It is the sequel to Future Shock, published in 1970, and the second in what was originally just a trilogy that was continued with Powershift: Knowledge, Wealth and Violence at the Edge of the 21st Century in 1990. A new addition Revolutionary Wealth was published, however, in 2006 and may be considered as a major expansion of The Third Wave.
Toffler's book describes the transition in developed countries from Industrial Age society, which he calls the "Second Wave", to Information Age "Third Wave" society.
The Third Wave by Alvin Toffler (Blog - 08.08.2003)
Alvin Toffler Deel 1 (Blog - 25.03.2006)
De derde Golf (Blog - 05.04.2008)
Future Shock - 1970 (Wikipedia)
In the book, Toffler defines the term "future shock" as a certain psychological state of individuals and entire societies. His shortest definition for the term is a personal perception of "too much change in too short a period of time"
...
We coined the phrase 'future shock' as an analogy to the concept of culture shock. With future shock you stay in one place but your own culture changes so rapidly that it has the same disorienting effect as going to another culture.

Iris 2: Metro naar Schaarbeek in 2018

2011-01-16T08:00:00.006+01:00

Komt de metro er uiteindelijk toch ?

Het nut van een dubbele boekhouding .... (1)

2010-12-20T10:33:00.000+01:00

Weldra zal onze VME overschakelen van een kas boekhouding naar een dubbele boekhouding.

We zijn niet de enige die overschakelen. Ook de federale staat, de gemeenschappen, de gewesten, de provincies en de gemeenten schakelen over, om de Europese ESER norm toe te passen.

Enkele artikels, al dan niet met citaten:

Premier Yves Leterme over snellere begrotingssanering
(DE STANDAARD, 20/12/2010)

"Een pijnpunt is de budgettaire ontsporing bij de steden en gemeenten en provincies. Die mogen met z'n allen samen volgend jaar niet meer dan 0,2 procent (750 miljoen) van het bbp in het rood gaan, maar volgens de ramingen van de Nationale Bank en het Planbureau wordt dat meer dan het dubbele.

'De deelregeringen zijn verantwoordelijk voor de gemeenten en provincies. Het is niet eenvoudig om die ontsporing op te lossen, dat zeg ik er meteen bij. Het heeft te maken met een boekhoudsysteem van de gemeenten dat verschilt van de Europese Eser-normering en de investeringen anders boekt. En natuurlijk ook met het feit dat er meer wordt uitgegeven in een jaar voor de gemeenteraadsverkiezingen.'"

Modernisering van de overheidsboekhouding in België - De Federale overheid
(14.12.2004)
De Kamer - colloqium: Een dubbele boekhouding voor de federale overheid?
(16.01.2007)

220 VAKLUI op colloquium 'EEN DUBBELE BOEKHOUDING VOOR DE FEDERALE OVERHEID'
(16.01.2007)

Dubbel boekhouden voor de Federale en Vlaamse overheid in een stroomversnelling?
(29.06.2009)

De modernisering van de boekhouding van de Federale Overheid: algemene opzet
(02.03.2009)
Het abstract in het Engels:

The traditional cash based accounting of the Federal Public Services (fps) will be gradually replaced by a transaction based accounting system. An integrated accounting system will be put in place consisting of double-entry accounting combined with both a balance sheet and a profit and loss account. In 2008 it was decided to implement this within the fedcom project, which establishes a modern accounting platform. The generalized double-entry accounting entails full application of the federal public accounting Law of 22 May 2003. On January 1, 2009 fedcom was implemented fully in 5 pilot fpss; as from 2012, this will be so in all federal departments, although some units are excluded. A general accounting plan, applicable to the federal government and communities and regions, is also foreseen. So, the modernising of the public accounting will provide a better tool for internal auditing, effectiveness analysis and detailed reporting.

Democratie en de gedwongen mede-eigendom: water en vuur?

2010-12-18T21:35:00.005+01:00

(Zie ook de Blog in het Frans: La démocratie et la copropriété forcée: incompatible? )

Enkele mijmeringen over de democratie na een nogal intensief debat enkele dagen geleden tussen twee groepen van mede-eigenaars in aanwezigheid van een professioneel bemiddelaar.

Democratie is relativisme

In het artikel “Document: Alan Posener over de kruistocht van paus Benedictus” (Knack nr 50 van 15.12.2010, blz. 124 à 129) een passage gelezen die vermoedelijk ook van toepassing is op onze context:

“Benedictus noemt onze westerse democratie ‘een dictatuur van het relativisme’. Tot op zekere hoogte heeft hij gelijk: democratie is relativisme. Democraten doen niet alsof ze de waarheid kennen over leven en dood. In een democratie staat alles open voor debat. Het enige wat we van onze medeburgers verlangen, is dat ze de democratische spelregels eerbiedigen. (…). Democraten gaan ervan uit dat ze iets kunnen bereiken door compromissen te sluiten. Een compromis kun je alleen maar sluiten als alle deelnemers bereid zijn hun eigen positie te relativeren.”

Fundamentele bestandelen van een democratisch proces

Als we Wikipedia erop nalezen, vinden we in de pagina over de democratie de volgende beschrijving en definitie:

Om van een democratisch proces te kunnen spreken dienen volgende drie fundamentele elementen aanwezig te zijn:
1. Initiatiefrecht. Elke deelnemer moet vrij zijn om een initiatief te kunnen nemen en een wetsvoorstel of wetswijziging in te dienen.
2. Recht op spreken. Elke deelnemer moet in gelijke mate de kans hebben de andere deelnemers te informeren en met hen van gedachte te wisselen over het voorstel dat ter tafel ligt.
3. Stemrecht. Elke deelnemer moet de gelegenheid hebben een stem over het voorstel te kunnen uitbrengen. Een overeengekomen meerderheid van de stemmen bepaalt of het voorstel al dan niet aangenomen wordt.
(...)
Democratie is (onder meer):
"Wij hebben een staatsvorm die niet een kopie is van de instellingen van onze naburen. In plaats van andere na te bootsen zijn wij juist een voorbeeld voor hen. Onze staatsvorm heet een democratie, omdat ze in handen is van velen en niet van enkelen. In persoonlijke geschillen verzekeren onze wetten gelijk recht aan allen en de publiek opinie eert een ieder die zich door iets onderscheidt in het openbare leven boven anderen, niet om de klasse, waartoe hij behoort, maar om zijn waarde alleen. Armoede is voor niemand die de staat van nut kan zijn een beletsel, hoe gering zijn aanzien ook is."
(Perikles' lijkrede (Perikleous logos epitaphios) zoals ze is vastgelegd door Thoukydides, II 37.)

Meer info?
Voor wie meer wil vernemen, kan dat als hij ook mede-eigenaar is van onze groep van zes gebouwen en zich inschrijft in de gesloten Yahoo groep "ACOS Evere" .

ACOS = Anciens Combattants- Oud-Strijders

De ACOS site is geen discussieforum, want het debat wordt gevoerd tijdens de Algemene Vergadering en alleen daar.

Maar deze site is wel een informatieve site met vooral relevante documenten en foto's, ... .

Cambio telt 10.000 autodelers

2010-12-01T14:56:00.000+01:00

Het autodelen heeft een belangrijke kaap gepasseerd. Cambio telt namelijk nu meer dat 10.000 autodelers. Cambio is een samenwerkingsverband met Taxistop, VAB, de NMBS Holding, De Lijn, de Brusselse MIVB en de Waalse TEC. Het begon in 2002 in Namen.

Zie: De Standaard - Cambio telt 10.000 autodelers

Zie ook: Cambio standplaatsen in het Brussels gewest. Er is een standplaats in Evere (Oud-Kapelleke).

Als losgeslagen wolven

2010-11-25T09:48:00.001+01:00

In het artikel Als losgeslagen wolven, met als ondertitel: "Bedrijfscultuur kan pestkoppen doen ontsporen", van Kathleen Vereecke, gepubliceerd in De Standaard van dinsdag 23/11, staat de volgende tekst, die mogelijks te vergelijken is met de toestand binnen onze vereniging van mede-eigenaars, maar ook in andere analoge VME die in feite nog steeds volgens het wettelijk verboden systeem van mede-beheer functioneren:

(...)

Het ligt voor de hand dat ook conflicten de basis voor pesterijen kunnen vormen, vooral bij mensen die niet bereid zijn eerlijk en open te communiceren over dingen die hen storen.

‘Dat kan gaan van meningsverschillen over de organisatie van het werk en de taakverdeling tot banale ergernissen, zoals de schikking van de bureaus. Wie niet bereid is tot een constructief gesprek hierover, zoekt zijn toevlucht vaak in koppig strijden om toch maar zijn gelijk te halen. Via rechtstreeks pestgedrag, maar ook soms ook op een subtielere manier, via roddel of stemmingmakerij.'

Ten slotte blijkt ook de bedrijfscultuur van doorslaggevend belang te zijn. Elfi Baillien: ‘Als de directie geen belang hecht aan sociale processen, maar zich enkel geïnteresseerd toont in prestaties en resultaten, dan werkt ze onbedoeld mee aan een klimaat waarin pestkoppen gedijen. Pesterijen komen opvallend vaker voor bij bedrijven waar geen of nauwelijks controle is op hoe werknemers met elkaar omgaan. Ook heel normale mensen kunnen op die manier ontsporen. Eigenlijk staan we wat dat betreft niet zo ver van de militairen, die gevangenen gefolterd hebben in de beruchte Iraakse gevangenis van Abu Ghraib. Ook zij stonden in hun omgeving bekend als gewone, vaak vriendelijke mensen. Maar er was geen enkele controle op hun daden, er bestond geen cultuur waarbinnen hun gedrag afgekeurd zou worden.'

Het moet gezegd: een rooskleurig mensbeeld schetst deze vergelijking niet. Blijkbaar gaan we ons zonder strenge maar zorgzame roedelleider gedragen als een troep losgeslagen wolven, klaar om die ene wolf met het manke pootje te verscheuren. Althans, bij sommigen onder ons werkt het zo. Anderen laten zich maar al te graag meetrekken.

Meelopers en zwijgers

Want behalve de aanstokers zijn er ook de – bijzonder kwalijke – meelopers: zij die uit angst vroeg of laat af te glijden naar de bedenkelijke status van slachtoffer, graag een handje toesteken, of die schaapachtig grinnikend aan de kant blijven staan en laten betijen. De rest zijn zwijgers. Wie kan ingrijpen, doet het vaak niet. Er schuilt een bijna perverse omgekeerde logica achter het fenomeen: hoe meer mensen getuige zijn van iets ergs, hoe minder ze geneigd zullen zijn in te grijpen.

‘De gedeelde verantwoordelijkheid maakt dat we ons veel minder verantwoordelijk gaan voelen', stelt Baillien. ‘We zijn een stuk minder rationeel dan we zouden willen, blijkt telkens weer. We maken graag een optimistische inschatting van hoe wij zouden reageren in een crisissituatie, maar in de praktijk ontsnappen we maar heel moeilijk aan de groepsdynamiek.'

(...)

Zie ook: Rituelen waaraan een groep zich optrekt

Rituelen waaraan een groep zich optrekt

2010-11-23T16:00:00.025+01:00

Vandaag het opinieartikel "Rituelen waaraan een groep zich optrekt" gelezen in De Standaard.

Het is geschreven door professor Herman Van Goethem, curator van het permanent Memoriaal, Museum en Documentatiecentrum over Holocaust en Mensenrechten in de Kazerne Dossin te Mechelen.

Het doet mij terugdenken aan mijn grootvader en de fysieke reactie van de "goegemeente" op zijn weerstand tegen het extremisme in de jaren dertig van vorige eeuw.

Het doet mij terugdenken aan de meer recente en niet zo zachte reactie van sommigen op de mening van buren.

Persoonlijk onderschrijf ik het volgende citaat van deze auteur niet alleen in een algemene context, maar ook in de context van de mede-eigendom, zijn mede-eigenaars en zijn bewoners:

"Het beginsel van non-discriminatie is een fundament in onze samenleving waar we actief voor moeten opkomen, vanuit solidariteit, respect en engagement. "

U ook?

Evere verwijdert illegale schotelantennes

2010-11-20T17:29:00.000+01:00

Het gemeentebestuur van Evere heeft vorige maand illegale schotelantennes verwijderd.

Voor meer uitleg zie:

- verwijdering van schotelantennes door de lokale politie op 22.10.2010
- Gemeentelijke verordening aangaande de plaatsing van paraboolantennes

Fatalisme zal niet helpen

2010-11-16T08:00:00.025+01:00

Enkele uren geleden, mijmerend kijkend naar de waterinsijpelingen van enkele vierkante meters voor mijn kelder op niveau -1 van 101-103-105, heb ik terug vastgesteld dat het probleem van de wateroverlast nog steeds niet opgelost is.

En dat hoewel men weet dat de oorsprong van dat probleeem ligt bij een eeuwenoud ondergronds beekje komende van de hoger gelegen wijk Padua en die in het geval van wateroverlast op onregelmatige tijdstippen uitmond in een (tijdelijk) vijvertje in het grasperk voor 107-109-111.

En dat hoewel het probleem officieel gekend is sinds de jaren 70.

En dat hoewel er een structurele oplossing bestaat.

En dat hoewel de aanstelling van een architect voor onze gedwongen mede-eigendom beslist werd in 1999.

En dat hoewel er vonnissen bestaan sinds 2005, 2007, 2009, ... .

Wij (de ca. 260 mede-eigenaars) hebben op advies van onze raadsman in 1986 de verantwoordelijkheid van de bouwheer overgenomen en hebben daarvoor een schamele aalmoes gekregen (zie de afrekening van 2006).

Waarom werd die afrekening nog niet ter goedkeuring voorgelegd?

Of voorgelegd aan de accountant aan te stellen door de AV in uitvoering van de rechtsgeldige en door niemand betwiste beslissing van de AV 2008 ?

Een opinieartikel in de krant van vandaag heeft mij eraan herinnerd dat er wanneer er een wil is er een weg is. De Nederlanders hebben dat aangetoond na de overstromingen in 1953.

Een citaat uit het artikel "Fatalisme zal niet helpen" van Gerard Bodifée:

"Toch ligt de verantwoordelijkheid voor de bescherming tegen natuurrampen niet enkel bij de overheid. Zij moet ook door de burger mee gedragen worden. Nog altijd worden woningen gebouwd in valleigebieden van Vlaamse rivieren waar het water zijn natuurlijk weg naartoe zal vinden zodra het land weer een regenbui te veel te verwerken krijgt. Het probleem is gekend, maar na enkel droge jaren algauw weer vergeten. Voor de problemen die dan vroeg of laat opduiken, draagt de overheid haar deel van de verantwoordelijkheid wegens de bouwvergunning die zij verleende, en weegt de rest van de schuld op de bouwmaatschappijen en de opdrachtgevers.

De hulpverlening zelf levert vaak het enige opbeurende nieuws in deze tragische omstandigheden. De inzet en toewijding waarmee hulpdiensten en vrijwilligers medeburgers in nood bijstaan, is hartverwarmend en binnen de grenzen van de menselijke mogelijkheden ook doeltreffend. De natuur slaat blind toe, maar voor de mens biedt de mens de enige hoop op redding en troost."

Nieuwe fase heraanleg Leopold III-laan

2010-10-15T07:00:00.024+02:00

Midden 2011 zullen de afsluitende werken aan de Leopold III laan starten, die een determinerend effect zullen hebben op onze mobiliteit (zie o.a. artikel "Nieuwe fase heraanleg Leopold III-laan" van 13.10.2010 en een Google kaart met aanduiding van de drie betrokken kruispunten).

Maar een kleine groep van personen, die feitelijk de beslissingsmacht binnen onze VME monopoliseren, hebben vanaf 2004 eigenmachtig beslist dat het gewest en de gemeente geen rekening diende te houden met onze behoeften. Daardoor kunnen wij niet genieten van bepaalde voordelen, die onze buur VME wel en terecht hebben verkregen.

Impact op onze groep van zes gebouwen

Vanaf 2004 hebben drie eigenaars (van de circa 260) van onze groep van zes gebouwen deelgenomen aan diverse informatieavonden over de mobiliteitsplannen in de omgeving van onze mede-eigendom. Twee van de drie waren lid van de Raad van Beheer, maar zijn ondertussen niet meer herkozen.

Eén ervan zou ondertussen overleden zijn, maar dat kon niet officieel bevestigd worden. Wel is zeker dat deze laatste geen eigenaar meer is van een privatief kavel op 01.01.2010.

De wensen van deze drie, verwoord tegenover de afgevaardigden van de officiële instanties, zijn grotendeels verwezenlijkt

• Herinrichting van het kruispunt Oud-Strijderslaan-Vrijetijdslaan

• Terugbrengen tot één rijvak van het gedeelte van de Oud-Strijdeerslaan gelegen voor de toegang tot de ondergrondse parking

• Harmonisch integreren van de parking op het kavel Nr 99, gelegen tussen de gebouwen 97 (van onze buur) en 101 (beheerd door onze VME)

Maar bij gebrek aan interesse van de syndicus en de Raad van Beheer, werden de volgende punten echter niet verwezelijkt:

• Renovatie van het openbaar voetpad tussen de gebouwen 111 en 101, grenzend aan de Oud-Strijderslaan

• Renovatie van het openbaar voetpad aan de kant van gebouw 101, grenzend aan de Tuinbouw (deze werd wel gedeeltelijk verwezelijkt vootr wat betreft de parking gelegen op het kavel grenzend aan de kinderkribbe)

• Wijziging van bestemming van één privatief kavel van het gebouw 101 in plaats van een wijziging van bestemming van het volleige gebouw 101. Op basis van de uitgereikte stedebouwkundige vergunning zijn, met toesteming van de syndicus, er geen appartementen meer aanwezig in het gebouw 101 en werden geen maatregelen genomen om de veiligheid van de volledige mede-eigendom te verzekeren. Eigenaars die toegang hebben tot de website ACOS Evere zullen ten laatste midden november 2010 toegang hebben tot documenten die dit staven.

Om redenen enkel gekend door de syndicus mocht dit alles niet besproken worden tijdens de jaarlijkse AV 2006 en 2010. Ter herinnering de jaarlijkse AV 2007, 2008 en 2009 werden defacto niet gehouden en vervangen door buitengewone AV, met een specifieke dagorde.

De aansprakelijkheid van de syndicus

2010-09-18T07:00:00.001+02:00

De studie "Aansprakelijkheid van de syndicus in het appartementsrecht" van Griet Verhenneman, is gepubliceerd in het electronisch tijdschrift "jura falconis", jg 43, 2006-2007, nr 2, p. 261-296.

Deze studie, hoewel gepubliceerd in 2006, is nog steeds grotendeels relevant, omdat de wet van 2010 niet veel heeft gewijzigd aan de filosofie van de wet van 1994. Wel werd veel bevestigd of verduidelijkt.

Onze centrale verwarming vanaf 01.01.2011

2010-09-17T15:00:00.002+02:00

Wegens een beslissing van de Brusselse Regering, in uitvoering van de Kyoto normen, dienen we dringend maatregelen te treffen voor wat betreft de gemeenschappelijke stookplaats van onze 250 appartementen, omdat we ons niet hebben voorbereid sinds 2001 zoals een goede huisvader betaamd.

De huidige toestand van het verwarmingssysteem

De laatste dagen ondervindt elke bewoner van het complex dat er "kleine" problemen zijn, zowel met de verwarming zelf als met het warm water.
Dit desondanks het feit dat er volgens een kleine groep van mede-eigenaars een perfect onderhoud is van de installatie. Ten minste als we hun correspondentie met hoogstens 60% van de mede-eigenaars en met BIM mogen geloven.
Maar de TWEE vergunningaanvragers zijn er nog niet in geslaagd om de TWEE milieuvergunningen van begin 2007 voor onze verwarmingsinstallatie, gelegen naast het gebouw 107, te laten valideren binnen de zes maand na uitreiking, zoals wettelijk voorzien. Na meer dan DRIE jaar en ZEVEN maand sleept dit nog steeds aan desondanks veelvuldige rappels en aanmaningen vanwege BIM.
Mede-eigenaars, ingeschreven bij de beveiligde informatiesite ACOS Evere, zullen kortelings daarvan afschriften ontvangen, in afwachting dat onze syndicus open kaart speelt tegenover alle mede-eigenaars, en niet enkel tegenover een zeer selecte groep van mede-eigenaars.

Nieuwe regelgeving: EPB

Maar de verstrenging van de normen, die er zat aan te komen sinds 2001, zal van toepassing zijn vanaf 01.01.2011. Hierna een summiere informatie en een link naar de website van BIM.
Gezien het gaat om structurele maatregelen, dient de Algemene Vergadering van de Mede-eigenaars een beslissing te nemen.

Onze installatie … de voorbereidende maatregelen tot verminderen van de hinder

Dit is des te meer noodzakelijk omdat blijkt dat onze professionele en wettelijk erkende syndicus de wijzigingen niet proactief volgt, maar enkel ondergaat.
En dat hoewel hij tot 31.08.2010 werd ondersteund door een ploeg van ingenieurs en specialisten. En daarbovenop geholpen wordt door een ploeg van drie advocaten. Deze werden per 28.08.2010 aangevuld met één advocaat en één jurist (nog te bevestigen).
Het lijkt dus nodig om nog dit jaar een buitengewone AV samen te roepen. In dit geval zijn er nog een aantal andere dringende redenen om een AV dringend samen te roepen:

De toepassing van de "Wet van 2 juni tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken"
De statutaire toelating tot gebruik van onze ondergrondse parking door LPG voertuigen en het plaatsen van de wettelijke signalisatie (toepassing van een KB van mei 2007)
De statutaire toelatingvoorwaarden tot gebruik van onze ondergrondse parking door elektrische voertuigen, … en de voorwaarden tot het gebruik van het elektriciteitsnet van de ondergrondse parking ten einde de batterijen ervan op te laden.
De beslissing tot recuperen van energie en hergebruik ervan binnen de mede-eigendom.

De syndicus is gemachtigd om de AV dringend samen te roepen, zonder enig akkoord van wie dan ook, als blijkt dat een dringende beslissing noodzakelijk is en hij niet gemachtigd is om deze beslissing te nemen. In dit geval is de aanduiding van een EPB-verwarmingsadviseur een exclusieve bevoegdheid van de AV. Want deze moet onafhankelijk zijn van de syndicus, van de firma die belast is met het onderhoud van de installatie, … .

Onze installatie … hernieuwing?

Volgens technici zou een hernieuwing van onze installatie de verbruikskosten doen dalen met meer dan 50%. Volgens sommige investeerders met minstens 15%. Volgens de praktijk met minstens 30%, zoals bij de mede-eigendom "Les Venelles" (Woluwe) met een gelijkaardige structuur als de onze.
Het diagnoseverslag, dat nu wettelijk verplicht is, moet meer klaarheid brengen.
Vanaf 2001 werd mij belet om daarover te spreken tijdens de AV. Mijn bedoeling was te komen tot een nieuwe verwarmingsinstallatie in 2005. Stel eens voor: 2005-2011 met een besparing van 30% per jaar, dus globaal 7 x 30% = 200%. Reken zelf uit wat dat betekent in EUR en deel het door 250. Dat is het dure prijsticket dat we nu al gemiddeld hebben betaald per appartement, omwille van … . Ja, omwille van wat?
Na 03.06.2010 heeft onze syndicus nog eigenmachtig beslist om de stookplaats integraal te herschilderen, zonder iets daarvan mee te delen. Waarom? Deze kosten zullen waarschijnlijk nutteloos geweest zijn. Moeten wij dat echt betalen?
Wat hebben we erbij gewonnen door niet te luisteren naar een kleine groep van mede-eigenaars, die trachten vanaf 2000 hun mening te geven maar enorme "obstructie" ondervinden, georganiseerd door een andere kleine groep ???
Hoelang nog zal de zwijgende meerderheid blijven "horen, zien en betalen"? In 2004/2005 was al +10% niet akkoord, maar dat werd in de kiem gesmoord door een aantal "maatregelen" ….
Wat hebben een klein aantal personen echter wel gewonnen bij deze toestand?

Installaties voor centrale verwarming: nieuwe prestatiedoelstellingen sinds 03.06.2010

"In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is de verwarming van gebouwen verantwoordelijk voor bijna 70 % van de broeikasgasemissies. Met het oog op de vermindering van deze emissies legt het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 3 juni 2010 betreffende de voor de verwarmingssystemen van gebouwen geldende EPB-eisen bij hun installatie en tijdens hun uitbatingsperiode nieuwe vereisten op voor de installaties voor centrale verwarming die een of meer verwarmingsketels van meer dan 20kW omvatten. Deze vereisten zijn gericht op een minimale energie-efficiëntie en op een vermindering van de milieueffecten van deze installaties.
Om de naleving van deze vereisten te garanderen, dient de eigenaar (of in bepaalde gevallen de houder van de milieuvergunning), vanaf 1 januari 2011 bepaalde handelingen te laten stellen met betrekking tot de installatie. De verschillende handelingen die moeten worden gesteld, zijn de volgende:

de oplevering van de installatie voor nieuwe verwarmingsketels of, onder bepaalde voorwaarden, voor gerenoveerde ketels;
een diagnose voor de installaties voor centrale verwarming die een ketel van meer dan vijftien jaar oud omvatten;
een periodieke controle voor alle verwarmingsketels " (bron: BIM)

… meer informatie op de website van Leefmilieu Brussel (in het Nederlands en het Frans).

Diagnose

Uiteindelijk zal de diagnose van ons verwarmingssysteem, die sinds 2004 uitgesteld wordt op een manifest onrechtmatige wijze, moeten opgesteld worden. Wat zijn de opgelegde specificaties?
Deze diagnose moet opgesteld worden door EPB-verwarmingsadviseur. De ordonnantie van 2007 definieert deze laatste als volgt:

"(…) erkend natuurlijke persoon, onafhankelijk van de verantwoordelijke voor de technische installaties, belast met het opstellen van de oplevering en de diagnose van de verwarmingssystemen die een verwarmingsketel met een nominaal vermogen van 100 kW of meer, of meerdere ketels bevatten"

De nieuwe normen leggen het bestaan op van dit diagnoseverslag per 01.01.2011, als volgt:
"7.3 DIAGNOSE VAN DE VERWARMINGSSYSTEMEN
De diagnose van het verwarmingssysteem is een niet-bindende beoordeling van dit systeem door een erkende specialist. Hij moet worden uitgevoerd ten vroegste één jaar vóór en uiterlijk één jaar nadat de oudste op het verwarmingssysteem aangesloten ketel met een vermogen van meer dan 20 kW 15 jaar oud geworden is. Binnen de 12 maanden voorafgaand aan de diagnose, moet een periodieke controle uitgevoerd zijn.
De diagnose omvat:
- de beoordeling van de energieprestaties van de verwarmingsketel(s) en van het verwarmingssysteem;
- informatie over de naleving van de geldende eisen, afhankelijk van het type van verwarmingssysteem;
- de bepaling van de overdimensionering van de verwarmingsketel of van de verschillende verwarmingsketels samen;
- advies over:

de vervanging van de verwarmingsketels;
mogelijke andere wijzigingen aan het verwarmingssysteem;
het gebruik van het verwarmingssysteem;
denkbare alternatieve oplossingen.

Netheid van onze mede-eigendom

2010-09-17T06:00:00.001+02:00

Onze groep van zes gebouwen is relatief complex, maar netheid is een zaak van allen. In afwachting van de uitvoering van maatregelen, welke zullen voorgelegd en besproken worden op de jaarlijkse vergadering van de mede-eiegnaars, momenteel gepland voor einde maart 2011, worden hier voorlopig alle maatregelen hernomen inzake netheid die van toepassing zijn op onze gebouwen en op ons park van 1,8 Ha.

Meer informatie:
Website van de gemeente Evere (verwerkt tot 16.09.2010)
Website van Net Brussel (gedeeltelijk verwerkt)

De vervuiler betaalt:

"De gemeente heeft nu een belastingsreglement tegen bevuiling. Als u nog steeds de netheidsreflex niet bezit, riskeert u een boete voor het bevuilen van de openbare weg. Om voldoende af te schrikken zijn de tarieven uiteraard hoog. U bent dus gewaarschuwd!" (bron: website van de gemeente Evere)

Vier tips voor een nette gemeente

(bron: website van de gemeente Evere)

Hondenpoep

Een toffe baas leidt zijn hond naar het hondentoilet of ruimt de uitwerpselen op.

Ruim de uitwerpselen op of breng uw hond naar het hondentoilet (één ervan si gelegen tussen onze mede-eiegndom en de Tuinwijk)

Sluikstorten

Voor afval dat niet in zakken wordt opgehaald bestaan er diensten.Maak er gebruik van en laat geen afval « stilletjes » achter.

Laat geen afval achter in openbare ruimten

Voederen van duiven

Brood bevuilt de openbare ruimt, trekt ratten aan en veroorzaakt duivenconcentraties die dan uitgeroeid moeten worden om overlast en hygiëneproblemen te vermijden.

Gooi geen eten naar de duiven

Klein afval

Meer dan 400 vuilnisbakken staan tot uw beschikking in de straten en openbare ruimten van de gemeente. Ze zijn niet bedoeld om zakken met huishoudelijk afval te deponeren, maar om u van klein afval te ontdoen.

Gooi geen afval op straat, gebruik de vuilnisbakken

Huishoudelijk afval

Het huishoudelijk afval wordt opgehaald door Net Brussel. Het huisvuil moet gesorteerd aangeboden worden in containers. Als u twijfelt over wat in welke container hoort, aarzel dan niet om contact op te nemen met Net Brussel (bron: website van de gemeente Evere).

Niet gesorteerd afval

Waar: één lokaal per gebouw op het niveau -1
Wanneer: dinsdag- en vrijdagochtend
(de concierges plaatsen de containers buiten rond 18u00 daags tevoren)

Gesorteerd afval

Waar: één lokaal per blok op het niveau -1 (gebouwen 103 en 107)
gele container (Papier en karton, proper en droog) – blauwe container (recycleerbare verpakkingen) – groene container (glazen flessen en bokalen)
Wanneer: Vrijdagochtend
(de concierges plaatsen de containers buiten rond 18u00 daags tevoren)

Glas

Glas mag niet meer in de zakken gegooid worden maar moet worden gedeponeerd in de glasbollen, gescheiden in wit en gekleurd glas. Er zijn meer dan 30 glasbollen op het grondgebied van Evere, gebruik ze. (bron: website van de gemeente Evere)

Bouwafval

Meer informatie op de website van de gemeente Evere en van Net Brussel.

Tuinafval

Meer informatie op de website van de gemeente Evere en van Net Brussel.

Chemisch afval

U kunt uw chemisch afval deponeren (batterijen, TL buizen, sprays…):

Vast gemeentelijk Groen Plekje

Waar: Kerkhof van Brussellaan 54 (vlakbij de school L'Aubier).
Wanneer: maandag van 07u30 tot 12u00 en van 12u45 tot 16u00, dinsdag van 10u45 tot 19u00 en vrijdag van 07u30 tot 12u00.

Meer info: website van de gemeente Evere

Mobiel Groen Plekje

Waar: op de hoek van de Genevestraat/Vrijetijdslaan (Carrefour)
Wanneer: De 2de maandag van de maand van 16u00 tot 17u00
Meer info: website van de gemeente Evere

Verlopen geneesmiddelen

Waar: het merendeel van de apothekers in Evere.
Wanneer: normale openingsuren van de apotheek

Batterijen

Wat: al dan niet oplaadbare batterijen en knoopbatterijen.
Waar: grootwarenhuizen, scholen, containerparken en andere erkende ophaalpunten, bij de groene plekjes of in de containerparken.

Grof huisvuil

De speciale ophaaldienst van het agentschap Net Brussel

Deze dienst is gratis voor de eerste twee m3, a rato van maximum één aanvraag per 6 maanden, op telefonische aanvraag op het groene nummer 0800 981 81.
Aan te vragen en te organiseren door de bewoner van een appartement van de mede-eigendom zelf (bij verhuis, renovatie, …), mits op voorhand te coordineren met de aangestelde van de syndicus erwittigen volgens de modaliteiten vermeld in het Reglement van Orde

Opgelet: het ophalen van bouwafval is betalend.

De speciale ophaaldienst van de gemeente Evere

Gratis dienst – beperkt tot 2 m3 per gezin om de zes maanden.
Afspraak door de syndicus of zijn aangestelde te maken (het ophalen gebeurt alle woensdagen, de gemiddelde wachttijd bedraagt twee weken).

Opgelet: er wordt geen bouwafval opgehaald.

Containerpark van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Waar Rupelstraat (vlakbij de Van Praetbrug) te 1000 Brussel
Wanneer Open van dinsdag tot zaterdag van 09u00 tot 16u00.
Wie Gratis dienst voor gezinnen.

Opgelet: het deponeren van bouwafval is betalend.

Gemeentelijk containerpark Bordet

Waar: J. Bordetlaan 51 (naast de begraafplaats van Evere).
Wanneer
maandag, woensdag en donderdag van 08u00 tot 12u00 en 13u00 tot 15u00 en op vrijdag van 08u00 tot 12u00 en op zaterdag van 09u00 tot 12u45.
U moet het afval vooraf sorteren.
Wie Op vertoon van uw identiteitskaart, gratis dienst voor de gezinnen van Evere beperkt tot 2 m3 2 x per jaar !

Tuinafval en elektrisch afval mogen gratis gedeponeerd worden.
Opgelet: bouwafval wordt niet aanvaard!

Change: Yes we can

2010-09-10T12:00:00.077+02:00

Some of you have followed, from 1994 on, the more and more difficult road of a changing by small group of co-owners to make a local community of 400 people aware that we can change things, if we want.

The historical event of the election of Barak Obama in 2008 has given hope to this small group but still about 10% and growing. What he has already achieved on a large scale can also happen on a small scale.

This hope has been confirmed by the law of 02.06.2010, who has gone more in detail about the rights and obligations of the co-owners, and the legal tasks of the syndic. The organisation of the general assembly has now been detailed and the power of this assembly has been confirmed in detail. The syndic has now 16 detailed tasks (before 2010: 8 general tasks).

That law has also abolished the 'conseil de gérance" and created two new organs of supervision: the "conseil de copropriété" and a financial commissioner. This has as result that the syndic must call a special assembly of the co-owners to determine the composition of this new organs, the rules and their composition. As this organs do supervise him, he can't do this himself. This for the ACP with a "conseil de gérance" or at least 20 apartments.

This small but growing group of co-owners want to administer and conserve their condominium of 250 apartments correctly, so that we can face the challenges of the 21st century with confidence.

The credit crisis in our country, and in the world, has proven that, if we must made a choice between a decision driven by ethics or a decision driven by power, we must choose the ethical side.

The first small signs of real change in our condominium have already appeared.

I believe that the next assembly of co-owners will show that a large group of co-owners ("the silent majority") want a change in the way our property, worth more then 40 million euro, is administrated. Only about 20% are present at our annual assemblies. This must change if we want to administer and conserve correctly our condominium.

There are 1000 reasons to do nothing, but only one to do something: the common interest. And that's not only more then the sum of the personal interests of the co-owners, but can also be different.

Reeds 9 dagen ...

2010-09-10T07:00:00.004+02:00

Reeds negen dagen sinds een Buitengewone AV 2010 in de praktijk noodzakelijk is, wil men dat de mede-eigenaars hun zeggenschap houden, zoals bedoeld door de wetgevers van 1994 en bevestigd in 2010.

Hoeveel dagen van rechtsonzekerheid en langzame lastenverhoging vooraleer hij georganiseerd wordt?

Is de interpretatie van de syndicus de correcte?

Heeft de syndicus alle feiten gemeld?

Waarom geen tegensprekelijk debat tussen de afgevaardoigden van de eigenaars?

Waar is het afschrift van zijn contract?

Waar is het bewijs van zijn verzekering?

Etc ....

Wetboek van Vennootschappen (1999)

2010-09-09T17:58:00.003+02:00

Als opfrissing een uittreksel van de volgende teksten van het WETBOEK VAN VENNOOTSCHAPPEN van 1999:
(...)

HOOFDSTUK I. - Vertegenwoordiging van vennootschappen.

Art. 61. (§ 1.) De vennootschappen handelen door hun organen waarvan de bevoegdheden worden vastgesteld door dit wetboek, het doel en de statuten. De leden van deze organen zijn niet persoonlijk verbonden voor de verbintenissen van de vennootschap.
(§ 2. Wanneer een rechtspersoon aangewezen wordt tot bestuurder, zaakvoerder of lid van het directiecomité, van de directieraad of van de raad van toezicht, benoemt deze onder zijn vennoten, zaakvoerders, bestuurders, leden van de directieraad, of werknemers een vaste vertegenwoordiger die belast wordt met de uitvoering van de opdracht in naam en voor rekening van de rechtspersoon. Deze vertegenwoordiger moet aan dezelfde voorwaarden voldoen en is burgerrechtelijk en strafrechtelijk aansprakelijk alsof hij zelf de betrokken opdracht in eigen naam en voor eigen rekening zou volbrengen, onverminderd de hoofdelijke aansprakelijkheid van de rechtspersoon die hij vertegenwoordigt. Deze laatste mag zijn vertegenwoordiger niet ontslaan zonder tegelijk een opvolger te benoemen.)
(Voor de benoeming en beëindiging van de opdracht van de vaste vertegenwoordiger gelden dezelfde regels van openbaarmaking alsof hij deze opdracht in eigen naam en voor eigen rekening zou vervullen.
De vaste vertegenwoordiger van de rechtspersoon die bestuurder of zaakvoerder en vennoot is in een vennootschap onder firma, een commanditaire vennootschap, een coöperatieve vennootschap met onbeperkte aansprakelijkheid of in een commanditaire vennootschap op aandelen is evenwel niet persoonlijk verbonden voor de verbintenissen van de vennootschap waarin de rechtspersoon bestuurder of zaakvoerder en vennoot is.)

Art. 62. In alle akten die een vennootschap verbinden, moet onmiddellijk voor of na de handtekening van de persoon die de vennootschap vertegenwoordigt, vermeld worden in welke hoedanigheid hij optreedt.
(...)

Onderafdeling IV. - Enige in de stukken op te nemen vermeldingen.
Art. 78. Alle akten, facturen, aankondigingen, bekendmakingen, brieven, orders (websites en andere stukken, al dan niet in elektronische vorm,) uitgaande van :
- de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid;
- de coöperatieve vennootschap;
- de naamloze vennootschap;
- de commanditaire vennootschap op aandelen;
- het economisch samenwerkingsverband;
(- de Europese vennootschappen;)
(- de Europese coöperatieve vennootschappen;)
moeten de volgende gegevens vermelden :
1° de naam van de vennootschap;
2° de rechtsvorm, voluit of afgekort, alsook, naargelang het geval, de woorden " burgerlijke vennootschap met handelsvorm ", leesbaar geschreven onmiddellijk voor of na de naam van de vennootschap; in het geval van een coöperative vennootschap, of zij met beperkte of onbeperkte aansprakelijkheid is; in het geval omschreven in boek X moeten deze vermelding of afkortingen worden gevolgd door de woorden " met een sociaal oogmerk ";
3° de nauwkeurige aanduiding van de zetel van de vennootschap;
4° ( (...) het ondernemingsnummer.
(Voor de vennootschappen, opgericht voor 1 juli 2003, treedt het eerste lid in werking op 1 januari 2005);)
5° (het woord " rechtspersonenregister " of de afkorting " RPR ", gevolgd door de vermelding van de zetel van de rechtbank van het rechtsgebied waarbinnen de vennootschap haar zetel heeft.)
(6° in voorkomend geval, het feit dat de vennootschap in vereffening is.)

Art. 79. Indien bij een naamloze vennootschap, (, een Europese vennootschap,) (een Europese coöperatieve vennootschap,) een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid of een commanditaire vennootschap op aandelen, de (websites of de) in artikel 78 bedoelde stukken het kapitaal van de vennootschap vermelden, dient dit het gestorte kapitaal te zijn, zoals dit blijkt uit de laatste balans. Indien hieruit blijkt dat het gestorte kapitaal niet meer gaaf is, dient melding te worden gemaakt van het netto-actief zoals dit blijkt uit de laatste balans.
Ingeval een hoger bedrag is opgegeven dan toegelaten en de vennootschap in gebreke blijft, heeft de betrokken derde het recht om van de persoon die namens de vennootschap aan de akte (of website) heeft meegewerkt, een voldoende bedrag te vorderen om in de toestand te worden gesteld waarin hij zich zou hebben bevonden, indien het correcte bedrag was opgegeven.

Art. 80. Hij die namens een in artikel 78 bedoelde vennootschap meewerkt aan een akte (of website) die niet voldoet aan de aldaar bedoelde voorschriften kan, naar gelang van de omstandigheden, persoonlijk aansprakelijk worden gesteld voor de daarin door de vennootschap aangegane verbintenissen.

Nog 8 dagen ....

2010-08-24T08:16:00.002+02:00

Nog acht dagen (en niet 7 zoals zojuist verkeerdelijk gemeld) vooraleer de wet van 02.06.2010 effectief in voege treedt.

Nog acht dagen vooraleer het mandaat van de leden van de Raad van Beheer van rechtswege beëindigd is, mits een mede-eigenaar dit vaststelt en meedeelt aan de bevoegde Rechter.

Nog acht dagen vooraleer het mandaat van de drie rekencommissarissen beëindigd is, omdat zij met drie zijn i.p.v. één, mits een mede-eigenaar dit vaststelt en meedeelt aan de bevoegde Rechter.

Nog acht dagen vooraleer de bevoegdheden van mede-eigenaars, die de facto of de jure ook aangestelde zijn van de syndicus, beperkt worden voor wat betreft de uitoefening van hun rechten als mede-eigenaars, mits een mede-eigenaar dit vaststelt en meedeelt aan de bevoegde Rechter.

Nog acht dagen vooraleer de TWEE milieuvergunningen uitgereikt aan TWEE aanvragers, die niet de wettelijke beheerder van onze gebouwen zijn, moet bekend gemaakt worden per aangetekende brief op kosten van de leden van de TWEE feitelijke verenigingen aan de +250 mede-eigenaars van de wettelijke VME. Zo niet bestaan deze TWEE erin vermelde feitelijke verenigingen niet (te bevestigen door de bevoegde rechter). Of kunnen deze feitelijke verenigingen geen aanspraak maken op de bepalingen van Art. 577-3 tot 577-14 van het Burgerlijk Wetboek (bevestigd door de bevoegde rechter in 2009, maar vermoedelijk te herbevestigen door de bevoegde rechter op basis van de beslissingen van de AV 2010 en de nieuwe wet).

De leden van deze TWEE verenigingen en hun vertegenwoordiger, lopen het risico dat de TWEE vergunningen van rechtswege vervallen op 01.09.2010 en dat de kosten ervan sinds 2006 ten hunne laste worden geplaatst door de bevoegde Rechter, zo zij de volledige tekst van BEIDE vergunningen niet bekend maken aan alle mede-eigenaars.

Vanaf 01.09.2010 kunnen deze TWEE "VME" de adressenlijst van de mede-eigenaars bekomen en de brief, met erin een afschrift van de TWEE vergunningen, met INBEGRIP van het voorgestelde ventilatieplan) overmaken aan alle huidige mede-eigenaars van de enige wettelijke VME (Cfr. het vonnis van 2009, waartegen de advocaten van de syndicus e.a. in beroep zijn gegaan).

Buitengewone Algemene Vergadering over de toepassing van de wet van 2010 binnen onze VME

2010-08-23T15:31:00.001+02:00

Voor de structurele problematiek van de Buitengewone Algemene Vergadering van 2010 wordt verwezen naar de (tijdelijke) permanente pagina "BAV 2010".

Nog negen dagen ... .

Organisatie van een AV vanaf 01.09.2010 (1)

2010-08-22T13:00:00.003+02:00

Alle bepalingen betreffende de organisatie van een Algemene Vergadering (van de mede-eigenaars van de gemene delen van een gedwongen mede-eigendom) zijn te vinden in het artikel 577-6 van het Burgerlijk Wetboek. Hierna de integrale tekst.

Aandacht dient geschonken, in de context van onze VME, aan onder andere de bepalingen in het vet gemarkeerd (en de sleutelwoorden die onderlijnd werden).

Art. 577-6.

§ 1.

Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen.

In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn. Wanneer één van de belanghebbenden en zijn wettelijke of conventionele vertegenwoordiger niet kunnen deelnemen aan de aanwijzing van een lasthebber wijzen de andere belanghebbenden rechtsgeldig een lasthebber aan. Deze laatste wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars. De belanghebbenden delen de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee.

§ 2.

De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen.

Onverminderd het eerste lid, houdt de syndicus een algemene vergadering op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de medeeigenaars.

Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.

§ 3.

De bijeenroeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden voorgelegd. De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de mede-eigenaars, van de raad van mede-eigendom of de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid, ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in het reglement van mede-eigendom bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden.

De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd.

De bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht geldig te zijn.

Behalve in spoedeisende gevallen wordt de bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn heeft voorzien.

§ 4.

Te allen tijde kunnen één of meer mede-eigenaars, dan wel de raad van mede-eigendom zo er een is, de syndicus de punten meedelen waarvan zij willen dat ze op de agenda van een algemene vergadering worden geplaatst. Die punten worden door de syndicus in aanmerking genomen, overeenkomstig artikel 577-8, § 4, 1°, 1-1. Kunnen die punten evenwel niet op de agenda van die vergadering worden geplaatst, rekening houdend met de datum waarop de syndicus het verzoek daartoe heeft ontvangen, dan worden ze op de agenda van de daaropvolgende algemene vergadering geplaatst.

§ 5.

De algemene vergadering wordt door een mede-eigenaar voorgezeten.

De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.

Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de medeeigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.

Indien geen van beide quorums wordt bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van medeeigendom waarvan ze houder zijn.

§ 6.

Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.

§ 7.

Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering.

De volmacht vermeldt de naam van de lasthebber. De volmacht kan algemeen of specifiek zijn en mag slechts gelden voor één algemene vergadering, tenzij gebruik wordt gemaakt van een algemene of specifieke notariële volmacht. Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.

Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden. Een lasthebber mag evenwel meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10 % bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom.

De syndicus kan niet als lasthebber van een mede-eigenaar optreden op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij mede-eigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering.

§ 8.

De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist.

Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de blanco- en de ongeldige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen.

§ 9.

Een lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars of iemand die door haar in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd.

§ 10.

De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden.

Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers.

§ 11.

De leden van de vereniging van mede-eigenaars kunnen, mits eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren, met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De syndicus stelt hiervan notulen op.

§ 12.

De syndicus neemt binnen de dertig dagen na de algemene vergadering de beslissingen bedoeld in de §§ 10 en 11 op in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3, en bezorgt deze binnen diezelfde termijn aan de mede-eigenaars en andere syndici.

Indien de mede-eigenaar de notulen binnen de gestelde termijn niet heeft ontvangen, stelt hij de syndicus schriftelijk hiervan op de hoogte.

Commentaar later.

Garantie via het wettelijk kapitaal van een firma (3)

2010-08-16T07:00:00.033+02:00

Bijna elke commerciële firma dient zijn jaarrekening neer te leggen voor een welbepaalde datum. Deze jaarrekeningen zijn publiek toegankelijk omwille van het algemeen belang van transparantie. Deze toegang is gratis via internet sinds ergens 2005.

Voor een aantal vennootschappen die diensten verlenen aan onze VME was de limietdatum 01.08.2010. Maar hun jaarrekeningen zijn nog steeds niet beschikbaar bij de NBB. Waarom ?

Daar het noodzakelijk is dat de mede-eigenaars kennis hebben van de financiële toestand van deze firma's, omdat zij gedwongen lid zijn van de VME, werden o.a. de meest recente bekend gemaakt via de Yahoo! groep "ACOS Evere", enkel toegankelijk voor de leden van onze VME.

Citaat uit de webpagina "Termijn van goedkeuring en neerlegging" van de Nationale Bank van België:

De jaarrekening moet binnen dertig dagen nadat ze is goedgekeurd door de algemene vergadering en ten laatste zeven maanden na de datum van afsluiting van het boekjaar bij de Balanscentrale worden neergelegd. Een niet-goedgekeurde jaarrekening kan in principe niet worden neergelegd.

Uitzonderingen op de regel van goedkeuring door de algemene vergadering
Vennootschap in vereffening (...)
Buitenlandse onderneming met een bijkantoor in België (...)
Grote openbare instelling (...)
Vennootschap onder firma, Gewone commanditaire vennootschap of Coöperatieve vennootschap met onbeperkte aansprakelijkheid
Geconsolideerde jaarrekening

Bankgarantie en verantwoordelijkheid van de syndicus (2)

2010-08-10T16:00:00.017+02:00

Op 31.10.2008, vlak na de buitengewone AV van 2008, schreef ik al over de bankgarantie.

Nu blijkt dat de wet van 02.06.2010 nog striktere voorwaarden oplegt voor zijn verantwoordelijkheid (financiële, burgerlijke, ...) :

Art. 577-8
§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :
(...)

3° de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren;

4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;

5° het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geplaatst;
(...)
10° een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan die de uitoefening van zijn taak dekt, alsook het bewijs van die verzekering te leveren; in geval van een mandaat om niet, wordt die verzekering aangegaan op kosten van de vereniging van mede-eigenaars;
(...)
15°
de algemene vergadering vooraf om toestemming te verzoeken voor alle overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelden, naaste familieleden, bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn of haar echtgeno(o)t(e) tot in dezelfde graad; hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of in het kapitaal waarvan ze een aandeel bezitten, een onderneming waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarbij zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld; indien de syndicus een rechtspersoon is, mag hij, zonder daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege van een beslissing van de algemene vergadering, geen overeenkomst voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in zijn kapitaal;
(...)
17° de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningenstelsel. Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde boekhouding voeren die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 577-11, § 5, tweede en derde lid, van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars;

18° de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen.

§ 5. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.

§ 6. De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden.

§ 7. Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere medeëigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen. De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen.

Onze AV van 1983 heeft indertijd enorm belang gehecht aan de garantie voor het geld op onze bankrekeningen.

De huidige syndicus werd toen voor de eerste maal aangesteld als onze syndicus.

Benieuwd of de huidige syndicus zal kunnen aantonen na 01.09.2010 dat hij voldoet aan de wettelijke voorwaarden.

Nuttige informatie voor een actieve mede-eigenaar ….

2010-07-26T23:00:00.271+02:00

Enkele tips voor vakantielectuur …

Bijgewerkt tot 29.07.2010 22:00.

6MINUTES.BE

Helft gasinstallaties nog niet gekeurd dinsdag 13 juli 2010 - (v.a.)
Energiebesparende investeringen: overdraagbaarheid maandag 12 juli 2010 - (pv)
Het is niet wat mensen zeggen, het is wat ze doen donderdag 8 juli 2010 - (Relatief)
Nieuwe wet mede-eigendom: wat met verplichte website? maandag 5 juli 2010 - (pv)
Meer dan een lampje indraaien maandag 5 juli 2010 - (v.a.)
Herken de slechte ceo voor het te laat is maandag 5 juli 2010 - (hm)
Kiezen of delen: daar gaat het imago weer! maandag 28 juni 2010 - (v.a.)
Checken en dubbel checken graag dinsdag 22 juni 2010 - (lw)
De cowboys moeten eruit donderdag 17 juni 2010 - (v.a.)
Nieuwe wet op de mede-eigendom: vergelijking beschikbaar maandag 7 juni 2010 - (pv)
De “eed voor managers” maakt weer opgang vrijdag 4 juni 2010 - (hm)
Citaat:
Enkele fragmenten:
- Ik beloof dat ik mijn persoonlijke belangen niet zal laten voorgaan op die van mijn bedrijf of van de samenleving
- Ik zal de prestaties en de risico’s van mijn onderneming eerlijk rapporteren
Energiebesparende uitgaven: stand van zaken 2010 dinsdag 25 mei 2010 - (pv)
Nieuwe wet op mede-eigendom nog gestemd maandag 10 mei 2010 - (pv)
18% van Belgen heeft nog nooit computer gebruikt woensdag 24 februari 2010 - (tl)

HET LAATSTE NIEUWS

Acht personen bevangen door rook bij appartementsbrand in Evere
(05/07/10 10u57)
Brand Evere brak uit in kamer slachtoffertje (16/09/09 13u36)
Lees ook:
Kind omgekomen bij brand in appartementsgebouw Evere (15/09/09 21u40)

DE STANDAARD

Liever een compromis dan dwangsommen (29.07.2010)
Citaat:
Toch valt dit compromis uit Dour te verkiezen boven de dwangsommen van Nieuwpoort en Wingene.
'Losgeslagen moraal' bij Stedenbouw West-Vlaanderen (28.07.2010)
Honderd mensen geëvacueerd na brand Evere (06.07.2010)
Meer corruptie- en voorkennisdossiers bij federale politie (03.07.2010)
Prijsafspraken voor badkamers (03.07.2010)
De charme van de ontbering (03.07.2010) (origineel: The Guardian)
Onderzoek naar huisnummers na klacht van ombudsvrouw (02.07.2010)
Verzekeringsfraude kost gezinnen 150 euro per jaar (19.06.2010)
We voelen ons bedrogen door de bouwpromotor (19.06.2010)
'Weg ligt open naar consumentvriendelijke regering' (07.06.2010)
Hoe efficiënt communiceren op kantoor? (01.06.2010)
Verkiezingen op 13 juni (06.05.2010)
Citaat:
Daarnaast keurde de Kamer ook nogmaals het wetsontwerp goed dat een sociaal strafwetboek invoert. Het strafwetboek bundelt alle inbreuken op de sociale wetgeving. De Senaat paste de wettekst nog aan en daarom diende de Kamer definitief de knoop door te hakken.

Hetzelfde gebeurde met het wetsontwerp dat de werking van de mede-eigendom - voor mensen die in een appartementsgebouw wonen - transparanter en moderner moet maken.
Kind komt om bij brand in Evere Evere (Oud-Strijderslaan) (15.09.2009)
Oorlog tussen eigenaars en beheerder Gents woonblok (04.06.2009)
Flatgebouw een week onbewoonbaar (25.04.2009)
Citaat:
Alle bewoners zijn onthutst over de snelheid en de hevigheid waarmee deze brand zich verspreidde binnen het flatgebouw. 'We zaten echt als ratten in de val', klinkt het uit tal van monden. In de drie trappenhallen was er zo goed als geen doorkomen aan.

'Dit was duidelijk een dramatische samenloop van omstandigheden', zegt brandweerkapitein Bruno Van den Broeck. 'Het gebouw werkt met een centrale inkom, waardoor de drie hallen en ook de drie liftkokers met elkaar in verbinding staan. De deur van het brandende appartement bleef open. Het tochteffect binnen het gebouw was, mede door de windrichting en enkele open deuren, immens en zeer verraderlijk.'
SP.A wil misbruik syndicus tegengaan (30.01.2009)
Citaat:
Steeds meer mensen wonen in een appartement. Volgens Van Nieuwkerke gaat het al om zowat een derde van de Belgische bevolking. Dat brengt met zich mee dat mede-eigendom aan belang wint.

De bestaande wetgeving schiet echter te kort en wanpraktijken komen vaak voor, zegt de senator. Dat komt door de gebrekkige omlijning van het beroep van syndicus en het niet-naleven van de plichtenleer.
Lift gijzelt bewoners Breughelpark (17.01.2009)
HUISDOKTER. Wat is een blokpolis? (11.02.2006)
(legt de methode VOOR de wet van 1994 uit)
Onderzoek naar smeergeld verontrust vastgoedsector (14.07.2004)
Citaat:
Het parket van Brugge en de Centrale Dienst voor de Bestrijding van Corruptie van de federale politie voeren onderzoek naar een systeem van illegale commissielonen in de wereld van de syndici van flatgebouwen.

Wet van 02.06.2010

2010-07-01T09:00:00.011+02:00

Bijgewerkt tot 25.07.2010. De tekst in vet is van toepassing vanaf 01.09.2010; de onderlijnde tekst is van toepassing tot 31.08.2010; zie ook art. 19 van de wet van 02.06.2010.
Bron: Belgisch Staatsblad van 28.07.2010 (uitgave 2) (blz. 39717 tot 39726)

2 JUNI 2010. — Wet tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken (1)

ALBERT II, Koning der Belgen,
Aan allen die nu zijn en hierna wezen zullen, Onze Groet.
De Kamers hebben aangenomen en Wij bekrachtigen hetgeen volgt :

Artikel 1.

Deze wet regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 78 van de Grondwet.

Art. 2.

In artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, worden de volgende wijzigingen aangebracht :
1° in de Franse tekst van de eerste zin van het eerste lid worden de woorden « la propriété est répartie » vervangen door de woorden « le droit de propriété est réparti »;
2° het artikel wordt aangevuld met een lid, luidende :
« De basisakte kan, ingeval de hoofdvereniging bestaat uit twintig kavels of meer, voorzien in de vorming van deelverenigingen per gebouw bij een groep van gebouwen of, ingeval in een gebouw een fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, per onderdeel van het gebouw. Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren.
De artikelen 577-3 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen. »

Art. 3.

In artikel 577-4 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, worden de volgende wijzigingen aangebracht :

A)

paragraaf 1, tweede lid, wordt vervangen door twee leden, luidende :
« De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar.
Dit verslag wordt opgenomen in de basisakte. »;

B)

in § 1, derde lid, wordt de bepaling onder 2° vervangen door wat volgt :
« 2° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten; »;

C)

in § 1, derde lid, wordt de bepaling onder 4° vervangen als volgt :
« 4° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen; »;

D)

paragraaf 1, derde lid, wordt aangevuld met een 5°, luidende :
« 5° de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt.»;

E)

het artikel wordt aangevuld met een § 4, luidende :
« § 4. Ieder beding van de statuten dat de rechtsmacht om geschillen die in verband met de toepassing van deze afdeling zouden rijzen aan één of meer arbiters opdraagt, wordt voor niet geschreven gehouden. »

Art. 4.

In artikel 577-5 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, wordt § 1 aangevuld met een lid, luidende :
« Alle documenten uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars vermelden het ondernemingsnummer van die vereniging. »

Art. 5.

Het opschrift van boek II, titel II, hoofdstuk III, afdeling II, onderafdeling III, van hetzelfde Wetboek, die de artikelen 577-6 tot 577-8/2 bevat, wordt vervangen door wat volgt :
« Onderafdeling III.
Organen van de vereniging van mede-eigenaars. »

Art. 6.

Artikel 577-6 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, wordt vervangen door wat volgt :
« Art. 577-6. § 1. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen.
In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn. Wanneer één van de belanghebbenden en zijn wettelijke of conventionele vertegenwoordiger niet kunnen deelnemen aan de aanwijzing van een lasthebber wijzen de andere belanghebbenden rechtsgeldig een lasthebber aan. Deze laatste wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars.
De belanghebbenden delen de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee.
§ 2. De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen.
Onverminderd het eerste lid, houdt de syndicus een algemene vergadering op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars.
Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.
§ 3. De bijeenroeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden voorgelegd.
De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de mede-eigenaars, van de raad van mede-eigendom of de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid, ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in het reglement van mede-eigendom bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden.
De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd.
De bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen.
De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht geldig te zijn.
Behalve in spoedeisende gevallen wordt de bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn heeft voorzien.
§ 4. Te allen tijde kunnen één of meer mede-eigenaars, dan wel de raad van mede-eigendom zo er een is, de syndicus de punten meedelen waarvan zij willen dat ze op de agenda van een algemene vergadering worden geplaatst. Die punten worden door de syndicus in aanmerking genomen, overeenkomstig artikel 577-8, § 4, 1°, 1-1. Kunnen die punten evenwel niet op de agenda van die vergadering worden geplaatst, rekening houdend met de datum waarop de syndicus het verzoek daartoe heeft ontvangen, dan worden ze op de agenda van de daaropvolgende algemene vergadering geplaatst.
§ 5. De algemene vergadering wordt door een mede-eigenaar voorgezeten.
De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.
Indien geen van beide quorums wordt bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van medeeigendom waarvan ze houder zijn.
§ 6. Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.
§ 7. Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering.
De volmacht vermeldt de naam van de lasthebber.
De volmacht kan algemeen of specifiek zijn en mag slechts gelden voor één algemene vergadering, tenzij gebruik wordt gemaakt van een algemene of specifieke notariële volmacht.
Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.
Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden. Een lasthebber mag evenwel meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10 % bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom.
De syndicus kan niet als lasthebber van een mede-eigenaar optreden op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij mede-eigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering.
§ 8. De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist.
Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de blanco- en de ongeldige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen.
§ 9. Een lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars of iemand die door haar in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd.
§ 10. De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden.
Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers.
§ 11. De leden van de vereniging van mede-eigenaars kunnen, mits eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren, met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De syndicus stelt hiervan notulen op.
§ 12. De syndicus neemt binnen de dertig dagen na de algemene vergadering de beslissingen bedoeld in de §§ 10 en 11 op in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3, en bezorgt deze binnen diezelfde termijn aan de mede-eigenaars en andere syndici.
Indien de mede-eigenaar de notulen binnen de gestelde termijn niet heeft ontvangen, stelt hij de syndicus schriftelijk hiervan op de hoogte.

Art. 7.

In artikel 577-7 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, worden de volgende wijzigingen aangebracht :

A)

in het eerste lid van § 1 worden de woorden « Behoudens strengere bepalingen in het reglement van mede-eigendom, beslist de algemene vergadering : » vervangen door de woorden « De algemene vergadering beslist : »;

B)

paragraaf 1, 1°, c), wordt vervangen door wat volgt :
« c) in elke mede-eigendom omvattende minder dan twintig kavels, met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen, over de oprichting en de samenstelling van een raad van mede-eigendom, die enkel kan bestaan uit mede-eigenaars, en die tot taak heeft erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2.
Daartoe kan de raad van mede-eigendom, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom.
Behoudens de bij wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden kan de raad van mede-eigendom elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar.
De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak. »;

C)

paragraaf 1, 1°, wordt aangevuld met een letter d), luidende :
« d) over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, behalve voor de in artikel 577-8, § 4, 4°, bedoelde daden; »;

D)

paragraaf 1, 1°, wordt aangevuld met een letter e), luidende :
« e) mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars.
Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars. »;

E)

paragraaf 1, 2°, wordt aangevuld met de letters f) en g), luidende :
« f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid;
g) onverminderd artikel 577-3, vierde lid, over de oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen kunnen voorbereiden met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen. Deze voorstellen van beslissing dienen te worden bekrachtigd op de eerstvolgende algemene vergadering. »;

F)

paragraaf 3 wordt aangevuld met twee leden, luidende :
«Wanneer echter werken of daden van verwerving of beschikking door de algemene vergadering beslist worden bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, ingeval deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist.
Wanneer tot oprichting van deelverenigingen beslist wordt bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de aandelen van de mede-eigendom die ingevolge deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist. »

Art. 8.

In artikel 577-8 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en gewijzigd bij de wet van 14 december 2005, worden de volgende wijzigingen aangebracht :

A)

in § 1 worden de volgende wijzigingen aangebracht :
1° het eerste lid wordt aangevuld met de woorden « of van iedere belanghebbende derde »;
2° tussen het eerste en het tweede lid wordt een lid ingevoegd, luidende :
« De bepalingen met betrekking tot de band tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars worden opgenomen in een schriftelijke overeenkomst. »;

B)

in § 1, wordt het derde lid vervangen als volgt :
« Het mandaat van de syndicus mag niet langer zijn dan drie jaar, maar kan worden hernieuwd door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering. Het feit dat het mandaat van de syndicus niet wordt vernieuwd, geeft op zich geen aanleiding tot een vergoeding. »;

C)

paragraaf 2 wordt vervangen door wat volgt :
« § 2. Een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of benoeming van de syndicus wordt binnen acht dagen te rekenen van de datum waarop zijn opdracht een aanvang neemt, op onveranderlijke wijze en zodanig dat het op ieder tijdstip zichtbaar is, aangeplakt aan de ingang van het gebouw waar de zetel van de vereniging van mede-eigenaars gevestigd is.
Behalve de datum van de aanstelling of de benoeming, bevat het uittreksel de naam, de voornamen, het beroep en de woonplaats van de syndicus, of indien het gaat om een vennootschap, haar rechtsvorm, haar naam, haar maatschappelijke zetel, alsmede haar ondernemingsnummer indien de onderneming ingeschreven is bij de Kruispuntbank van Ondernemingen. Het uittreksel moet worden aangevuld met alle andere aanwijzingen die het iedere belanghebbende mogelijk maken onverwijld met de syndicus in contact te treden, met name de plaats waar het reglement van orde en het register met de beslissingen van de algemene vergadering kunnen worden geraadpleegd.
De aanplakking van het uittreksel moet geschieden door toedoen van de syndicus. »;

D)

er wordt een § 2/1 ingevoegd, luidende :
« § 2/1. De Koning bepaalt de procedure voor de inschrijving van de syndicus in de Kruispuntbank van Ondernemingen. »;

E)

paragraaf 4, 1°, wordt opgeheven;

F)

paragraaf 4, 2°, wordt opgeheven;

G)

paragraaf 4, 3°, wordt vervangen door wat volgt :
« 3° de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren; »;

H)

paragraaf 4, 5°, wordt vervangen door wat volgt :
« 5° het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geplaatst; »;

I)

in § 4, 7°, worden de volgende wijzigingen aangebracht :
1°) de woorden « artikel 577-11, § 1 », worden vervangen door de woorden « artikel 577-11, § 2 »;
2°) het woord « vijftien » wordt vervangen door het woord « dertig »;

J)

paragraaf 4, 8°, wordt aangevuld met de volgende zin :
« De mededeling wordt aangeplakt op een goed zichtbare plaats in de gemeenschappelijke delen van het gebouw. »;

K)

paragraaf 4, 9°, wordt vervangen door wat volgt :
« 9° indien zijn mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen, binnen een termijn van dertig dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering te overhandigen, met inbegrip van de boekhouding en de activa die hij beheerde, van elk schadegeval, van een historiek van de rekening waarop de schadegevallen zijn vereffend, alsmede van de stukken die de bestemming bewijzen welke werd gegeven aan elke som die niet op de financiële rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is; »;

L)

paragraaf 4 wordt aangevuld met de punten 10° tot 18°, luidende :
« 10° een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan die de uitoefening van zijn taak dekt, alsook het bewijs van die verzekering te leveren; in geval van een mandaat om niet, wordt die verzekering aangegaan op kosten van de vereniging van mede-eigenaars;
11° het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement van medeeigendom, of door de algemene vergadering, en, met name, via een internetsite;
12° desgevallend, het postinterventie-dossier te bewaren op de wijze die door de Koning is vastgesteld;
13° ten behoeve van de in artikel 577-7, § 1, 1°, d), bedoelde mededinging meerdere kostenramingen over te leggen, op grond van een vooraf opgemaakt bestek;
14° aan de gewone algemene vergadering een evaluatierapport voor te leggen in verband met de overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen;
15° de algemene vergadering vooraf om toestemming te verzoeken voor alle overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelden, naaste familieleden, bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn of haar echtgeno(o)t(e) tot in dezelfde graad; hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of in het kapitaal waarvan ze een aandeel bezitten, een onderneming waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarbij zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld; indien de syndicus een rechtspersoon is, mag hij, zonder daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege van een beslissing van de algemene vergadering, geen overeenkomst voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in zijn kapitaal;
16° de lijst en de persoonsgegevens bij te werken van wie gerechtigd is deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering, en de mede-eigenaars op hun eerste verzoek en de notaris indien hij de syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de overschrijving van akten die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, de naam, het adres, de gedeelten en de referenties van de kavels van de andere mede-eigenaars te bezorgen;
17° de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningenstelsel. Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde boekhouding voeren die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 577-11, § 5, tweede en derde lid, van de schuldvorderingen en de schulden van de medeeigenaars;
18° de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen »

Art. 9.

In hetzelfde Wetboek wordt een artikel 577-8/1 ingevoegd, luidende :
« Art. 577-8/1. In elk gebouw of groep van gebouwen omvattende ten minste twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van mede-eigendom opgericht. Deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2.
Daartoe kan hij, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom. Hij kan, elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist, behoudens de bij de wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak. »

Art. 10.

In hetzelfde Wetboek wordt een artikel 577-8/2 ingevoegd, luidende :
« Art. 577-8/2. De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar is, wiens verplichtingen en bevoegdheden bij het reglement van mede-eigendom worden bepaald. »

Art. 11.

In artikel 577-9 van hetzelfdeWetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, worden de volgende wijzigingen aangebracht :

1°

in § 1 worden, tussen het eerste en het tweede lid, twee leden ingevoegd, luidende :
« Niettegenstaande artikel 577-5, § 3, heeft de vereniging van mede-eigenaars het recht om, al dan niet samen met een of meer mede-eigenaars, op te treden ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen, of met betrekking tot het beheer ervan. Zij wordt geacht de hoedanigheid en het vereiste belang te hebben om deze rechten te verdedigen.
De syndicus is gemachtigd iedere vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen in te stellen, op voorwaarde dat die zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering.
De syndicus stelt de individuele mede-eigenaars en de anderen die het recht hebben om deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering onverwijld in kennis van rechtsvorderingen die door of tegen de vereniging van mede-eigenaars worden ingesteld. »;

2°

paragraaf 2, tweede lid, wordt vervangen door wat volgt :
« Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.»;

3°

het artikel wordt aangevuld met een § 8, luidende :
« § 8. In afwijking van artikel 577-2, § 7, wordt de mede-eigenaar van wie de vordering, na een gerechtelijke procedure tegen de vereniging van mede-eigenaars, door de rechter gegrond wordt verklaard, vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars.
Als de vordering gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, wordt de mede-eigenaar vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten die met toepassing van artikel 1017, vierde lid, van het Gerechtelijk Wetboek ten laste van de vereniging van mede-eigenaars zijn gelegd. »;

4°

het artikel wordt aangevuld met een § 9, luidende :
« § 9. In afwijking van artikel 577-2, § 7, wordt de mede-eigenaar, die verweerder is, in een gerechtelijke procedure ingesteld door de vereniging van mede-eigenaars, waarvan de vordering door de rechter volledig ongegrond werd verklaard, vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere medeeigenaars.
Als de vordering gedeeltelijk of volledig gegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar, die verweerder is, bij in de erelonen en kosten ten laste van de vereniging van mede-eigenaars. »

Art. 12.

In artikel 577-10 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, worden de volgende wijzigingen aangebracht :

1°

een § 1/1 wordt ingevoegd, luidende :
« § 1/1. Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars brengt zijn adresveranderingen of de wijzigingen in het zakelijk statuut van het privatief deel onverwijld ter kennis van de syndicus. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht regelmatig te zijn. »;

2°

paragraaf 4, tweede lid, wordt vervangen door wat volgt :
« Zij kunnen worden tegengeworpen aan eenieder die houder is van een zakelijk of persoonlijk recht op het onroerend goed in medeeigendom, en wel onder de volgende voorwaarden : »;

3°

paragraaf 4 wordt aangevuld met een lid, luidende :
« Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars is verplicht persoonlijke rechten die hij aan derden op zijn privatieve kavel zou hebben toegestaan, onverwijld ter kennis te brengen van de syndicus. »

Art. 13.

Artikel 577-11 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, wordt vervangen door wat volgt :
« Art. 577-11. § 1. In het vooruitzicht van de overdracht van het eigendomsrecht van een kavel deelt de optredende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager aan de verkrijger, vóór de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte, de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig verzoek bezorgt binnen een termijn van vijftien dagen :
1° het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, zoals bepaald in § 5, tweede en derde lid;
2° het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen;
3° de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;
4° in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom;
5° de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar;
6° een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt naargelang het geval de notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager, de partijen in kennis van diens verzuim.
§ 2. In geval van overdracht of van aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel onder de levenden of wegens overlijden verzoekt de optredende notaris, bij een ter post aangetekende brief, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen :
1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
2° een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
3° een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
4° een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.
De documenten vermeld in § 1 worden door de notaris op dezelfde wijze aan de syndicus gevraagd als de nieuwe mede-eigenaar ze nog niet in zijn bezit heeft.
De notaris deelt vervolgens deze documenten mee aan de verkrijger.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in kennis van diens verzuim.
Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4°, vermelde schulden. De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen.
Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen.
§ 3. In geval van overdracht, aanwijzing of splitsing van het eigendomsrecht op een privatieve kavel, deelt de optredende notaris aan de syndicus mee op welke dag de akte wordt verleden, alsook de identificatie van de betrokken privatieve kavel en de identiteit en het huidige en in voorkomend geval ook het nieuwe adres van de betrokken personen.
§ 4. De kosten voor de mededeling van de krachtens §§ 1 en 2 te verstrekken informatie worden gedragen door de overdragende medeeigenaar.
§ 5. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel :
1° is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld;
2° blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging.
Onder « werkkapitaal » wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.
Onder « reservekapitaal » wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van nietperiodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking. »

Art. 14.

In hetzelfde Wetboek wordt een artikel 577-11/1 ingevoegd, luidende :
« Art. 577-11/1. Bij de ondertekening van de authentieke akte moet de optredende notaris de door de overdrager verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten van de prijs van de overdracht afhouden. De optredende notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of de hypothecaire schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering.
Indien de overdrager deze achterstallen betwist, brengt de optredende notaris binnen drie werkdagen na ontvangst van de authentieke akte ter vaststelling van de overdracht de syndicus daarvan bij een ter post aangetekende brief op de hoogte.
Bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend beslag of van een uitvoerend beslag binnen twaalf werkdagen na ontvangst van voormelde akte, kan de notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de overdrager betalen. »

Art. 15.

In hetzelfde Wetboek wordt een artikel 577-11/2 ingevoegd, luidende :
« Art. 577-11/2. Een mede-eigenaar kan, op zijn verzoek, een vertaling verkrijgen van elk document met betrekking tot de medeeigendom uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars, indien de bedoelde vertaling dient te gebeuren naar de taal of een van de talen van het taalgebied waarin het gebouw of de groep van gebouwen gelegen zijn.
De syndicus draagt er zorg voor dat deze vertaling binnen een redelijke termijn ter beschikking wordt gesteld.
De kosten van de vertaling zijn ten laste van de vereniging van mede-eigenaars. »

Art. 16.

In artikel 577-13 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, wordt § 3 vervangen door wat volgt :
« § 3. De artikelen 186 tot 188, 190 tot 195, § 1, en 57 van het Wetboek van vennootschappen zijn van toepassing op de vereffening van de vereniging van mede-eigenaars. »

Art. 17.

In hetzelfde Wetboek wordt een artikel 577-13/1 ingevoegd, luidende :
« Art. 577-13/1. De akten in verband met de gemeenschappelijke delen die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, worden uitsluitend overgeschreven op naam van de vereniging van mede-eigenaars. »

Art. 18.

Artikel 577-14 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, wordt aangevuld met een lid, luidende :
« De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen. »

Art. 19.

§ 1.

Deze wet is vanaf de eerste dag van de derde maand volgend op de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad van toepassing op elk gebouw of groep van gebouwen die beantwoorden aan de in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde voorwaarden. In afwijking van het eerste lid, is artikel 3, letters A) en B), slechts van toepassing op de gebouwen of groepen van gebouwen waarvan de verdeling van het eigendomsrecht op de privatieve kavels, zoals bedoeld in artikel 577-3, eerste lid, van hetzelfde Wetboek, gebeurt na de inwerkingtreding van deze wet.

§ 2.

De syndicus bedoeld in artikel 577-4, § 1, derde lid, 4° van hetzelfde Wetboek legt binnen het jaar na de inwerkingtreding van deze wet een aan de artikelen 577-3 tot 577-14 van hetzelfde Wetboek aangepaste versie van de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement ter goedkeuring voor aan de algemene vergadering. Voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, is voor de aangepaste tekst van het reglement van medeeigendom geen authentieke akte vereist.

§ 3.

Behoudens wat de statuten betreft, is het recht van de mede-eigenaar om een vertaling te krijgen van de documenten van de vereniging van mede-eigenaars overeenkomstig artikel 577-11/2 van hetzelfde Wetboek slechts van toepassing op de documenten die worden opgesteld na de inwerkingtreding van deze wet.

Kondigen deze wet af, bevelen dat zij met 's Lands zegel zal worden bekleed en door het Belgisch Staatsblad zal worden bekendgemaakt.
Gegeven te Nice, 2 juni 2010.
ALBERT
Van Koningswege :
De Minister van Justitie,
S. DE CLERCK
Met 's Lands zegel gezegeld :
De Minister van Justitie,
S. DE CLERCK

Nota (1)

Zitting 2007-2008.

Kamer van volksvertegenwoordigers.

Stukken.

Wetsvoorstel van Mevr. Nyssens c.s., 52-1334/001. — Erratum, 52-1334/002.—Addendum, 52-1334/003.—Amendementen, 52-1334/004.—Erratum, 52-1334/005.—Amendementen, 52-1334/006 tot 010. — Verslag, 52-1334/011. — Tekst aangenomen door de commissie, 52-1334/012. — Tekst aangenomen in plenaire vergadering en overgezonden aan de Senaat, 52-1334/013.

Integraal verslag.

15 en 16 juli 2009.

Zitting 2008-2009.

Senaat.

Stukken.

Ontwerp geëvoceerd door de Senaat, 4-1409 - Nr. 1. — Amendementen, 4-1409 - Nr. 2.—Advies van de Raad van State, 4-1409 - Nr. 3. — Amendementen, 4-1409 - Nrs. 4 tot 9. — Verslag, 4-1409 - Nr. 10. — Tekst aangenomen door de commissie, 4-1409 - Nr. 11. — Amendementen, 4-1409 - Nr. 12. — Tekst geamendeerd door de Senaat en teruggezonden aan de Kamer van volksvertegenwoordigers, 4-1409 - Nr. 13.

Handelingen

6 mei 2010.

Zitting 2007-2008.

Kamer van volksvertegenwoordigers.

Stukken.

Ontwerp geamendeerd door de Senaat, 52-1334/014. — Tekst aangenomen in plenaire vergadering en aan de Koning ter bekrachtiging voorgelegd, 52-1334/015.

Integraal verslag.

6 mei 2010.

De gedwongen mede-eigendom (01.09.2010)

2010-07-01T08:01:00.001+02:00

(Bijgewerkt tot 25.07.2010 – wet van 02.06.2010 inbegrepen)
Uittreksel van het Burgerlijk Wetboek van 1804 (JUSTEL).
De teksten in het vet zijn van toepassing vanaf 01.09.2010; zie ook Art. 19 van wet van 02.06.2010.

AFDELING II. - GEDWONGEN MEDEEIGENDOM VAN GEBOUWEN OF GROEPEN VAN GEBOUWEN.

Onderafdeling I. - Algemene bepalingen.

Art. 577-3.

De beginselen met betrekking tot de gedwongen medeëigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle medeëigenaars instemmen met die afwijking.

Ieder gebouw of groep van gebouwen waarop die beginselen van toepassing zijn, moet worden beheerst door een basisakte en een reglement van medeëigendom.

Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle medeëigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.

De basisakte kan, ingeval de hoofdvereniging bestaat uit twintig kavels of meer, voorzien in de vorming van deelverenigingen per gebouw bij een groep van gebouwen of, ingeval in een gebouw een fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, per onderdeel van het gebouw. Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De artikelen 577-3 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen.

Art. 577-4.

§ 1.

De basisakte en het reglement van medeëigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.

De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar.

Dit verslag wordt opgenomen in de basisakte.

Het reglement van medeëigendom moet bevatten :

1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere medeëigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten;

2° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten;

3° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering;

4° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen;

5° de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt.

§ 2.

Indien beslist werd een reglement van orde op te stellen, dan kan dat reglement bij onderhandse akte worden opgemaakt.

§ 3.

Ieder beding van de statuten dat het recht beperkt van de medeëigenaar om het beheer van zijn kavel toe te vertrouwen aan een persoon van zijn keuze, wordt voor niet geschreven gehouden.

§ 4.

Ieder beding van de statuten dat de rechtsmacht om geschillen die in verband met de toepassing van deze afdeling zouden rijzen aan één of meer arbiters opdraagt, wordt voor niet geschreven gehouden.

Onderafdeling II. - Rechtspersoonlijkheid van de vereniging van medeëigenaars.

Art. 577-5.

§ 1.

De vereniging van medeëigenaars verkrijgt rechtspersoonlijkheid wanneer de volgende twee voorwaarden vervuld zijn :

1° het ontstaan van de onverdeeldheid door de overdracht of de toekenning van ten minste een kavel;

2° de overschrijving van de basisakte en van het reglement van medeëigendom op het hypotheekkantoor. De plannen van het gebouw kunnen daarbij in de vorm van een door de notaris voor eensluidend verklaard afschrift als bijlage worden gevoegd.

Zij draagt de benaming : " vereniging van medeëigenaars ", gevolgd door de vermeldingen betreffende de ligging van het gebouw of de groep van gebouwen.

Zij heeft haar zetel in het gebouw. Indien het over een groep van gebouwen gaat, moet de basisakte bepalen in welk gebouw de zetel van de vereniging gevestigd is.

Alle documenten uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars vermelden het ondernemingsnummer van die vereniging.

§ 2.

Indien de statuten niet of niet tijdig werden overgeschreven, kan de vereniging van medeëigenaars zich ten aanzien van derden niet op haar rechtspersoonlijkheid beroepen; deze zijn echter wel gerechtigd ze in te roepen tegen de vereniging.

§ 3.

De vereniging van medeëigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen.

§ 4.

Onverminderd artikel 577-9, § 5, kan de tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de vereniging van medeëigenaars wordt veroordeeld, worden gedaan op het vermogen van iedere medeëigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten.

Onderafdeling III. - Organen van de vereniging van mede-eigenaars.

Art. 577-6.

§ 1.

Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen.

§ 2.

De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen.

Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.

§ 3.

De bijeenroeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden voorgelegd. De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de mede-eigenaars, van de raad van mede-eigendom of de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid, ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in het reglement van mede-eigendom bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden.

De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd.

De bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht geldig te zijn.

§ 4.

Te allen tijde kunnen één of meer mede-eigenaars, dan wel de raad van mede-eigendom zo er een is, de syndicus de punten meedelen waarvan zij willen dat ze op de agenda van een algemene vergadering worden geplaatst. Die punten worden door de syndicus in aanmerking genomen, overeenkomstig artikel 577-8, § 4, 1°, 1-1. Kunnen die punten evenwel niet op de agenda van die vergadering worden geplaatst, rekening houdend met de datum waarop de syndicus het verzoek daartoe heeft ontvangen, dan worden ze op de agenda van de daaropvolgende algemene vergadering geplaatst.

§ 5.

De algemene vergadering wordt door een mede-eigenaar voorgezeten.

Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.

§ 6.

Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.

§ 7.

Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering.

De volmacht vermeldt de naam van de lasthebber.

De volmacht kan algemeen of specifiek zijn en mag slechts gelden voor één algemene vergadering, tenzij gebruik wordt gemaakt van een algemene of specifieke notariële volmacht.

Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.

§ 8.

Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de blanco- en de ongeldige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen.

§ 9.

§ 10.

De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden.

§ 11.

§ 12.

Indien de mede-eigenaar de notulen binnen de gestelde termijn niet heeft ontvangen, stelt hij de syndicus schriftelijk hiervan op de hoogte.]1

Art. 577-7.

§ 1.

De algemene vergadering beslist :

1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :

a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;

b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;

c) in elke mede-eigendom omvattende minder dan twintig kavels, met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen, over de oprichting en de samenstelling van een raad van mede-eigendom, die enkel kan bestaan uit mede-eigenaars, en die tot taak heeft erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2.

Daartoe kan de raad van mede-eigendom, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom.

Behoudens de bij wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden kan de raad van mede-eigendom elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar.

De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak.

d) over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, behalve voor de in artikel 577-8, § 4, 4°, bedoelde daden;

e) mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars.

Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars.

2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :

a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom;

b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;

c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;

d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;

e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.

f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid;

g) onverminderd artikel 577-3, vierde lid, over de oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen kunnen voorbereiden met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen. Deze voorstellen van beslissing dienen te worden bekrachtigd op de eerstvolgende algemene vergadering.

§ 2.

In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist wordt.

Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de medeëigenaar, de bewoner of de derde, die aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de medeëigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de medeëigendom.

§ 3.

Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de medeëigendom, alsmede over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.

Wanneer echter werken of daden van verwerving of beschikking door de algemene vergadering beslist worden bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, ingeval deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist.

Wanneer tot oprichting van deelverenigingen beslist wordt bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de aandelen van de mede-eigendom die ingevolge deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist.

Art. 577-8.

§ 1.

Wanneer de syndicus niet in het reglement van medeëigendom aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere medeëigenaar of van iedere belanghebbende derde.

De bepalingen met betrekking tot de band tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars worden opgenomen in een schriftelijke overeenkomst.

Indien hij is aangesteld in het reglement van medeëigendom, neemt zijn mandaat van rechtswege een einde bij de eerste algemene vergadering.

Het mandaat van de syndicus mag niet langer zijn dan drie jaar, maar kan worden hernieuwd door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering. Het feit dat het mandaat van de syndicus niet wordt vernieuwd, geeft op zich geen aanleiding tot een vergoeding.

Onder voorbehoud van een uitrdukkelijke beslissing van de algemene vergadering, kan hij geen verbintenissen aangaanvoor een termijn die de duur van zijn mandaat te boven gaat.

§ 2.

Een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of benoeming van de syndicus wordt binnen acht dagen te rekenen van de datum waarop zijn opdracht een aanvang neemt, op onveranderlijke wijze en zodanig dat het op ieder tijdstip zichtbaar is, aangeplakt aan de ingang van het gebouw waar de zetel van de vereniging van mede-eigenaars gevestigd is.

Behalve de datum van de aanstelling of de benoeming, bevat het uittreksel de naam, de voornamen, het beroep en de woonplaats van de syndicus, of indien het gaat om een vennootschap, haar rechtsvorm, haar naam, haar maatschappelijke zetel, alsmede haar ondernemingsnummer indien de onderneming ingeschreven is bij de Kruispuntbank van Ondernemingen. Het uittreksel moet worden aangevuld met alle andere aanwijzingen die het iedere belanghebbende mogelijk maken onverwijld met de syndicus in contact te treden, met name de plaats waar het reglement van orde en het register met de beslissingen van de algemene vergadering kunnen worden geraadpleegd.

De aanplakking van het uittreksel moet geschieden door toedoen van de syndicus.

§ 2/1.

De Koning bepaalt de procedure voor de inschrijving van de syndicus in de Kruispuntbank van Ondernemingen.

§ 3.

Indien de betekening niet kan worden gedaan overeenkomstig artikel 35 van het Gerechtelijk Wetboek, geschiedt zij overeenkomstig artikel 38 van dit Wetboek.

De aangetekende brief bedoeld in artikel 38, § 1, derde lid, moet dan aan de woonplaats van de syndicus worden gericht.

§ 4.

Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :

1° ...

2° ...

3°

de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren;

4°

alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;

5°

het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geplaatst;

6°

de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen;

7°

de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11, § 2, over te leggen binnen dertig dagen te rekenen van het verzoek van de notaris;

8°

aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld. De mededeling wordt aangeplakt op een goed zichtbare plaats in de gemeenschappelijke delen van het gebouw.

9°

indien zijn mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen, binnen een termijn van dertig dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering te overhandigen, met inbegrip van de boekhouding en de activa die hij beheerde, van elk schadegeval, van een historiek van de rekening waarop de schadegevallen zijn vereffend, alsmede van de stukken die de bestemming bewijzen welke werd gegeven aan elke som die niet op de financiële rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is;

10°

een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan die de uitoefening van zijn taak dekt, alsook het bewijs van die verzekering te leveren; in geval van een mandaat om niet, wordt die verzekering aangegaan op kosten van de vereniging van mede-eigenaars;

11°

het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement van mede-eigendom, of door de algemene vergadering, en, met name, via een internetsite;

12°

desgevallend, het postinterventie-dossier te bewaren op de wijze die door de Koning is vastgesteld;

13°

ten behoeve van de in artikel 577-7, § 1, 1°, d), bedoelde mededinging meerdere kostenramingen over te leggen, op grond van een vooraf opgemaakt bestek;

14°

aan de gewone algemene vergadering een evaluatierapport voor te leggen in verband met de overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen;

15°

de algemene vergadering vooraf om toestemming te verzoeken voor alle overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelden, naaste familieleden, bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn of haar echtgeno(o)t(e) tot in dezelfde graad; hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of in het kapitaal waarvan ze een aandeel bezitten, een onderneming waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarbij zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld; indien de syndicus een rechtspersoon is, mag hij, zonder daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege van een beslissing van de algemene vergadering, geen overeenkomst voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in zijn kapitaal;

16°

de lijst en de persoonsgegevens bij te werken van wie gerechtigd is deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering, en de mede-eigenaars op hun eerste verzoek en de notaris indien hij de syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de overschrijving van akten die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, de naam, het adres, de gedeelten en de referenties van de kavels van de andere mede-eigenaars te bezorgen;

17°

de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningenstelsel. Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde boekhouding voeren die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 577-11, § 5, tweede en derde lid, van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars;

18°

de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen.

§ 5.

De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.

§ 6.

De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden.

§ 7.

Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere medeëigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen.

De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen.

Art. 577-8/1.

In elk gebouw of groep van gebouwen omvattende ten minste twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van mede-eigendom opgericht. Deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2. Daartoe kan hij, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom. Hij kan, elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist, behoudens de bij de wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak.

Art. 577-8/2.

De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar is, wiens verplichtingen en bevoegdheden bij het reglement van mede-eigendom worden bepaald.

Onderafdeling IV. - Rechtsvorderingen. - Openbaarheid. - Tegenstelbaarheid en overdracht.

Art. 577-9.

§ 1.

De vereniging van medeëigenaars is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder.

Niettegenstaande artikel 577-5, § 3, heeft de vereniging van mede-eigenaars het recht om, al dan niet samen met een of meer mede-eigenaars, op te treden ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen, of met betrekking tot het beheer ervan. Zij wordt geacht de hoedanigheid en het vereiste belang te hebben om deze rechten te verdedigen.

De syndicus is gemachtigd iedere vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen in te stellen, op voorwaarde dat die zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering.

De syndicus stelt de individuele mede-eigenaars en de anderen die het recht hebben om deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering onverwijld in kennis van rechtsvorderingen die door of tegen de vereniging van mede-eigenaars worden ingesteld.

Iedere medeëigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere medeëigenaars inlicht.

§ 2.

Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.

Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.

§ 3.

Iedere medeëigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd medeëigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen.

§ 4.

Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere medeëigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.

Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet.

§ 5.

Vanaf het instellen van een van de vorderingen bedoeld in de §§ 3 en 4, en voor zover zijn eis niet afgewezen wordt, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing.

§ 6.

Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen :

1°

de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen;

2°

de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekning ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.

§ 7.

Wanneer een minderheid van de medeëigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet of de statuten vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde medeëigenaar zich eveneens tot de rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt.

§ 8.

In afwijking van artikel 577-2, § 7, wordt de mede-eigenaar van wie de vordering, na een gerechtelijke procedure tegen de vereniging van mede-eigenaars, door de rechter gegrond wordt verklaard, vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars.

Als de vordering gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, wordt de mede-eigenaar vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten die met toepassing van artikel 1017, vierde lid, van het Gerechtelijk Wetboek ten laste van de vereniging van mede-eigenaars zijn gelegd.

§ 9.

In afwijking van artikel 577-2, § 7, wordt de mede-eigenaar, die verweerder is, in een gerechtelijke procedure ingesteld door de vereniging van mede-eigenaars, waarvan de vordering door de rechter volledig ongegrond werd verklaard, vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars.

Als de vordering gedeeltelijk of volledig gegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar, die verweerder is, bij in de erelonen en kosten ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.

Art. 577-10.

§ 1.

De bepalingen van de statuten kunnen rechtstreeks worden tegengesteld door degenen aan wie ze kunnen worden tegengesteld en die houder zijn van een zakelijk of persoonlijk recht op het gebouw in medeëigendom.

§ 1/1.

Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars brengt zijn adresveranderingen of de wijzigingen in het zakelijk statuut van het privatief deel onverwijld ter kennis van de syndicus.

De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht regelmatig te zijn.

§ 2.

Het reglement van orde wordt, binnen een maand na de opstelling ervan, op de zetel van de vereniging van medeëigenaars neergelegd, op initiatief van de syndicus of, wanneer deze nog niet benoemd is, op initiatief van de opsteller ervan.

De syndicus werkt zonder verwijl het reglement van orde bij, telkens wanneer de algemene vergadering tot een wijziging besluit.

Het reglement van orde kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden.

§ 3.

De beslissingen van de algemene vergadering worden in een register opgetekend, dat zich bevindt op de zetel van de vereniging van medeëigenaars.

Dit register kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden.

§ 4.

Iedere bepaling van het reglement van orde en iedere beslissing van de algemene vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn.

Zij kunnen worden tegengeworpen aan eenieder die houder is van een zakelijk of persoonlijk recht op het onroerend goed in mede-eigendom, en wel onder de volgende voorwaarden :

1°

met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen voor het verlenen van het zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem verplicht door de verlener wordt gedaan op het tijdstip van de verlening van het recht, van het bestaan van het reglement van orde en van het register bedoeld in § 3, of bij gebreke daaraan, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief; de verlener is aansprakelijk ten aanzien van de vereniging van medeëigenaars en de houder van het zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving;

2°

met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen, na het verlenen van het persoonlijk recht of na het ontslaan van het zakelijk recht, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief.

Die kennisgeving hoeft niet te worden gedaan aan degenen die in de algemene vergadering stemrecht hebben.

Ieder die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de rechter echter om de vernietiging of wijziging verzoeken van elke bepaling van het reglement van orde of van elke beslissing van de algemene vergadering aangenomen na het verlenen van het recht, indien deze hem een persoonlijk nadeel berokkent.

De vordering moet binnen drie maanden na de kennisgeving van de beslissing worden ingesteld.

Alvorens recht te doen, kan de rechter op verzoek van de aanvrager de schorsing van de betwiste bepaling of beslissing bevelen.

Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars is verplicht persoonlijke rechten die hij aan derden op zijn privatieve kavel zou hebben toegestaan, onverwijld ter kennis te brengen van de syndicus.

Art. 577-11.

§ 1.

In het vooruitzicht van de overdracht van het eigendomsrecht van een kavel deelt de optredende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager aan de verkrijger, vóór de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte, de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig verzoek bezorgt binnen een termijn van vijftien dagen :

1°

het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, zoals bepaald in § 5, tweede en derde lid;

2°

het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen;

3°

de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;

4°

in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom;

5°

de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar;

6°

een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd.

Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt naargelang het geval de notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager, de partijen in kennis van diens verzuim.

§ 2.

In geval van overdracht of van aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel onder de levenden of wegens overlijden verzoekt de optredende notaris, bij een ter post aangetekende brief, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen :

1°

het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;

2°

een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;

3°

een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;

4°

een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.

De documenten vermeld in § 1 worden door de notaris op dezelfde wijze aan de syndicus gevraagd als de nieuwe mede-eigenaar ze nog niet in zijn bezit heeft.

De notaris deelt vervolgens deze documenten mee aan de verkrijger.

Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in kennis van diens verzuim.

Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4°, vermelde schulden. De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen.

Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen.

§ 3.

In geval van overdracht, aanwijzing of splitsing van het eigendomsrecht op een privatieve kavel, deelt de optredende notaris aan de syndicus mee op welke dag de akte wordt verleden, alsook de identificatie van de betrokken privatieve kavel en de identiteit en het huidige en in voorkomend geval ook het nieuwe adres van de betrokken personen.

§ 4.

De kosten voor de mededeling van de krachtens §§ 1 en 2 te verstrekken informatie worden gedragen door de overdragende mede-eigenaar.

§ 5.

In geval van eigendomsoverdracht van een kavel :

1°

is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld;

2°

blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging.

Onder " werkkapitaal " wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.

Onder " reservekapitaal " wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking.

Art. 577-11/1.

Bij de ondertekening van de authentieke akte moet de optredende notaris de door de overdrager verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten van de prijs van de overdracht afhouden. De optredende notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of de hypothecaire schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering.

Indien de overdrager deze achterstallen betwist, brengt de optredende notaris binnen drie werkdagen na ontvangst van de authentieke akte ter vaststelling van de overdracht de syndicus daarvan bij een ter post aangetekende brief op de hoogte.

Bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend beslag of van een uitvoerend beslag binnen twaalf werkdagen na ontvangst van voormelde akte, kan de notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de overdrager betalen.

Art. 577-11/2.

Een mede-eigenaar kan, op zijn verzoek, een vertaling verkrijgen van elk document met betrekking tot de mede-eigendom uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars, indien de bedoelde vertaling dient te gebeuren naar de taal of een van de talen van het taalgebied waarin het gebouw of de groep van gebouwen gelegen zijn.

De syndicus draagt er zorg voor dat deze vertaling binnen een redelijke termijn ter beschikking wordt gesteld.

De kosten van de vertaling zijn ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.

Onderafdeling V. - Ontbinding en vereffening.

Art. 577-12.

De vereniging van medeëigenaars is ontbonden vanaf het ogenblik dat, om welke reden ook, de onverdeeldheid ophoudt te bestaan.

De enkele vernietiging, zelfs volledig, van het gebouw of van de groep van gebouwen heeft niet de ontbinding van de vereniging tot gevolg.

De algemene vergadering van medeëigenaars kan de vereniging alleen ontbinden bij eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars. Deze beslissing wordt bij authentieke akte vastgesteld.

De rechter spreekt de ontbinding van de vereniging van medeëigenaars uit, op verzoek van iedere belanghebbende die een gegronde reden kan aanvoeren.

Art. 577-13.

§ 1.

De vereniging van medeëigenaars wordt, na haar ontbinding, geacht voort te bestaan voor haar vereffening.

Alle stukken uitgaande van een ontbonden vereniging van medeëigenaars vermelden dat zij in vereffening is.

§ 2.

Voor zover niet anders is bepaald in de statuten of in een overeenkomst, bepaalt de algemene vergadering van medeëigenaars de wijze van vereffening en wijst zij één of meer vereffenaars aan.

Indien de algemene vergadering nalaat die prsonen aan te wijzen, wordt de syndicus belast met de vereffening van de vereniging.

§ 3.

De artikelen 186 tot 188, 190 tot 195, § 1, en 57 van het Wetboek van vennootschappen zijn van toepassing op de vereffening van de vereniging van mede-eigenaars.

§ 4.

De afsluiting van de vereffening wordt bij een notariële akte vastgelegd, die overgeschreven wordt op het hypotheekkantoor.

De akte bevat :

1°

de plaats, door de algemene vergadering aangewezen, waar de boeken en bescheiden van de vereniging van medeëigenaars gedurende ten minste vijf jaar moeten worden bewaard;

2°

de maatregelen, genomen voor de consignatie van de gelden en waarden die aan schuldeisers of aan medeëigenaars toekomen en die hen niet konden worden overhandigd.

§ 5.

Alle rechtsvorderingen tegen de medeëigenaars, de verenigingen van medeëigenaars, de syndicus en de vereffenaars verjaren door verloop van vijf jaar te rekenen vanaf de overschrijving voorgeschreven in § 4.

Art. 577-13/1.

De akten in verband met de gemeenschappelijke delen die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, worden uitsluitend overgeschreven op naam van de vereniging van mede-eigenaars.

Onderafdeling VI. - Dwingend karakter.

Art. 577-14.

De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht.

De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.

De gewone mede-eigendom (01.08.1995)

2010-07-01T08:00:00.005+02:00

(Bijgewerkt tot 25.07.2010 – wet van 02.06.2010inbegrepen)

Uitreksel van het Burgerlijk Wetboek van 1804 (JUSTEL).

De teksten in het vet zijn van toepassing vanaf 01.09.2010; zie ook Art. 19 van wet van 02.06.2010.

AFDELING I. - GEWONE MEDEEIGENDOM EN GEDWONGEN MEDEEIGENDOM IN HET ALGEMEEN.

Art. 577-2. (Voormalig artikel 577bis)

§ 1.

Bij ontstentenis van overeenkomsten en van bijzondere bepalingen, wordt de eigendom van een zaak die onverdeeld aan verscheidene personen toebehoort, geregeld als volgt :

§ 2.

De onverdeelde aandelen worden vermoed gelijk te zijn.

§ 3.

De medeëigenaar heeft deel in de rechten en draagt bij in de lasten van de eigendom naar verhouding van zijn aandeel.

§ 4.

De medeëigenaar kan over zijn aandeel beschikken en het met zakelijke rechten bezwaren.

§ 5.

De medeëigenaar heeft recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaak, overeenkomstig haar bestemming en in zover zulks met het recht van zijn deelgenoten verenigbaar is.

Daden tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer kan hij wettig verrichten.

§ 6.

Andere daden van beheer alsmede daden van beschikking moeten, om geldig te zijn, met medewerking van alle medeëigenaars geschieden. Evenwel kan een der medeëigenaars de overige noodzaken deel te nemen aan daden van beheer waarvan de rechter de noodzakelijkheid erkent.

§ 7.

Ieder medeëigenaar draagt bij in de nuttige uitgaven tot behoud en tot onderhoud, alsook in de kosten van beheer, de belastingen en andere lasten betreffende de gemeenschappelijke zaak.

§ 8.

De verdeling van de gemeenschappelijke zaak is onderworpen aan regels, die bepaald zijn in de titel Erfenissen.

§ 9.

Onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, zijn echter niet vatbaar voor verdeling.

Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is.

De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren.

De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend recht.

§ 10.

In het geval van § 9 staat het elke medeëigenaar vrij op zijn kosten aan de gemeenschappelijke zaak veranderingen aan te brengen, mits hij de bestemming daarvan niet wijzigt en aan de rechten van zijn deelgenoten geen afbreuk doet.

§ 11.

(...)

Latijn en onze VME (2)

2010-06-16T07:45:00.005+02:00

In aanvulling van de lijst zojuist gepubliceerd op deze Blog, kan ook een artikel van vandaag in DE STANDAARD ("Snelcursus Latijn in twintig citaten") geraadpleegd worden.

Mijn selectie in de context van onze VME:

'Cui bono?'
'Dura lex, sed lex.'
'Nec spe, nec metu'

Als toegift:

'Sedulo curavi humanas actiones non ridere, non lugere neque detestari, sed intelligere.'

Latijn en onze VME (1)

2010-06-16T07:15:00.005+02:00

Het gebruik van Latijns-Griekse spreuken is in opmars, zowel door actieve leden van onze VME (sinds 2005) als door de advocaten van onze VME, maar ook in publieke debatten.

Hierna een eerste selectie van Latijnse spreuken die gebruikt worden in de context van onze VME, met enkele relevante informatieve elementen.

Errare humanum est, sed perseverare diabolicum (Zich vergissen is menselijk. Volharden is des duivels - Seneca)

Il s'agit d'un proverbe philosophique par lequel on cherche à atténuer une faute, une erreur, une chute morale. La signification est claire : nous sommes des êtres humains, et nous ne pouvons pas nous empêcher totalement de commettre des erreurs. Cependant, cela ne doit pas servir à excuser la négligence, mais plutôt inviter à apprendre par l'expérience afin de réduire le nombre d'erreurs commises. (Bron)

Ex dolo malo non oritur actio (uit bedrog kan geen rechtsvordering ontstaan)

Zie een pagina van Wikipedia over Ex turpi causa non oritur actio ("from a dishonorable cause an action does not arise"), waaruit twee citaten:

Ex turpi causa non oritur actio (Latin for "from a dishonorable cause an action does not arise") is a legal doctrine which states that a claimant will be unable to pursue a cause of action, if it arises in connection with his own illegal act. Particularly relevant in the law of contract, tort and trusts,[1] ex turpi causa is also known as the "illegality defence", since a defendant may plead that even though, for instance, he broke a contract, conducted himself negligently or broke an equitable duty, nevertheless a claimant by reason of her own illegality cannot sue.

The objection, that a contract is immoral or illegal as between plaintiff and defendant, sounds at all times very ill in the mouth of the defendant. It is not for his sake, however, that the objection is ever allowed; but it is founded in general principles of policy, which the defendant has the advantage of, contrary to the real justice, as between him and the plaintiff, by accident, if I may say so. The principle of public policy is this; ex dolo malo non oritur actio. No court will lend its aid to a man who founds his cause of action upon an immoral or an illegal act. If, from the plaintiff's own standing or otherwise, the cause of action appears to arise ex turpi causa, or the transgression of a positive law of this country, there the court says he has no right to be assisted. It is upon that ground the court goes; not for the sake of the defendant, but because they will not lend their aid to such a plaintiff. So if the plaintiff and defendant were to change sides, and the defendant was to bring his action against the plaintiff, the latter would then have the advantage of it; for where both were equally in fault, potior est conditio defendentis.

Fraus omnia corrumpit (bedrog vernietigt alles)

Art. 1116 BW. Bedrog is een oorzaak van nietigheid van de overeenkomst, wanneer de kunstgrepen, door een van de partijen gebezigd, van dien aard zijn dat de andere partij zonder die kunstgrepen klaarblijkelijk het contract niet zou hebben aangegaan. Bedrog wordt niet vermoed, het moet worden bewezen.

Zie ook een pagina van Wikipedia over Droit des contrats en Belgique

Nemo auditur propriam turpitudinem allegans (Niemand die zich beroept op eigen schandelijk gedrag wordt gehoord)

Door dit adagium kan niemand de uitvoering van een overeenkomst vorderen die strijdig is met de openbare orde en de goede zeden. Maar dit adagium verzet er zich niet tegen dat een contractpartij de nietigheid vordert van een overeenkomst die strijdig is met de openbare orde om zich aan de uitvoering van een overeenkomst die strijdig is met de openbare orde of de goede zeden te onttrekken. (Bron)

De restitutio in integrum (de integrale schadevergoeding)

De nietigheid van de overeenkomst heeft in principe de restitutio in integrum tot gevolg. De contractanten moeten worden teruggeplaatst in de toestand waarin ze zich zouden bevinden ware de overeenkomst nooit gesloten. Zij kunnen bijgevolg hetgeen ter uitvoering van de nietige overeenkomst werd gepresteerd terugvorderen op grond van art. 1235 en 1376 B.W. De restitutie geschiedt in natura. Wanneer dit niet meer mogelijk is door een equivalente vergoeding.(Bron)

In pari causa turpitudinis cessat repetitio (bij gelijk schandelijk gedrag is terugvorderen onmogelijk)

Voorgaande "De restitutio in integrum"wordt afgezwakt door de toepassing "In pari causa turpitudinis cessat repetitio".

Het Hof van Beroep te Brussel besliste dat de Belgische staat geen teruggave kon vorderen van de wedde die aan een leraar van de Koninklijke Militaire School was uitbetaald in strijd met de regels van het cumulverbod. Partijen hadden met kennis van zaken een met openbare orde strijdige toestand laten ontstaan en voortbestaan , maar het behoud van de ten onrechte uitbetaalde wedde bracht geen blijvende verstoring van de maatschappelijke orde teweeg , terwijl de terugbetaling ervan integendeel het rechtsbewustzijn zou schokken.(Bron)

Maar als een derde partij hierbij betrokken is, bijvoorbeeld een mede-eigenaar als de VME een bedrag moet terugvorderen wegens de vernietiging van een beslissing van een AV, kan de rechter toch vonnissen om een gedeeltelijke terugvordering toe staan, van bijvoorbeeld de erelonen, …. En de materiaalkosten, … niet laten terugbetalen. In het kader van de VME heeft zo een syndicus 20% van de kosten van werken aan een voorgevel (vervanging van de vensterramen) moeten terug betalen, besteld zonder onpartijdige controle van de bestekken en offertes.

No go zones in de mede-eigendom (2)

2010-05-19T20:00:00.003+02:00

Citatat uit een interview met Ahmed Aboutaleb, de eerste marokaanse burgemeester van Rotterdam en Nederland,

"Politiek is belangenbehartiging, en daar is niets mis mee. Op voorwaarde wel dat, zodra een politicus in het bestuur terecht komt, hij of zij wethouder wordt voor alle stadsbewoners, en niet alleen voor de eigen kiezers."

Bron: 'Ik ben niet bang om waar nodig de knuppel te gebruiken', Lieven Sioen, "De Standaard", 17.04.2010, p. 32-34

Vrij vertaald naar de toestand binnen een vereniging van mede-eigenaars (VME) geeft dat:

"Op voorwaarde wel dat, zodra een mede-eigenaar in de Raad van Beheer (het wettelijk controleorgaan van de VME) terecht komt, hij of zij een mandataris wordt van alle mede-eigenaars, en niet alleen voor de eigen achterban."

Akkoord?

Technische kokers, asbest en brandgevaar

2010-04-27T18:45:00.000+02:00

Brandgevaar

Zojuist de bijwerking van 27/04/10 12u37 gelezen op de website van "Het Laatste Nieuws" over een zware brand van deze ochtend. De voor onze context markantste passages citeer ik hierna. Voor de rest en de foto's lees de website.

Vijftien gewonden bij brand in appartementsgebouw Ekeren

HLN update : Bij de brand die vanmorgen een appartementsgebouw in Ekeren opschrikte, vielen uiteindelijk vijftien gewonden. Dat laat de lokale politie van Antwerpen weten.

Rond 1 uur kregen brandweer en politie een melding voor een brand in een appartementsgebouw in de Herman Vosstraat 5. Het gebouw in kwestie telt negen verdiepingen, goed voor veertig appartementen, en is eigendom van huisvestingsmaatschappij "De Woonhaven" uit Antwerpen.

Bij aankomst van de hulpdiensten stonden reeds enkele tientallen bewoners buiten voor het gebouw. De brand woedde in een appartement op de tweede verdieping aan de achterzijde van het gebouw en breidde zich uit tot op de derde verdieping. Dat ging gepaard met een sterke rookontwikkeling tot op alle hogergelegen verdiepingen.

(…)

Tien appartementen werden tijdelijk onbewoonbaar verklaard, waarvan acht enkel voor de nacht zelf. De twee andere appartementen, waar zware brandschade werd vastgesteld, zullen vermoedelijk langer onbewoonbaar zijn.

(…)

Technische kokers

Kan dat bij ons gebeuren ???
Meer expliciet kan dat bij ons gebeuren in bijvoorbeeld de 18 appartementen van de appartementskolommen L (faze I) en Y (faze II)?
Ik meen van wel, want de brand van deze ochtend in Ekeren is overgesprongen via de technische kokers.
Kijk eens waar de technische kokers aanwezig zijn in je appartement.

Asbest

Wie aanwezig was tijdens de Algemene Vergadering van 15.03.2010, weet wat de syndicus gezegd heeft. Volgen hem moeten de eigenaars van de appartementen instaan voor de verwijdering van het asbest uit die kokers. En asbest is daar aanwezig, wees er maar zeker van.
Vraag dat aan de mede-eigenaar(van een appartement van de kolom Y van faze I), die de correcte uitleg heeft gegeven na de vergadering aan de syndicus (de uitleg die vermeld is in de PV).

Suggestie

Wil je in de toekomst een realistische onpartijdige uitleg ontvangen met de uitnodiging voor de Algemene Vergadering?
Kies dan als mandataris van onze Vereniging van mede-eiegnars (VME) deze personen die

en garanderen bij het begin van de vergadering dat er geen sprake is van enige belangenvermenging dan ook
en die dat ook concreet aantonen tijdens de vergadering door hun houding en werkwijze.

Last minute update

In HET NIEUWSBLAD werd de volgende iWatch video over deze brand ter beschikking gesteld:

Zware brand in flatgebouw Ekeren

No go zones in de mede-eigendom?

2010-04-16T08:20:00.004+02:00

Gisteren in de krant het standpunt van John Leman gelezen over de huidige problematiek van de no-go zones in Brussel, in verband met het recente geweld in Anderlecht, Sint-Gilles, … .

Eén zin springt in het oog: "Dat gebeurde één voor één, met een oplossing 'op maat'." (Bron: "Verloren generatie hooguit 300 man", De Standaard, 15.04.2010)

Want deze gepersonaliseerde wijze van aanpakken biedt een werkbare en realistische uitweg voor deze verenigingen van mede-eigenaars (VME) waar, onder de impuls van in feite hoogstens een handvol menners, de vereniging weigert om vonnissen loyaal uit te voeren en meent dat de VME boven de wet staat.

In deze context is een grote rol weggelegd voor de gemeentelijke preventiediensten, de openbare toezichtorganen van de professionelen die werken in een mede-eigendom, etc. … .

Het is noodzakelijk dat zij volledig onafhankelijk en onpartijdig werken. En zo gepercipiëerd worden door alle mede-eigenaars.

Mag ik met een LPG-wagen in een ondergrondse parking staan?

2010-04-05T09:15:00.002+02:00

Aan welke voorwaarden moet de ondergrondse parking voldoen?

MobiMix.be heeft de lezersvraag "Mag ik met een LPG-wagen in een ondergrondse parking staan?" beantwoord. We citeren uit het antwoord:

"(…)

Belangrijk is te kijken naar de randvoorwaarden die de wetgever stelt. Voor het parkeren van voertuigen in ondergrondse ruimten is verluchting noodzakelijk (ook in geval van benzine- of dieselvoertuigen):

"Gelet op de wet van 30 juli 1979 betreffende de preventie van brand en ontploffing en betreffende de verplichte verzekering van de burgerrechtelijke aansprakelijkheid in dergelijke gevallen, inzonderheid op artikel 2, gewijzigd bij de wet van 22 december 2003 en overwegende dat met het oog op de veiligheid van de gebruikers en de hulpdiensten een gesloten parkeergebouw aan minimale technische voorschriften moet voldoen alvorens er LPG-voertuigen mogen worden in toegelaten", heeft de federale overheid voor de LPG-voertuigen daarover een besluit genomen: het koninklijk besluit van 17 mei 2007 tot vaststelling van de maatregelen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de gesloten parkeergebouwen moeten voldoen om LPG-voertuigen te parkeren (gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 20 juni 2007)."

(…)

Besluit: parkeren met een LPG-wagen in een ondergrondse ruimte mag wel degelijk als de parkeerruimte voldoet aan de veiligheidsnormen. Het probleem schuilt dus niet zozeer bij de wagens zelf, maar bij de bouwtechnische kwaliteiten van de parking. Als die ruimte voldoende brandveilig is en beschikt over adequate verluchting, dan zijn er weinig of geen redenen om LPG-wagens de toegang te verbieden."

Bron: http://www.mobimix.be/inhoud/lezersvraag-mag-ik-met-een-lpg-wagen-een-ondergrondse-parking-staan
(of klik hier voor de tekst van het Koninklijk Besluit)

Aan welke voorwaarden moet mijn LPG wagen voldoen?

Klik hier voor een relevant document van de website www.brandveilig.be. Citaat van enkele belangrijke passages i.v.m. de ondergrondse parking (markering in vet toegevoegd):

"(…) Er is namelijk een verplichting om bij ondergrondse parkeergarages sensoren te plaatsen die gassen in dampvorm kunnen detecteren.

Stel dat er een voertuig staat geparkeerd dat een grote benzinelek heeft. Hierdoor kan er brandgevaar ontstaan. Door sensoren te plaatsen die deze gassen detecteren kan men het brandgevaar snel ontdekken en dienaangaande anticiperen. Deze sensoren zijn geplaatst in het plafond omdat gassen van benzine, CO, diesel, e.a. lichter zijn dan lucht en dus steeds naar het plafond stijgen. LPG is zwaarder dan lucht (…)

Maar zelfs het plaatsen van sensoren kan de toelating van LPG wagens niet bemoeilijken. De prijs van deze sensoren is namelijk zeer laag (ongeveer 125 Euro/stuk). Bron: BEL-LPG

Onlangs heeft Dhr Dewael in de lacune van de wet voorzien in zijn '(…) Koninklijk Besluit betreffende de maatregelen voor de preventie van ontploffing en brand waaraan de gesloten gebouwen moeten voldoen om LPG voertuigen te parkeren'.

Met de goedkeuring van dit ontwerp zou de volledige problematiek geregeld worden.

In parkeergarages waar alle wettelijke maatregelen voor toelating van LPG wagens genomen zijn, worden LPG wagens toegelaten.

Parkeergarages die niet in orde zijn met deze wetgeving blijven taboe voor LPG wagens."

Bron: http://www.brandveilig.be

De ondergrondse parking voldoet niet aan de voorwaarden van het KB?

Dan moeten onder andere de bepalingen van de Bijlage II van het KB uitgevoerd worden.
Dat kost niet veel: de aankoop van één verkeersbord L1

En het plaatsen ervan aan de buitenkant van de toegang tot de parking op een bord zoals hier (waarschijnlijk een beslissing van ergens 2006 van de AV van die VME):

Enkele weetjes …

2010-04-03T17:00:00.000+02:00

Citaat uit een opinieartikel van Fouad Gandoul in DE STANDAARD van vandaag (03/04):

" (…) We leven in een democratie en dus zijn ook de meest obscurantistische en folkloristische gedachten vrij. (...). Ook zij mogen protesteren tegen wat ze ervaren als een onrecht. Alleen hebben ze niet het recht om dezelfde vrijheid van meningsuiting voor hun tegenstander te beknotten of onmogelijk te maken. (…)"

Citaat uit een interview met Minister Steven Van Ackere in DE STANDAARD van vandaag (03/04):

' (…) Ik denk dat we als westerse samenleving uiterst veeleisend moeten zijn als het over de vrije meningsuiting gaat. Wij moeten duidelijk maken dat er in het Westen geen enkele reden kan bestaan om mensen het zwijgen op te leggen. (…) '

De aansprakelijkheid van een vrijwilliger

2009-11-22T16:00:00.002+01:00

Het lijkt me nuttig om in de context van onze VME meer informatie te geven wat de rechten en plichten zijn van een vrijwilliger, aangesteld door de AV als mandataris voor een specifieke taak of werkend als vrijwilliger in de context van een FEITELIJKE groep van mede-eigenaars met als doel hun eigen belang te verzekeren ten nadele van het belang van de Vereniging van Mede-eigenaars.

Een interessante pagina staat op de volgende website:

Vlaams Steunpunt Vrijwilligerswerk vzw - Wetgeving

Enkele citaten:

Informatieplicht

Vóór de activiteiten van een vrijwilliger aanvangen, moet hij minstens volgende informatie ontvangen:

de sociale doelstelling van de organisatie (makkie: dit pluk je uit de statuten of verslagen)
het juridisch statuut van de organisatie, en voor de feitelijke vereniging de identiteit van de verantwoordelijke(n) van de vereniging (minstens één naam)
dat er een verzekering Burgerrechtelijke Aansprakelijkheid (BA) is gesloten van de organisatie inzake de risico's bij het vrijwilligerswerk (zie ook bij 'waarschuwingen')
of andere vrijwilligersverzekeringen zijn afgesloten en welke, bvb rechtsbijstand, lichamelijke ongevallen, e.a.
of een (kosten)vergoeding betaald wordt en zo ja, wat en wanneer, forfaitair of bewezen door documenten
dat de geheimhoudingsplicht geldt - volgens artikel 458 van het Strafwetboek - en de vrijwilliger die moet naleven - specifieke organisatiegebonden afspraken moeten ook opgesomd worden
Art. 458
Geneesheren, heelkundigen, officieren van gezondheid, apothekers, vroedvrouwen en alle andere personen die uit hoofde van hun staat of beroep kennis dragen van geheimen die hun zijn toevertrouwd, en deze bekendmaken buiten het geval dat zij geroepen worden om in rechte (of voor een parlementaire onderzoekscommissie) getuigenis af te leggen en buiten het geval dat de wet hen verplicht die geheimen bekend te maken, worden gestraft met gevangenisstraf van acht dagen tot zes maanden en met geldboete van honderd frank tot vijfhonderd frank.

De vorm waarin die informatie wordt aangeboden, kan men vrij kiezen. Men mag aan de vrijwilliger ook vragen om de informatienota te ondertekenen voor ontvangst, maar dat is niet verplicht. Als het erop aan komt is het aan de organisatie om te bewijzen dat ze de informatieplicht naar behoren heeft nageleefd. U kan hier een algemeen voorbeeld downloaden in pdf of word. VFJ maakte een voorbeeld voor jeugdhuizen.

Waarschuwing: bepaalde feitelijke verenigingen vallen niet onder de aansprakelijkheidsregeling en de verzekeringsplicht.

Deze verenigingen 'moeten' vermelden dat de vrijwilligers onder het 'gemeen recht' vallen en dus burgerrechterlijk aansprakelijk 'kunnen' gesteld worden.

Aansprakelijkheid (artikel 5)

De organisatie is burgerrechtelijk aansprakelijk voor de schade die vrijwilligers veroorzaken t.o.v. derden, zowel tijdens de uitvoering van de activiteit, als onderweg van en naar de plaats van de activiteit. Vrijwilligers die tijdens hun vrijwilligerswerk een fout maken die schade veroorzaakt aan derden of aan de organisatie, zullen die schade niet moeten vergoeden, behalve als er sprake is van een grove fout, een herhaaldelijke lichte fout of indien hij bedrog pleegde.

(...)

Waarschuwing: De wetgever stelt dat de feitelijke vereniging die geen personeel in dienst heeft, niet verbonden is aan een rechtspersoon noch verbonden aan een feitelijke vereniging met personeel in dienst, onder het regime van het 'gemeen recht' valt. Dat betekent dat ieder lid persoonlijk aansprakelijk kan gesteld worden. De vrijwilliger van dergelijke vereniging, die tijdens het verrichten van het vrijwilligerswerk schade veroorzaakt aan derden, zal zich uit de slag moeten trekken via zijn familiale verzekering (als hij er een heeft).

Elke burger heeft recht op internet

2009-11-06T07:25:00.004+01:00

Bij het lezen van de ochtendkrant van vandaag lees ik dat een belangrijke mijlpaal is gezet door het Europese Parlement voor wat betreft de vrije meningsuiting, de toegang tot het internet, … .

Dat bevestigt eens te meer het recht op vrije meningsuiting van een mede-eigenaar tijdens de Algemene vergadering van de mede-eigenaars, maar ook van een belangenvereniging van mede-eigenaars tegenover bepaalde beroepsorganisaties van professionelen.
Ook bevestigt deze beslissing van het Europees Parlement indirect het feit dat elke mede-eigenaar toegang heeft tot alle informatie van zijn VME.

Hierna enkele uittreksels van dit artikel enkele uren later gepubliceerd in online editie DE STANDAARD van 06.11.2009:
"(…)
Onderwijs, vrije meningsuiting en toegang tot informatie zijn grondrechten van elke burger. En om die te kunnen uitoefenen is het internet essentieel, erkent de Europese Unie. De toegang kan dus niet zomaar worden afgesloten.
Daarover kwam gisteren in de vroege uurtjes, na lange en moeizame onderhandelingen, een akkoord tot stand. 'De nieuwe Europese wet maakt van het internet een dienst van algemeen belang die niet zomaar kan worden afgesloten, net zoals bij gas, water of elektriciteit', zegt Europarlementslid Ivo Belet (CD&V). De wet legt de procedure vast die de overheid en internetproviders moeten volgen voor ze een consument de toegang tot het net kunnen ontzeggen. Ze maakt deel uit van een ruim pakket Europese telecommunicatie-wetgeving dat in mei - op dit ene punt na - was goedgekeurd. Ontzet over een Franse wet die het de internetproviders mogelijk maakte om zonder enig verweer van de consument het net af te sluiten, eiste het Europees Parlement waarborgen.
(…)
Het Europees Parlement verkreeg dat een 'onafhankelijke instantie' de vermoedelijke inbreuken moet beoordelen. Bovendien moet de gebruiker de kans krijgen zich te verdedigen en moeten zijn recht op privacy en het vermoeden van onschuld worden beschermd. De Europese consumentenorganisatie had graag gezien dat alleen een rechter deze bevoegdheid zou hebben. 'Maar dat kan de EU niet opleggen', zegt Belet, die woensdagnacht mee aan de onderhandelingstafel zat.
(…)
De nieuwe EU-wet beschermt de consument nog op andere terreinen. Zo moet het mogelijk worden om in één dag en met behoud van nummer van telefoonmaatschappij te veranderen. Voorts moeten onder meer de facturen duidelijker worden en wordt de privacy van de telefoon- en internetgebruiker beter beschermd.
Tegen midden 2011 moeten de lidstaten de richtlijnen hebben omgezet in nationale wetgeving. Het is volgens commissaris Viviane Reding de eerste dergelijke wet in de wereld.
"

Uittreksels uit de speech van Commissaris Viviane REDING op 02/03/2009:
"The architectural principles that underlie the Internet we have today, namely the principles of openness, inter-operability and neutrality do not only create an environment that enables innovation in services and applications, more importantly they allow for an environment where users can express themselves freely without discrimination by their service provider. Therefore, those basic design principles need to be preserved." argued Viviane Reding, Member of the European Commission responsible for Information Society and Media, at her speech entitled "Freedom of speech: ICT must help, not hinder" at the Event on the idea of an EU "GOFA" (US Global Online Freedom Act), European Parliament Plenary Session, Strasbourg, 3 February 2009.

Directe democratie

2009-10-27T08:05:00.003+01:00

Citaat uit een opinieartikel van de krant van vandaag, die voor dat deel ook van toepassing is op de directe democratie binnen de mede-eigendom:

In 483 voor Christus ontdekten de Atheners in het zuidoosten van Attica een rijke zilvermijn. De vraag stelde zich wat er met die onverwachte rijkdom moest gebeuren. In de directe democratie die Athene was, moesten alle burgers daarover beslissen. Het evidente voorstel was om aan iedere burger een grote som uit te keren. Themistocles ging hiermee echter niet akkoord en slaagde er zowaar in om de volksvergadering te overtuigen om het geld niet onderling te verdelen. Het werd geïnvesteerd in de versterking van de haven van Athene en in de bouw van 200 triremen. Het zou een bijzonder wijze beslissing blijken, want niet veel later viel de Perzische koning Xerxes Griekenland binnen met het grootste leger ooit verzameld. De Atheense schepen versloegen de Perzische vloot bij Salamis en keerden daarmee het oorlogstij onverhoopt in het voordeel van de Grieken.

Zo leverden de Atheners 2.500 jaar geleden het bewijs dat de directe democratie niet per definitie beslissingen oplevert die een loutere optelsom zijn van egoïstische overwegingen. Mits de aanwezigheid van politieke leiders van het kaliber van Themistocles en mits een democratische cultuur die noopt tot een positieve betrokkenheid op de res publica, kan ook een referendum een gezonde afweging maken tussen het algemeen en het particulier belang.

(…)

Auteur: Bart De Wever

Bron: De Standaard, 27.10.2009

Toegang van de brandweervoertuigen ....

2009-10-27T07:55:00.002+01:00

1. Uittreksel uit het Algemeen Reglement van Politie van onze gemeente EVERE:

Art. 62.
De personen die zich bevinden in een gebouw waarin brand is uitgebroken, alsook in de omringende gebouwen moeten:
1. onmiddellijk gevolg geven aan de bevelen van brandweer, burgerbescherming, politie of andere openbare diensten waarvan de tussenkomst vereist is om het onheil te bestrijden;
2. de toegang tot hun gebouw mogelijk maken;
3. het gebruik van waterpunten en alle middelen om de brand te bestrijden waarover ze beschikken mogelijk maken.
Art. 63.
Zijn verboden op de openbare weg en in voor het publiek toegankelijke plaatsen: het parkeren van voertuigen en het plaatsen, zelfs tijdelijk, van zaken die het vinden, de toegang tot of het gebruik van waterbronnen voor het blussen van branden kunnen verhinderen of storen.

2. Herinnering in een mede-eigendom in een naburige gemeente:

http://www.neerveld2.be/ROI.htm
http://www.neerveld2.be/images/007_5.JPG

3. En in onze mede-eigendom ?

2001/2003:

Twee bovengrondse stelplaatsen voor voertuigen werden toegevoegd, die niet gecontroleerd zijn door de brandweer, want geen stedebouwkundige vergunning.

2008:

Hoogstammige boom gerooid op verzoek van een bewoner omwille van de brandveiligheid, maar zijn motivatie van 2006 niet meegedeeld aan de AV.

2009:

Verschillende bomen, welke gemeenschappelijke eigendom zijn van alle mede-eigenaars, gerooid op verzoek van een mandataris van onze VME, zonder enige beslissing dan ook van de bevoegde algemene vergadering, zonder enige mededeling dan ook aan de mede-eigenaars en zonder enig voorafgaandelijk bevel tot onmiddelijk rooien van de bevoegde overheid voor te leggen aan de eigenaars van deze bomen.

Ontslag om dringende redenen?

2009-10-01T00:03:00.011+02:00

Een lijstje uit de krant DE STANDAARD (Job At) met redenen die voldoende zijn om een bediende of een arbeider op staande voet te ontslaan:

"Het lijstje van ernstige tekortkomingen:

diefstal en fraude op het werk: een kleine diefstal kan al voldoende zijn.
diefstal en fraude buiten het werk: ook privé-zaken kunnen het vertrouwen in de werknemer aantasten en dus de verdere samenwerking onmogelijk maken.
geweld en agressie op het werk.
insubordinatie, dit is weigeren om een taak uit te voeren. Als de opdracht duidelijk niet tot het normale takenpakket van de werknemer behoort, vervalt het etiket dringende reden.
dronkenschap op het werk, al kan de werkgever de werknemer niet verplichten tot een ademtest of bloedtest.
een opzettelijke professionele fout.
belangenvermenging: een werknemer kan bijvoorbeeld alleen maar een bestelling plaatsen bij een bedrijf waar hij zelf (mede-)eigenaar van is met medeweten en instemming van de werkgever. "

Belangenvermenging

2009-08-17T14:00:00.002+02:00

Het is misschien nuttig de volgende internetpagina's te lezen, om de context te begrijpen van wat momenteel aan de hand is in onze vereniging van mede-eigenaars:

Maar ook de volgende artikels ...

Niemand is verantwoordelijk ...

2009-07-29T12:20:00.011+02:00

De brief van 28 juli 2009 gelezen van onze “nieuwe” syndicus, vastgoedmakelaar-stagiair sinds enkele dagen voor zijn aanstelling door onze AV van 08.06.2009?

Zijn contract al gezien?

Wat is verschillend tussen het contract van 01.12.1983 tot 21.02.2007 en het huidige?

Lees ook eens het artikel “Niemand is verantwoordelijk” van Guy Tegenbos in DE STANDAARD van vandaag over de Regie van Gebouwen.

Citaat:
"Als niemand verantwoordelijk is, wordt het budget altijd overschreden."

Maar herlees ook de PV’s van onze AV van 1994 tot nu.

Cash Flow

2009-07-29T09:30:00.008+02:00

Het is misschien nuttig om onze kennis over bepaalde boekhoudkundige normen op te frissen.
Wikipedia over Cash Flow...

Andere websites ....

Niets is wat het lijkt

2009-05-28T23:08:00.003+02:00

Uit DE STANDAARD van 28.05.2009:

....

Soms is een heel klein beetje vertrouwen in justitie ook wel op zijn plaats.

Mark Eeckhaut

De Morgen: Antwerps vastgoedkantoor beschuldigd van ...

2009-04-29T08:10:00.006+02:00

Uittreksel uit een Blog van en over syndici:

"Artikel in De Morgen over kopers van een appartement die een proces aanspannen tegen een vastgoedmakelaar nadat ze hebben vastgesteld dat hun appartement kleiner is dan dat ze beloofd was.

Een les alweer voor de appartementeneigenaar: zet alles duidelijk op papier."

Gerechtelijk Wetboek: Tussenkomst

2009-04-11T16:39:00.013+02:00

Voor iets meer informatie zie de Franstalige Blog. Hierna de Nederlandstalige wettekst.

HOOFDSTUK II Tussenkomst

Artikel 811

De hoven en rechtbanken kunnen niet ambtshalve bevelen dat een derde in het geding wordt betrokken.

Artikel 812

Tussenkomst kan geschieden voor alle gerechten, ongeacht de vorm van de rechtspleging, zonder dat echter reeds bevolen onderzoeksverrichtingen afbreuk mogen doen aan de rechten van de verdediging.

Tussenkomst tot het verkrijgen van een veroordeling kan niet voor de eerste maal plaatsvinden in hoger beroep.

Artikel 813

Vrijwillige tussenkomst geschiedt bij verzoekschrift, dat, op straffe van nietigheid, de middelen en conclusie bevat.

Gedwongen tussenkomst geschiedt bij dagvaarding. Tussen de partijen in het geding kan zij worden aangebracht bij gewone conclusies.

Artikel 814

Tussenkomst mag de berechting van de hoofdvordering niet vertragen.

Gerechtelijk Wetboek: Derdenverzet

2009-04-11T16:28:00.005+02:00

Voor iets meer informatie zie de Franstalige Blog. Hierna de Nederlandstalige wettekst.

TITEL V. Derdenverzet.

Art. 1122. Ieder die niet behoorlijk is opgeroepen of niet in dezelfde hoedanigheid in de zaak is tussen gekomen, kan derdenverzet doen tegen een, zij het voorlopige, beslissing die zijn rechten benadeelt en die gewezen is door een burgerlijk gerecht, of door een strafgerecht in zover dit over burgerlijke belangen uitspraak heeft gedaan.
Dit rechtsmiddel kan evenwel niet worden ingesteld :
1° door algemene rechtverkrijgenden of rechtverkrijgenden onder algemene titel, behalve wanneer zij het eigen recht waarop zij zich beroepen, doen erkennen;
2° door rechtverkrijgenden onder bijzondere titel, behalve wanneer hun rechtsvoorganger bedrog heeft gepleegd of wanneer zij hun recht hebben verkregen voor de dagtekening van de beslissing;
3° door schuldeisers, behalve wanneer hun schuldenaar bedrog heeft gepleegd of wanneer zij zich kunnen beroepen op een hypotheek, een voorrecht of enig ander recht dat buiten hun schuldvordering ligt;
4° door vertegenwoordigde personen, behalve bij bedrog van hun wettelijke, gerechtelijke of bij overeenkomst aangewezen vertegenwoordiger.
Bedrog kan alleen dan worden ingeroepen, indien het tijdens het geding is gepleegd.

Art. 1123. Tegen arresten van het Hof van Cassatie staat geen derdenverzet open.

Art. 1124. Het niet instellen van derdenverzet brengt voor de derde geen verlies mede van de hem toebehorende rechten, rechtsvorderingen en excepties.

Art. 1125. Derdenverzet wordt, met dagvaarding aan alle partijen, gebracht voor de rechter die de bestreden beslissing heeft gewezen.
Het kan incidenteel bij schriftelijke conclusie worden gebracht vó6r de rechter bij wie het geschil aanhangig is, indien deze de gelijke of de meerdere is van de rechter die de bestreden beslissing heeft gewezen, voor zover alle partijen tussen wie deze beslissing is gevallen, in het geding zijn.
Bij niet-nakoming van de in dit artikel gestelde regels wordt het derdenverzet niet toegelaten.

Art. 1126. Op de conclusies van de partijen kan de rechter voor wie de bestreden beslissing is gebracht, naar omstandigheden de zaak verder behandelen of aanhouden.

Art. 1127. De beslagrechter kan, op dagvaarding ten verzoeke van de partij die derdenverzet heeft gedaan en na oproeping van alle andere partijen, de tenuitvoerlegging van de bestreden beslissing voorlopig geheel of ten dele opschorten.

Art. 1128. Derdenverzet verjaart door verloop van dertig jaren.
Het kan evenwel worden ingesteld zolang het recht om het vonnis ten uitvoer te leggen niet is verjaard.
(Na het verstrijken van een termijn van zes maanden te rekenen vanaf de bekendmaking van de rechterlijke beslissing, gedaan overeenkomstig artikel 12, § 1, (5° tot 8°), van de op 30 november gecoördineerde wetten op de handelsvennootschappen, is niet meer ontvankelijk het derdenverzet tegen een rechterlijke beslissing tot nietigverklaring :
1° van een vennootschap met rechtspersoonlijkheid;
2° van een bedongen wijziging van de akten van die vennootschap;
3° van een fusie van vennootschappen;
4° van een splitsing van een vennootschap;
5° van een rechtshandeling, bedoeld in artikel 174/1, § 3, in artikel 174/17, § 3, in artikel 174/26, § 3, of in artikel 174/45, § 3, van dezelfde gecoördineerde wetten;
6° van een besluit van een algemene vergadering.)
(7° van de ontbinding van een vennootschap met rechtspersoonlijkheid of van de afsluiting van de vereffening uitgesproken krachtens artikel 177sexies van dezelfde gecoördineerde wetten;
8° van een overdracht of uittreding krachtens de artikelen 190ter en 190quater, of van een beslissing over de voorwaarden van een overname krachtens artikel 190quinquies van dezelfde gecoördineerde wetten.)

Art. 1129. Wanneer het vonnis betekend is aan de derde, moet deze het derdenverzet instellen binnen drie maanden, te rekenen van die betekening.

Art. 1130. Het gerecht dat het derdenverzet toewijst, vernietigt de bestreden beslissing geheel of ten dele noch alleen ten aanzien van de derde.
De vernietiging geldt ten aanzien van alle partijen in zover de tenuitvoerlegging van de bestreden beslissing onverenigbaar is met de tenuitvoerlegging van de vernietigende beslissing.

Art. 1131. Tegen de beslissing, op derdenverzet gewezen, kunnen alle rechtsmiddelen worden aangewend, met uitzondering van hoger beroep indien de bestreden beslissing zelf in hoger beroep is gewezen.

Het snoeien van laurierstruiken ...

2008-09-11T12:21:00.005+02:00

... zo was het einde augustus 2008

... de laurierstruiken worden uitgedund op 10.09.2008 rond 10 uur.

... de gewenste opening is er rond 13 uur.

De toestand na het snoeien en vellen

... gezien vanaf gebouw 103 - gelijkvloers op 11.09.2008

... gezien vanaf gebouw 105 - gelijkvloers op 11.09.2008

De mede-eigenaar, wonend in gebouw 107, die dit gevraagd heeft (op zijn kosten?)
... kan nu een efficiëntere sociale controle uitoefenen.

Het vellen van een boom ...

2008-09-11T12:15:00.001+02:00

De bewuste boom,
... nog niets vermoedend op vrijdag 05.09.2008

De gesnoeide boom,
... klaar op afgeknot te worden, op woensdag 10.09.2008 rond 11u

De boom
... is niet meer en dat voor eens en altijd

... of toch niet ?

Politiereglement

2007-11-01T23:00:00.010+01:00

Sinds 22.05.2006 is een nieuw politiereglement van toepassing in Evere. Het is identiek aan dat van Schaarbeek en Sint-Joost-ten-Node.

Zie: Politiereglement

Verzekeringsvoorwaarden van de syndicus

2006-10-19T23:00:00.031+02:00

Vanaf 01.01.2007 zal de verzekeringspolis "Burgerlijke aansprakelijkheid" van elke professionele syndicus de mogelijke schade moeten dekken voor de volgende gevallen:

de overdracht van een voorschot aan de verkoper van een onroerend goed terwijl de verzekerde te goeder trouw zou verwaarloosd hebben na te gaan of deze laatste geen bevoorrechte schuldeisers had;
de afwezigheid of de ontoereikende verzekering, met inbegrip van de risico's van brand, waterschade, glasbreuk, burgerlijke aansprakelijkheid gebouw en lift, burgerlijke aansprakelijkheid van de mede-eigendom ingevolge vergetelheid, nalatigheid of een fout van de verzekerde;
de uitvoering van niet-dringende werken zonder het akkoord van de algemene vergadering of de overschrijding van het bestek;
misbruik van ontslagrecht ten overstaan van onderhoudspersoneel;
het niet tijdig of niet opstarten van een procedure tegen de in gebreke blijvende eigenaars;
het niet in zake roepen van de aannemer in het kader van zijn tienjarige aansprakelijkheid;
het aanvaarden van de oplevering van niet of slecht uitgevoerde werken zonder voorbehoud te maken;
de schadelijke gevolgen van alle betalingen aan een aannemer die niet geregistreerd is.

Bron: Nieuwe plichtenleer BIV

Debat (in het Frans): PIM- forum

Openbaar onderzoek

2006-10-14T23:00:00.016+02:00

Er wordt een openbaar onderzoek geopend over de aanvraag van een milieuvergunning klasse 1B voor elk van de drie blokken, gelegen in de verkaveling van twee kavels tussen de Genèvelaan, Vrijetijdslaan, Oud-Strijderslaan en Tuinwijk.

Zie: Bericht van openbaar onderzoek of (F)
Periode: 16.10.2006 8u tot 30.10.2006 13u.
Overlegcommissie: 23.10.2006
Meer info: Forum PIM - sujet "Copropriété et IBGE".
Onze VME beheert de twee blokken van de Oud-Strijderslaan 101-111, gebouwd op het kavel nr. 1 van deze verkaveling.

Bouwen en wonen

2006-09-04T23:00:00.009+02:00

De Blog "Bouwen en wonen" bevat veel interessante informatie.

Lees eens het bericht van 22-06-2004 (ja, meer dan twee jaar geleden) over de nieuwe strengere isolatienormen ... . Zij zijn van toepassing sinds 01.01.2006, als een stedebouwkundige vergunning voor de werken noodzakelijk is.

Men woont in het gebouw dat men verdient

2006-09-02T23:00:00.000+02:00

Gelezen op een Frans forum:

Ecrit par lnsacorh le 31 Aug 2006 à 20:20:47

Je répète sans cesse une phrase d'un membre très compétent ici GEDEHEM
"On habite l'immeuble que l'on mérite". En 1 mot, intéressons-nous à notre bien.

C'est du boulot, c'est vrai mais c'est à vous pas au syndic.
Ne venez pas pleurer derrière.

Car quand le syndic sent que les propriétaires sont présents à la vie de l'immeuble, il ne fait plus n'importe quoi. Une AG se prépare 6 mois minimum à l'avance

Bron: Forum UniversImmo - Facturation du syndic

Adviseert een mede-eigenaar of beslist hij?

2006-08-18T13:13:00.006+02:00

Vandaag ergens op een Blog gelezen dat men naar een Algemene Vergadering van mede-eigenaars gaat om er advies uit te brengen over bepaalde werken, ... .

Dat is een typisch misverstand, welke niet uit de wereld geholpen wordt door de mandatarissen van deze verenigingen.

Want het beslissingsrecht hoort toe aan de Algemene Vergadering, en niet aan de syndicus en noch minder aan de Raad van Beheer. Zij hebben andere taken.

In meer en meer mede-eigendommen is men niet meer akkoord met deze "klassieke" maar in feite onwettelijke gang van zaken. Spijtig genoeg wint daar niemand bij op korte termijn.

Maar op lange termijn is er één winnaar, als de wet terug correct toegepast wordt: de mede-eigendom zelf, en dus alle (toekomstige) eigenaars en bewoners.

Adressenlijst

2006-06-28T23:00:00.009+02:00

Onze syndicus heeft, na meer dan 5 jaar, uiteindelijk schriftelijk toegestaan dat elke mede-eigenaar de bijgewerkte adressenlijst van de mede-eigenaars mag inzien en een afschrift kan bekomen tegen kostprijs. Positief is zeker dat geen rechter diende tussen te komen.

De syndicus is wettelijk verplicht deze inzage te verlenen, in toepassing van onder andere Art. 577/6 § 1 en 577/8 § 4 6° BW, evenals Art. 2, 3 § 1, 5 c) en 17 § 1 2de lid van de wet van 08.12.1992.
Er zal dus een rechtstreeks contact mogelijk zijn buiten de Algemene Vergadering tussen de eigenaars, bewoners of niet.

Slechts 20% van hen was in persoon aanwezig tijdens de Algemene Vergadering van de voorbije jaren.

Minstens 10% is een nieuwe eigenaar sinds minder dan twee jaar.

Deze contacten zijn dus noodzakelijk, wil men met kennis van zaken aanwezig zijn op de cruciale algemene vergaderingen van de komende drie jaar. En vooral samen met zijn collega's de noodzakelijke beslissingen nemen voor het behoud van onze mede-eigendom.